閻岳

    房地產(chǎn)市場最近比較熱，一方面政策暖風(fēng)頻吹，另一方面房企境內(nèi)融資渠道有限放開，反映在A股市場上，就是地產(chǎn)股普漲兩天。這引發(fā)各界猜想：一是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)會不會出現(xiàn)變化？二是房企接下來該怎么干？三是市場怎么看這種變化？

    首先，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會變。盡管現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)偏暖，但房地產(chǎn)調(diào)控的“三穩(wěn)目標(biāo)”，即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，不會變。

    從去年下半年房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”出臺，房企按紅、橙、黃、綠四檔管理，到今年的房企爆雷，央行官員稱正進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融調(diào)控長效機制，監(jiān)管部門釋放維穩(wěn)信號，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會發(fā)出明確的金融維穩(wěn)信息，銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，多家房企在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

    這是最近一年多來的房地產(chǎn)政策軌跡，處處透著一個“穩(wěn)”字。所以，頭部健康房企獲準(zhǔn)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，只是維穩(wěn)政策的落地，不能理解為房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)松動。

    其次，房企接下來該怎么干？業(yè)界經(jīng)常強調(diào)的一個觀點是，房地產(chǎn)蒙眼狂奔的時代已經(jīng)過去了。一個時代過去，另一個更好的時代就會來臨。這是對能夠立于時代潮頭的企業(yè)而言的，對于更多中小房企來說，最好的辦法就是跟著潮頭走。

    《三國演義》中，孫策在囑托孫權(quán)時說了這樣一句話，“內(nèi)事不決問張昭，外事不決問周瑜。”我們可以把這句話用在房企上，住宅地產(chǎn)看萬科，商業(yè)地產(chǎn)看萬達(dá)。萬科成立這么多年來，幾乎都能洞察政策先機，且不會因為管理層的更迭而出現(xiàn)偏差。僅這一點，就足夠房企們認(rèn)真學(xué)習(xí)了。

    萬達(dá)也是一家了不起的企業(yè)，以壯士斷腕的勇氣剔除了業(yè)務(wù)擴張的“不良資產(chǎn)”，迅速將公司戰(zhàn)略調(diào)整至與政策同步的節(jié)奏，重回穩(wěn)健發(fā)展軌道。國內(nèi)那些爆雷或出現(xiàn)危機的、瘋狂擴張的大中型房企應(yīng)以萬達(dá)為鑒。

    隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提升，住房增量市場競爭會越來越激烈，但存量市場的改造升級，即城市更新的機會會成倍增加。未來房地產(chǎn)市場的競爭優(yōu)勝者，必然是那些能夠讓住戶住得安心、省心，又能為房屋注入科技智能的房企。

    第三，資本市場怎么看？對地產(chǎn)股的估值，市場一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。通達(dá)信房地產(chǎn)指數(shù)從去年7月7日創(chuàng)出1771.96點的階段新高之后就一路下行，到今年11月9日收盤跌幅已經(jīng)超過30%。11月10日，銀行間市場交易商協(xié)會召開房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會的信息被市場獲悉后，該指數(shù)連續(xù)兩天出現(xiàn)大幅反彈。對于房地產(chǎn)板塊的后續(xù)走勢，市場普遍認(rèn)為，普漲是暫時的，分化是難免的，那些財務(wù)安全、經(jīng)營安全且發(fā)展勢頭良好的頭部企業(yè)，才有可能受到資金的重點關(guān)照。

    城鎮(zhèn)化水平的提升離不開房地產(chǎn)，城市更新也需要房企的深度參與，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展更是促進(jìn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要動力之一。因此，“十四五”規(guī)劃才重點強調(diào)要“促進(jìn)住房消費健康發(fā)展”、“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”。從這個角度來看，房地產(chǎn)調(diào)控的“三穩(wěn)目標(biāo)”更不會變。