本報記者 吳曉璐 邢萌 郭冀川

    7月15日，滬深交易所分別發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房》《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第4號——保障性租賃住房》（以下統(tǒng)稱為《指引》），對保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施REITs進行規(guī)范和引導。

    《指引》規(guī)范了對回收資金的使用，規(guī)定閑置的回收資金可以用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。同時，也嚴格了回收資金管理，切實防范資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)領域。接受《證券日報》記者采訪的專家表示，這有助于提高資金使用效率，進而提高項目收益，增加對投資人吸引力。

    據(jù)悉，《指引》主要內容有四方面：一是助力保障性租賃住房領域盤活存量資產，促進投融資良性循環(huán)。明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來源；明確對滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控且已能實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，靈活確定運營年限要求。

    二是促進保障性租賃住房領域專業(yè)化發(fā)展。要求基金管理人和運營管理機構按照國家有關保障性租賃住房相關政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率；強化保障性租賃住房認定依據(jù)和歷史運營數(shù)據(jù)等有針對性的信息披露要求。

    三是堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴格落實國家房地產調控政策要求。明確原始權益人獨立法人主體要求，原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發(fā)項目變相融資，或者變相規(guī)避房地產調控要求。進一步明確原始權益人控股股東或其關聯(lián)方業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)情形下的業(yè)務隔離要求。

    四是強調回收資金管理，壓實參與機構責任。對于原始權益人控股股東或其關聯(lián)方的業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)的，原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，實行嚴格閉環(huán)管理，與相關各方簽訂回收資金監(jiān)管協(xié)議，切實防范資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)領域。進一步明確發(fā)行其他領域基礎設施REITs的原始權益人，其控股股東或其關聯(lián)方涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務的，回收資金管理等相關要求參照《指引》執(zhí)行。

    “《指引》是對此前公布文件做出的細化安排，為了提高發(fā)行人積極性，此次《指引》對運營年限要求較為靈活，同時提出更為嚴格的信息披露要求，保障信息公開透明，尤其是要求披露回收資金用途承諾和使用安排等信息，將有效防止資金被挪作他用。”透鏡公司研究創(chuàng)始人況玉清在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    “另外，回收資金可以用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設，避免了資金閑置浪費現(xiàn)象，提高了資金的靈活性和使用效率，也有助于提高項目收益，增加對投資人的吸引力。”況玉清進一步表示。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進持有同樣觀點，他表示，引導閑置資金投向其他基礎設施項目，豐富了REITs資金使用的領域。另外，在合規(guī)前提下，發(fā)行人也可以參與更多項目建設。

    此前，全國首批2單保障性租賃住房REITs項目已經獲滬深交易所通過。7月11日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目獲深交所通過。7月14日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金獲上交所通過。2單項目均于5月27日正式申報，并于5月30日獲交易所受理。