本報記者 吳曉璐

    7月15日，上交所表示，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房，進一步盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的決策部署，規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金有關(guān)工作，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《保障性租賃住房REITs通知》）要求，上海證券交易所制定了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房》（簡稱《保障性租賃住房REITs指引》），并自發(fā)布之日起施行。

    《保障性租賃住房REITs指引》共計5章18條，分為總則、業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目、回收資金使用與監(jiān)管、運營管理與信息披露、附則。主要內(nèi)容如下：

    一是細化業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目準(zhǔn)入要求。嚴(yán)格落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，在《保障性租賃住房REITs通知》明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體基礎(chǔ)上，進一步明確原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。同時，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項目應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項目，且配租對象、租金標(biāo)準(zhǔn)等符合相關(guān)政策要求。

    根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》要求，明確對滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控，且已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目靈活確定運營年限要求。

    二是明確回收資金使用與監(jiān)管要求。為促進保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，在《保障性租賃住房REITs通知》基礎(chǔ)上，明確因特殊原因?qū)е禄厥召Y金投資計劃無法正常執(zhí)行，確需變更回收資金用途的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)向上交所提交回收資金投向變更報告，基金管理人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)符合回收資金投向要求并披露臨時報告。

    為防范回收資金進入非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對于原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，要求原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實回收資金管理制度，對回收資金嚴(yán)格實行閉環(huán)管理。同時，明確回收資金投資的新項目通過子公司或者其他關(guān)聯(lián)方實施的，該子公司或者其他關(guān)聯(lián)方也應(yīng)當(dāng)遵守原始權(quán)益人相關(guān)回收資金管理制度。

    三是明確運營管理及信息披露要求。運營管理方面，要求基金管理人和運營管理機構(gòu)按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率，促進保障性租賃住房領(lǐng)域運營管理專業(yè)化。

    信息披露方面，針對保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs特征，明確招募說明書除常規(guī)披露事項外，還應(yīng)當(dāng)披露原始權(quán)益人業(yè)務(wù)獨立性情況、保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)和歷史運營數(shù)據(jù)，以及回收資金使用安排等。

（編輯 張鈺鵬 李波）