樓市的喜怒哀樂，無不與政策動(dòng)向息息相關(guān)。2019年上半年，中國樓市同樣在政策的影響下悄然變化。梳理2019年上半年政策變化，可以歸納為三大特點(diǎn)：一是在部分地區(qū)政策寬松后，4月份政策再次收緊;二是以住建部為代表，兩次“點(diǎn)名”房價(jià)上漲過快城市;三是各地調(diào)控政策層出不窮，或直接收緊或打補(bǔ)丁收緊，防止房價(jià)大幅波動(dòng)。

    上百次調(diào)控給樓市降溫

    在業(yè)內(nèi)人士看來，過去一年，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策經(jīng)歷了一番波折。

    “如果說，2018年11月前，大部分樓市調(diào)控政策都是收緊為主，之后各地樓市調(diào)控政策明顯減少，且大部分都以寬松為主。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向上證報(bào)記者說。

    知名房地產(chǎn)專家秦虹也指出，受政策影響，1到4月份整個(gè)房地產(chǎn)市場好像出現(xiàn)了一個(gè)小陽春。

    但是，從4月19日開始，各地調(diào)控政策再次收緊。“特別是5、6月份，出臺調(diào)控政策連續(xù)兩個(gè)月超過40次。”張大偉說，上半年各方出臺的調(diào)控政策累計(jì)達(dá)到251次，同比上漲了31%，刷新了歷史紀(jì)錄。

    中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長、中指控股CEO黃瑜也向記者表示，4月份中央對“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)，對市場情緒、后續(xù)政策跟進(jìn)起到了關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。

    以“4·19”為分界線，調(diào)控政策再收緊，“因房價(jià)過快上漲，住建部還兩次點(diǎn)名10座城市。”張大偉說。

    較為典型的例子，是今年全國房價(jià)漲幅第一的城市——西安。在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)僅3天后，西安又加碼限購。

    “因城施策”毫無疑問是未來長久政策方向，每個(gè)城市可以有自己的政策選擇，但是調(diào)控目標(biāo)是一致的。即“三穩(wěn)”：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。“中央提出來，不管選什么政策，你最后的‘三穩(wěn)’目標(biāo)是必須要實(shí)現(xiàn)的。”秦虹說。

    中化集團(tuán)董事長寧高寧在2019年夏季達(dá)沃斯年會(huì)期間稱：“過去中國企業(yè)家心目中的英雄是地產(chǎn)商，現(xiàn)在變成任正非了，中國的企業(yè)家變得更重視技術(shù)、有長遠(yuǎn)規(guī)劃。”

    “對于房企，更應(yīng)該要了解宏觀環(huán)境‘新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換’的新變化和挑戰(zhàn)。”秦虹說，“房地產(chǎn)毫無疑問是舊動(dòng)能，舊動(dòng)能未來實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，自身面臨挑戰(zhàn)，需要轉(zhuǎn)變。”

    不僅僅是房企要面對新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的大背景，各個(gè)城市也要面對。

    在秦虹看來，“房住不炒”是對房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的要求，而不僅僅是針對投資消費(fèi)末端。“房住不炒”是對土地、金融、財(cái)稅等整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條的每個(gè)環(huán)節(jié)都執(zhí)行的要求。

    嚴(yán)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

    6月份，人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上強(qiáng)調(diào)，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。

    房子是用來住的，不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價(jià)。

    “在‘房住不炒’和緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)背景下，企業(yè)端和個(gè)人端房地產(chǎn)融資渠道都將保持收緊。”黃瑜說。

    她向記者表示，房地產(chǎn)融資渠道收緊，部分城市房貸利率觸底反彈，表明部分城市此輪房貸利率下調(diào)大潮已經(jīng)接近尾聲，部分熱門城市房貸利率或出現(xiàn)上浮。

    當(dāng)然，展望下半年樓市政策，“平穩(wěn)”仍是關(guān)鍵詞。