本報記者 王麗新

    用時18個月，融創(chuàng)中國（以下簡稱融創(chuàng)）完成境外債務(wù)重組全部流程，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企。

    11月20日晚，融創(chuàng)發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足，11月20日起正式生效。至此，融創(chuàng)整體化解約900億元人民幣的債務(wù)風險，成功降債45億美元，經(jīng)營基本面將迎來好轉(zhuǎn)的契機。

    “化債闖關(guān)成功，意味著融創(chuàng)在境外公開市場2－3年內(nèi)無剛性還債壓力，暫時沒有二次‘出險’危機。同時，化債也帶動權(quán)益資本增加，修復(fù)資產(chǎn)負債表。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示，接下來，融創(chuàng)需抓住經(jīng)濟恢復(fù)及各地利好樓市政策集中釋放期，做好保交付及銷售工作，穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流基本盤，再尋機重回房企融資白名單，恢復(fù)上市主體在資本市場的融資功能。

    考慮不同債權(quán)人訴求

    用多種工具處置債務(wù)

    在業(yè)內(nèi)看來，和境內(nèi)公開債相比，境外債的重組難度更高，比如債務(wù)規(guī)?？赡芨螅瑐鶛?quán)人結(jié)構(gòu)更多元且分布全球，境外法條、票據(jù)發(fā)行的不同要求等。

    從化債路徑來看，2022年12月，融創(chuàng)推出境外債務(wù)重組框架，公布債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票重組方向；今年3月，公布重組方案，并獲持倉超30%的債權(quán)人小組同意；5月，債權(quán)金額超過87%的債權(quán)人簽署重組支持協(xié)議（RSA）；10月，中國香港高等法院批準海外債重組計劃；11月17日，融創(chuàng)“預(yù)告”了11月20日為重組生效日；11月20日，融創(chuàng)境外債務(wù)重組正式生效。

    根據(jù)11月20日晚間的公告顯示，融創(chuàng)債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)，將被置換為新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券3種產(chǎn)品預(yù)期11月21日在新交所上市。

    有消息人士向《證券日報》記者透露，融創(chuàng)債權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜，2019個主體涵蓋了長線基金、對沖基金、商業(yè)銀行、以及個人投資者。在制定方案時，融創(chuàng)對所有債權(quán)人一視同仁；方案充分考慮了不同債權(quán)人的訴求，提供了留債展期、可轉(zhuǎn)債、強制可轉(zhuǎn)債、融創(chuàng)服務(wù)換股等多種靈活選擇。在已獲得高達87%債權(quán)人的RSA支持后，考慮債權(quán)人認購意愿，提高強制可轉(zhuǎn)換債的認購額度、同時調(diào)低轉(zhuǎn)股價格，使其更加貼近股票現(xiàn)價、以便更快實現(xiàn)轉(zhuǎn)股。

    “融創(chuàng)的化債方案用了四種處置方式，從債權(quán)和股權(quán)兩個角度化解了存量債務(wù)，相關(guān)新債務(wù)工具也具有較好的流通性。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，說明公司與金融機構(gòu)、投資人等債權(quán)方的溝通協(xié)商行之有效，也意味著房企在債務(wù)處置和風險化解方面有所突破。

    化債方案之所以能取到成功，背后有著多重因素。張宏偉向記者表示，首先，宏觀經(jīng)濟環(huán)境正處在恢復(fù)通道中，利好樓市政策頻出，對民營房企紓困化險提供有力支持；其次，融創(chuàng)土地儲備多在一、二線城市，多位于本輪新房銷售韌性較強的城市，在北京一個項目就能為其貢獻數(shù)十億元的銷售額，增加了債權(quán)人對公司恢復(fù)正常經(jīng)營的信心；第三，在部分房企“躺平”心態(tài)下，融創(chuàng)管理層不斷努力化債的態(tài)度，得到債權(quán)人認同。

    張宏偉進一步稱，融創(chuàng)化債方案的細節(jié)和模式，對其他房企有重要的參考意義，比如與不同金融機構(gòu)達成一致的難點在哪兒，本金和利息如何處理等。從11月21日公司股價開盤表現(xiàn)來看，其境外化債方案的正式生效，得到了資本市場的認可，在一定程度上提振了行業(yè)信心。

    仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營

    穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流基本盤

    在房地產(chǎn)市場下行周期中完成債務(wù)重組，對融創(chuàng)至關(guān)重要。但債務(wù)重組的本質(zhì)是以“時間換空間”，對于出險房企而言，獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營狀態(tài)，改善經(jīng)營現(xiàn)狀，回歸正軌。

    那么，融創(chuàng)接下來該聚焦哪些方面努力？中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示：其一，盤活存量項目，保交樓；其二，加快銷售促回款，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展；其三，盡快恢復(fù)組織機能。

    “當前，保交樓依舊是房企經(jīng)營的底線，對于現(xiàn)存停工項目，出險房企需盡快引入資方，確保項目順利建設(shè)施工，保障及時交付，恢復(fù)購房者信心。”劉水進一步稱，同時，出險房企應(yīng)緊抓“因城施策”窗口期，加強較好項目的銷售去化力度，快速回籠資金，只有持續(xù)的銷售回款，才能保障現(xiàn)金流入，增強償債能力。

    據(jù)融創(chuàng)方面透露，目前公司未售土儲貨值約1.38萬億元，七成在一、二線城市。后續(xù)仍有大量優(yōu)質(zhì)項目入市，尤其是上海董家渡、黃埔亞龍兩個新項目入市，北京融創(chuàng)壹號院、上海未來金融城還有加推，單這幾個項目未售貨值就有1500億元左右。

    “上述北京上海項目是否能實現(xiàn)熱銷，值得期待。當下，對融創(chuàng)而言，境外債務(wù)重組成功會緩解兩三年內(nèi)的償債壓力，但經(jīng)營回歸正常的核心是穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流盤面。此外，公司仍需將有限的未受限制的資金用于‘保交付’，才能避免信用品牌進一步惡化。”嚴躍進表示，至于公司是否能重回融資白名單，真正走出困境，還有待后市觀察。

（編輯 上官夢露）