近日，中國證券報(bào)記者對(duì)北京地區(qū)二手房市場(chǎng)走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)整體趨于平淡，成交量較為適中。除了個(gè)別急售房源報(bào)價(jià)相比前期成交價(jià)出現(xiàn)一定下探，在售房源整體報(bào)價(jià)和成交價(jià)小幅上漲。從成交量看，區(qū)域之間存在一定差異。值得注意的是，幼升小、小升初錄取接近尾聲，學(xué)區(qū)房成交稍顯平淡。五環(huán)外的剛需房成交近期則出現(xiàn)一定釋放，成交量和成交價(jià)均小幅走高。

    房價(jià)波動(dòng)較小

    “北京地區(qū)的二手房價(jià)格下跌很難，淡季和旺季的區(qū)別主要體現(xiàn)在成交速度和成交量上。”位于南五環(huán)某二手房中介銷售人員王麗（化名）對(duì)中國證券報(bào)記者表示，“淡季的時(shí)候，賣出一套房子可能要幾個(gè)月，旺季可能只要幾天。”

    王麗介紹，春節(jié)之前，大興區(qū)的二手房帶看量受疫情影響較大，成交出現(xiàn)下滑。但在清明、五一、端午等假期期間，看房客戶逐漸增加，推動(dòng)成交量提升，特別是近期成交量抬升明顯。而在之前，春節(jié)前后往往是二手房成交旺季。

    “最近幾年，北京地區(qū)二手房市場(chǎng)一直較平穩(wěn)，除了學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，其余樓盤價(jià)格波動(dòng)較小，漲跌都比較困難。”一位在北京多個(gè)片區(qū)工作過的二手房銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

    5月份，北京地區(qū)二手房價(jià)格漲幅整體收窄。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)；深圳由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

    “升學(xué)季”步入尾聲

    中國證券報(bào)記者了解到，隨著北京小學(xué)新生入學(xué)、小升初相繼步入尾聲，學(xué)區(qū)房的成交量相比4、5月份出現(xiàn)了一定下滑。

    “每年的2月-4月，學(xué)區(qū)房的成交量通常較大。部分購房客戶卡著點(diǎn)，就是為了趕上當(dāng)年能夠在這個(gè)區(qū)域上學(xué)。這類客戶基本上都是全款交易，成交速度較快。4月份以后，入學(xué)信息采集陸續(xù)完成，學(xué)區(qū)房成交從高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入學(xué)基本上已塵埃落定，因此學(xué)區(qū)房的成交逐漸轉(zhuǎn)淡。”多位從事學(xué)區(qū)房交易的二手房中介人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

    中國證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)近年來的招生改革受到關(guān)注，2021年“小升初”全區(qū)派位名額比往年明顯增加，因此核心學(xué)區(qū)房的屬性有所轉(zhuǎn)淡。

    家住西城區(qū)非核心學(xué)區(qū)的張玲（化名）對(duì)中國證券報(bào)記者表示，今年西城區(qū)明顯加大了全區(qū)派位名額，小升初全區(qū)派位階段可以報(bào)名5所西城區(qū)優(yōu)質(zhì)中學(xué)。第一梯隊(duì)的優(yōu)質(zhì)中學(xué)明顯提升了全區(qū)派位名額，非核心學(xué)區(qū)孩子進(jìn)入這些中學(xué)讀書的機(jī)會(huì)增加。

    “西城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房基本集中在月壇、德勝、金融街等片區(qū)。部分小學(xué)可以直升優(yōu)質(zhì)中學(xué)，資源豐富，房價(jià)也高。比如，椿樹館小學(xué)就直升北京八中，對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房價(jià)格相對(duì)較貴。今年加大了全區(qū)派位名額，其他小學(xué)的畢業(yè)生有了更多機(jī)會(huì)進(jìn)入八中、四中、北師大附中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等第一梯隊(duì)學(xué)校。”張玲對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

    新房市場(chǎng)分流

    新房市場(chǎng)成交量上升明顯，對(duì)二手房市場(chǎng)的分流效應(yīng)較強(qiáng)。

    中國證券報(bào)記者走訪了解到，北京地區(qū)入市的新房項(xiàng)目約200個(gè)，除了一部分是2021年上半年拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，多數(shù)是前期入市、尚未清盤的限競房項(xiàng)目。這些項(xiàng)目入市時(shí)間較長，基本已經(jīng)竣工或已達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)，相比周圍二手房競爭力較強(qiáng)。

    “北京地區(qū)的新房項(xiàng)目從拿地到最后的入市銷售，大概需要半年時(shí)間，最多不會(huì)超過一年。”一位從事新房銷售多年的中介人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，“從目前情況看，北京新入市的新房項(xiàng)目多集中在豐臺(tái)、石景山、亦莊等地。這些項(xiàng)目的拿地時(shí)間多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批實(shí)行‘兩集中’出讓地塊的項(xiàng)目，有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。這些項(xiàng)目多數(shù)不限價(jià)，且部分項(xiàng)目位于核心區(qū)。隨著這些地塊對(duì)應(yīng)的新房項(xiàng)目入市，北京地區(qū)新房均價(jià)大概率會(huì)被拉高。”