本報(bào)訊 （記者毛藝融）四年前，首批公募REITs在滬深證券交易所上市，公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）這一創(chuàng)新品種開始進(jìn)入國內(nèi)投資者的視野。

    四年里，我國REITs市場總發(fā)行規(guī)模已超過1800億元，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)，共上市66只REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量為亞洲第一。

    在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，上交所正引領(lǐng)國內(nèi)REITs市場的建設(shè)發(fā)展。從一級(jí)市場看，上交所已上市REITs產(chǎn)品44只，發(fā)行規(guī)模約1230億元；從二級(jí)市場市值看，截至目前，上交所44只REITs產(chǎn)品的市值達(dá)到1370億元；從二級(jí)市場交易看，滬市REITs2025年以來的日均成交額約4.37億元。從一級(jí)發(fā)行到二級(jí)交易的全鏈條，滬市REITs占全市場的比重均在七成左右，上交所正著力打造國內(nèi)REITs市場建設(shè)發(fā)展的主陣地。

    以優(yōu)生態(tài)促發(fā)展

    市場化價(jià)格機(jī)制助力“好項(xiàng)目好待遇”

    自首批REITs產(chǎn)品上市以來，我國REITs市場已走過四年的發(fā)展歷程。

    從一級(jí)市場來看，REITs市場普遍采用詢價(jià)機(jī)制，通過設(shè)定合理的詢價(jià)區(qū)間，吸引投資者參與報(bào)價(jià)，最終確定發(fā)行價(jià)格。

    當(dāng)前REITs市場價(jià)格進(jìn)一步反映了項(xiàng)目資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了市場相對(duì)均衡的狀態(tài)。記者了解到，近期啟動(dòng)詢價(jià)的中銀中外運(yùn)倉儲(chǔ)物流REIT，通過采用上下限打開的市場化定價(jià)區(qū)間，給予投資者充分的定價(jià)權(quán)，充分激發(fā)了市場投資人的熱情，共獲575戶網(wǎng)下對(duì)象報(bào)價(jià)，全場倍數(shù)251.12倍（剔除后），報(bào)價(jià)機(jī)構(gòu)戶數(shù)、全場倍數(shù)均位于中國公募REITs產(chǎn)品推出以來市場第二。

    從二級(jí)市場來看，上交所已上市的44只REITs中也涌現(xiàn)出一批“排頭兵”項(xiàng)目，這些項(xiàng)目得益于底層資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營、投資回報(bào)穩(wěn)定豐厚、產(chǎn)業(yè)方積極參與、重要機(jī)制逐步建立，市場價(jià)格表現(xiàn)在各自行業(yè)內(nèi)名列前茅。

    在市場化的價(jià)格形成機(jī)制下，投資者對(duì)于“好項(xiàng)目”的認(rèn)可會(huì)自發(fā)地發(fā)揮市場篩選作用，其具體表現(xiàn)就是二級(jí)市場價(jià)格的上漲和交易活躍度的提升。記者觀察到，這些市場認(rèn)可的“好項(xiàng)目”較發(fā)行價(jià)的漲跌幅（后復(fù)權(quán)）普遍在20%以上、最高超過90%，2025年以來的換手率普遍在1%以上，顯著高于全市場平均水平，已走在全市場前列。

    除了市場認(rèn)可外，對(duì)于“好項(xiàng)目”參與方，上交所充分發(fā)揮交易所債券條線在市場服務(wù)、融資審核、持續(xù)監(jiān)管、投資交易等全鏈條的綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)，支持其建好REITs平臺(tái)，形成“好項(xiàng)目有好待遇”的REITs市場生態(tài)。

    “REITs市場化改革的核心在于讓價(jià)格回歸市場，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。”某資深市場人士表示，“經(jīng)過改革，REITs市場在項(xiàng)目篩選、定價(jià)、交易等環(huán)節(jié)更加透明、高效，投資者能夠根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)偏好做出合理決策，市場資源配置效率顯著提升。”

    市值分紅多點(diǎn)開花

    各方獲得感持續(xù)提升

    REITs市場自誕生四年來，以優(yōu)異的價(jià)格表現(xiàn)和穩(wěn)健的分紅回報(bào)，贏得資本市場投資者的青睞。截至目前，全市場共有66只REITs產(chǎn)品上市，總市值超2000億元。其中，滬市44只REITs的市場表現(xiàn)尤為突出，總市值達(dá)到1370億元，較發(fā)行價(jià)復(fù)權(quán)上漲約30%，尤其是2025年以來漲幅超過20%。

    得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。從滬市REITs四年累計(jì)向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計(jì)算的分紅率達(dá)到5.7%。

    除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級(jí)市場交易中獲取增值收益。滬市REITs二級(jí)市場除權(quán)價(jià)格平均漲幅約14%，其中，市政水利、消費(fèi)、保障房的表現(xiàn)尤為突出，除權(quán)漲幅均在55%以上。

    一位資深人士告訴記者，“根據(jù)公開信息，目前全市場在審或待發(fā)售的REITs項(xiàng)目共21單（含擴(kuò)募），其中上交所17單，這些在審項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)充REITs市場的容量及深度，為REITs指數(shù)基金、ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)打下基礎(chǔ)，REITs產(chǎn)品體系將會(huì)愈發(fā)豐富，產(chǎn)品創(chuàng)新日益繁榮，市場化程度持續(xù)提高，使得REITs市場各參與方的獲得感、參與感不斷提升。”

    “首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)

    市場持續(xù)擴(kuò)容增類

    截至目前，上交所已上市REITs產(chǎn)品44只，數(shù)量較2023年底增加一倍，常態(tài)化發(fā)行成效顯著。資產(chǎn)類型上，滬市已上市的類別中包括了百貨大樓、社區(qū)商超、奧特萊斯、商業(yè)綜合體等，底層租戶更是涉及零售、餐飲、服務(wù)、娛樂等不同業(yè)態(tài)，形式比較多元豐富。

    未來，滬市REITs將向著更多不同類別的底層資產(chǎn)延伸觸角，旅游景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、冰雪經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域首單公募REITs有望加速落地，繪就更加豐富多元的公募REITs圖譜。

    持續(xù)推動(dòng)多層次REITs市場的發(fā)展也是強(qiáng)化REITs市場生態(tài)建設(shè)的重要方面。當(dāng)前我國多層次REITs市場已初步成型：Pre-REITs聚焦于資產(chǎn)培育和成長，資產(chǎn)尚處于起步階段；類REITs的底層資產(chǎn)相對(duì)更成熟，固收屬性較為突出，是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的初步嘗試；持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS已能夠產(chǎn)生期間現(xiàn)金流收益，且具有更加鮮明的權(quán)益屬性，是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化布局下的重要?jiǎng)?chuàng)新。

    展望未來，REITs的覆蓋面與普及率會(huì)大幅提升；REITs所服務(wù)的資產(chǎn)類別、企業(yè)類別和資金類別會(huì)與時(shí)俱進(jìn)、持續(xù)擴(kuò)容；REITs平臺(tái)將更具市場活力和自驅(qū)力，不斷推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)制、資源要素配置效率的優(yōu)化和提升，成為我國盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要金融工具。

    上交所表示，將持續(xù)發(fā)揮資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)作用，為REITs市場各方做好服務(wù)，為REITs市場的建設(shè)發(fā)展保駕護(hù)航。

（編輯 賀俊）