本報(bào)記者 李昱丞

    3月28日晚間，萬科發(fā)布2023年度報(bào)告。

    年報(bào)顯示，2023年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4657.39億元，歸母凈利潤121.63億元。在行業(yè)深度調(diào)整下，萬科堅(jiān)守安全經(jīng)營底線，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)提升產(chǎn)品力，確保近29萬套新房高質(zhì)量交付；經(jīng)營性業(yè)務(wù)打通商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)REITs突破，有望成為業(yè)內(nèi)唯一發(fā)行三類經(jīng)營性REITs的企業(yè)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管一段時(shí)間，行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，但從2023年年報(bào)看，萬科依然守住了安全底線，并圍繞產(chǎn)品服務(wù)，構(gòu)建了面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心能力，實(shí)屬不易。

    多重挑戰(zhàn)下堅(jiān)守安全底線

    經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正

    2023年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深刻調(diào)整。銷售層面，據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，2023年全國百強(qiáng)房企銷售金額下降17%，近兩年累計(jì)下降51%，二手房平均價(jià)格已連續(xù)22個(gè)月環(huán)比下跌。

    融資層面，2023年80家房企新增融資總額同比下降28%，僅為2020年融資額1/3；同時(shí)，房企全年發(fā)行債券金額同比下降31%，2023年債券到期規(guī)模為發(fā)行規(guī)模的2.3倍，債券發(fā)行規(guī)模遠(yuǎn)小于到期規(guī)模，企業(yè)資金持續(xù)凈流出。

    土地供給層面，2023年全國土地成交金額連續(xù)3年收縮，全國新開工面積9.54億平方米，回到了2007年的水平，近兩年累計(jì)降幅52%。多重因素疊加，給企業(yè)的經(jīng)營帶來異常艱巨的壓力和挑戰(zhàn)。

    在此情況下，萬科克服重重挑戰(zhàn)守住了財(cái)務(wù)安全的底線。年報(bào)顯示，銷售承壓之下，萬科仍實(shí)現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流，截至2023年底，已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年76%的高點(diǎn)連續(xù)5年下降。

    同時(shí)，在行業(yè)整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機(jī)構(gòu)的信任和支持。年報(bào)顯示，2023年萬科在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資897億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產(chǎn)金融支持政策導(dǎo)向，積極向新融資模式轉(zhuǎn)型，2024年萬科包括旗下印力集團(tuán)在內(nèi)合計(jì)已新增落地經(jīng)營性物業(yè)貸款109億元，實(shí)現(xiàn)資債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

    打造房地產(chǎn)新發(fā)展模式下的產(chǎn)品服務(wù)競爭力

    當(dāng)前，伴隨城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的持續(xù)變化，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，已成為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的治本之策。新的發(fā)展模式下，為居民建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，已成為房企核心競爭力所在。

    2023年，面對市場下行的艱巨挑戰(zhàn)，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)了較強(qiáng)的韌性。首先，公司全力銷售，持續(xù)跑贏大市。截至去年底，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，萬科2023年銷售額穩(wěn)居行業(yè)第二，同比降幅顯著低于百強(qiáng)房企全年降幅；去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升，全年新開盤項(xiàng)目首開當(dāng)日去化率近67%，其中13個(gè)項(xiàng)目開盤去化率達(dá)80%。

    與此同時(shí)，萬科不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務(wù)，高質(zhì)量交付28.9萬套，交付即時(shí)滿意度97%，客戶售后滿意度97%。萬科還對新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理持續(xù)優(yōu)化，2023年新項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度達(dá)88%。

    此外，萬科長租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會計(jì)計(jì)量方式下實(shí)現(xiàn)了整體盈利。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運(yùn)營管理租賃住房23萬間，累計(jì)開業(yè)18萬間，布局全國31個(gè)城市，并保持了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)品質(zhì)和運(yùn)營效率，累計(jì)服務(wù)客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達(dá)96%，超過60%客戶選擇續(xù)租。

    物業(yè)業(yè)務(wù)方面，在持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)下，2023年萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入334億元，同比增長10%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入189億元，同比增長13%。萬科物業(yè)2023年榮獲“中國住宅物業(yè)服務(wù)力TOP1企業(yè)”“中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等多項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)，并成為第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的物業(yè)行業(yè)首份《物業(yè)管家發(fā)展白皮書》中的主要正面樣本。

    抓緊REITs機(jī)遇

    追求可持續(xù)健康發(fā)展

    2023年，公募REITs試點(diǎn)持續(xù)深入，為萬科帶來新的發(fā)展機(jī)遇，有望有效解決經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過重、投資回收周期過長的難題。正如萬科董事會主席郁亮此前表示，REITs對于經(jīng)營性不動產(chǎn)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，推動房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。

    萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。此前，萬科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價(jià)階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。經(jīng)營性業(yè)務(wù)的REITs突破，不僅反映了市場對萬科多年轉(zhuǎn)型成果的認(rèn)可，也將助力萬科打通經(jīng)營性不動產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性地運(yùn)轉(zhuǎn)，保障經(jīng)營性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

    事實(shí)上，伴隨REITs的擴(kuò)容和發(fā)展，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的能力優(yōu)勢將愈發(fā)顯現(xiàn)，為其短期流動性和長期價(jià)值增長提供更豐富的來源。

    2023年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收91.1億元，同比增長4.6%，合計(jì)開業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積1158萬平方米，萬科管理運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目布局在一二線城市的占比超過90%。萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前冷鏈倉儲規(guī)模保持全國第一，2023年實(shí)現(xiàn)營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈?zhǔn)杖胪仍鲩L33.9%。

（編輯 上官夢露）