本報記者 王麗新

    “現(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)，但也不乏機(jī)遇，潛在的機(jī)遇是行業(yè)發(fā)展變化時蘊(yùn)含的新增長動能。”10月13日，在第一太平戴維斯2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場研究成果發(fā)布會上，第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東（Anthony McQuade）表示，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項準(zhǔn)備來應(yīng)對挑戰(zhàn)，更要捕捉經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來的機(jī)遇。

    甲級寫字樓平均空置率為15.8%

    在第一太平戴維斯看來，三季度，北京物業(yè)租賃活動均已回歸常態(tài)，有部分因疫情而延誤的租賃成交在本季度完成簽約，但受租賃需求調(diào)整等多重因素影響，這一輪復(fù)蘇過程中的市場活躍度較為有限，并未重現(xiàn)2021年的快速反彈。

    據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三季度，北京甲級寫字樓市場未有新項目入市，季度內(nèi)部分商務(wù)區(qū)完成了幾宗大體量租賃成交，幫助全市甲級寫字樓市場的凈吸納量由上季度的負(fù)值轉(zhuǎn)為正值，為8425平方米。由于吸納量有限，全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比持平，仍維持在15.8%的高位，同比微降0.9個百分點(diǎn)。

    在第一太平戴維斯看來，由于北京寫字樓市場仍處于恢復(fù)期、整體租賃需求有限，業(yè)主方不得不頻繁調(diào)整租賃策略、留出一部分議價空間，以期吸引到有限的租賃需求，因此三季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比、同比分別下降1.8%、3%，至人民幣每平方米每月331.5元。

    展望2022年第四季度，北京甲級寫字樓市場預(yù)計會有多宗大體量租賃交易完成最后的簽約流程，結(jié)合新增供應(yīng)入市有望刺激吸納量的增長，因此可以預(yù)計四季度的租賃需求有可能出現(xiàn)一定程度的改善，市場整體表現(xiàn)有望向好發(fā)展。

    “預(yù)計整體商業(yè)寫字樓四季度空置率或會提升，但超甲級寫字樓會保持平穩(wěn)向上。”第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇租戶代表業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人林碩向《證券日報》等記者表示，相信明年會有更好的政策給到租戶，疫情帶給交易的消極影響會繼續(xù)減少。

    地產(chǎn)大宗投資累計成交226.85億元

    在甲級寫字樓租賃市場有望進(jìn)入復(fù)蘇周期，但仍存在不確定性之下，投資者對北京地產(chǎn)投資市場興趣較為平淡。

    據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京大宗地產(chǎn)投資市場在三季度的整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，該季度投資市場累計成交金額約為人民幣88.9億元。2022年前三季度，北京大宗投資市場相較往年仍然低迷，累計成交金額約為人民幣226.85億元，較去年同期下降55.2%。

    “三季度，寫字樓累計成交金額占地產(chǎn)大宗投資總額的半壁江山，是投資者較為青睞的資產(chǎn)。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想向《證券日報》記者表示，剩余資產(chǎn)成交占比較高的則為二手地塊、酒店、商業(yè)零售、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及住宅等資產(chǎn)。

    “2022年前三季度，在地產(chǎn)投資市場的買家中，32.5%為自用型買家，56.3%為內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者，外資機(jī)構(gòu)投資者較少。”李想表示，對比以往的買家類型，自用型買家在市場上活躍度提升，工業(yè)園區(qū)以及物流高標(biāo)倉受到自用型買家青睞，成交量快速攀升。

    對于四季度北京大宗投資市場的表現(xiàn)，李想表示，預(yù)計四季度市場仍平穩(wěn)，賣方與潛在買家仍處于博弈階段，賣方希望加速拋售資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，但潛在買家則會謹(jǐn)慎出手且對可售項目進(jìn)行仔細(xì)甄別。此外，自用型收購及通過法拍渠道購得資產(chǎn)有可能在年末進(jìn)一步增加。

    “在當(dāng)下的市場中，無論是險資還是AMC（資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)）對地產(chǎn)資產(chǎn)交易都比較謹(jǐn)慎，尤其涉及承債式收購時，甄別要求更高。”某行業(yè)人士向《證券日報》記者表示，此外，預(yù)計未來法拍房有可能會成為新周期下交易熱點(diǎn)。

（編輯 張鈺鵬 才山丹）