隨著“三條紅線”落地，現(xiàn)金流管理的重要性更加凸顯，促銷售、抓回款前所未有地考驗(yàn)著房企的整體運(yùn)營(yíng)能力。

    來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，商品房銷售面積5.03億平方米，同比增長(zhǎng)48.1%；商品房銷售額5.36萬億元，同比增長(zhǎng)68.2%。但就單月來看，4月以來，各地政策嚴(yán)管樓市、信貸政策收縮，客觀上導(dǎo)致4月份商品房銷售面積環(huán)比回落約23%，銷售金額環(huán)比回落約21%。從公布的銷售情況簡(jiǎn)報(bào)來看，多家房企的銷售額也在四月遭遇大幅環(huán)比回落，其中包括部分行業(yè)“優(yōu)等生”。

    在這一大背景下，碧桂園近日公布的銷售成績(jī)單更加令人矚目。碧桂園發(fā)布公告稱，1月-5月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益合同銷售金額2497.6億元，同比增長(zhǎng)21.25%。其中，今年5月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約573.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.63%，同比增長(zhǎng)2.26%。至此，碧桂園已連續(xù)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比增長(zhǎng)。十強(qiáng)房企中，碧桂園也是唯一實(shí)現(xiàn)年內(nèi)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)。

    另據(jù)中指研究院6月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年前5個(gè)月，TOP10房企銷售額門檻值為1260億元，較上年增長(zhǎng)59.5%。其中，恒大、萬科、融創(chuàng)、保利四家房企前5個(gè)月銷售額超2000億元，碧桂園則是唯一一家突破3000億元的房企，以3541億元的銷售額穩(wěn)居行業(yè)第一位。

    均衡布局力推業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)

    從2013年跨入千億門檻到2016年躋身3000億元，再到2017年首次突破5000億元，碧桂園每次大跨步都讓行業(yè)矚目。而有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性，抵御黑天鵝事件，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的高成長(zhǎng)的背后，離不開這家龍頭房企多年來堅(jiān)持均衡布局一到六線，重倉三四五線的戰(zhàn)略定力。

    相比一二線市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)聲緊，競(jìng)爭(zhēng)激烈、高存量去化慢，三四線城市政策環(huán)境相對(duì)寬容，高端競(jìng)品少，銷售回款快。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌此前就曾表示：“在這次疫情之后，在需求端，三四線客戶改善住宅的意愿將越來越強(qiáng)。目前政府在供給端也給了很大的支持，希望供需端結(jié)合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況。”

    億翰智庫亦認(rèn)為，對(duì)于碧桂園來說，當(dāng)其他企業(yè)紛紛走向一二線城市，其在三四線城市的發(fā)展或會(huì)迎來更多的利好，包括競(jìng)爭(zhēng)壓力的降低，品牌影響力的擴(kuò)大等等，都會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來良性的賦能，可以通過極致化的滲透搭配優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)在三四線城市的話語權(quán)，形成獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)地位。

    數(shù)據(jù)顯示，2020年全年碧桂園共獲取511宗土地，權(quán)益總代價(jià)約人民幣2100億元，其中65%位于三四線城市。同時(shí)，碧桂園已進(jìn)駐的245個(gè)三四線城市中，84%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，這也直觀地反映出三四線市場(chǎng)需求潛力巨大，并成為不斷助推碧桂園業(yè)績(jī)逆勢(shì)而上的重要需求端因素。

    根據(jù)億翰智庫調(diào)研情況來看，城市本身的基本面優(yōu)勢(shì)仍是需求的最大支撐點(diǎn)，其中長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)大量區(qū)域需求支撐最為強(qiáng)勁。

    而這兩大區(qū)域也正是碧桂園一直前瞻性深度布局的“糧倉”所在。2020年全年，碧桂園共獲取508宗土地，權(quán)益總代價(jià)約人民幣2092億元，新獲取的土地按權(quán)益地價(jià)計(jì)算，75%的土儲(chǔ)聚焦五大都市圈。另外，位于五大都市圈的權(quán)益可售資源1.28萬億元，占已獲取權(quán)益可售資源的73%，遠(yuǎn)超其他房企。這無疑進(jìn)一步帶動(dòng)了今年以來碧桂園銷售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。

    區(qū)域“裂變”提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

    另一方面，隨著地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面對(duì)調(diào)控從嚴(yán)、融資從緊的政策組合，愈加“內(nèi)卷”的市場(chǎng)環(huán)境，也讓馬太效應(yīng)凸顯，中小房企的空間進(jìn)一步被壓縮，頭部房企強(qiáng)者更強(qiáng)。

    數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，TOP30房企門集中度為54%，TOP50房企集中度超65%。對(duì)此，億翰智庫認(rèn)為，集中度變化的背后也反映出行業(yè)的發(fā)展邏輯：企業(yè)可供爭(zhēng)奪的行業(yè)份額縮減，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逐步向著精細(xì)化，細(xì)致化的方向發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)的白熱化狀態(tài)也要求企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力打造逐步聚焦。

    在這一點(diǎn)上，碧桂園也早已有備而來。早在去年初，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)還沒從疫情的沖擊下緩過神來，碧桂園就率先啟動(dòng)對(duì)集團(tuán)和區(qū)域架構(gòu)的優(yōu)化整合，將部分業(yè)務(wù)規(guī)模偏小的、地域鄰近的區(qū)域合并，將較大的區(qū)域再次裂變。到2021年5月，碧桂園下轄區(qū)域總計(jì)裂變?yōu)?06個(gè)。

    對(duì)于這一輪區(qū)域架構(gòu)調(diào)整，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)明確表示，蜻蜓點(diǎn)水等于是竹籃打水，裂變是為了有能力做得更好、更完美。莫斌亦稱：“今后每個(gè)區(qū)域都相當(dāng)于一個(gè)小碧桂園。”

    碧桂園此舉旨在通過縮小各個(gè)區(qū)域的管理半徑，深耕當(dāng)?shù)?，及時(shí)專注響應(yīng)市場(chǎng)和客戶的需求。說得直白一點(diǎn)，就是通過再塑組織，高效搶占市場(chǎng)，沖刺業(yè)績(jī)。2020年碧桂園銷售額約占全國(guó)總體市占率約5%，在已進(jìn)駐的三四線城市中，平均市占率約8%。

    同時(shí)，為了提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，自去年以來，碧桂園就屢屢強(qiáng)調(diào)要做好“一率五力”，即高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷力和科技力。其中高效率被莫斌稱為碧桂園占領(lǐng)市場(chǎng)的制勝法寶，成本力是生存之道。

    目前來看，大刀闊斧、多管齊下的變革舉措也確實(shí)有效地推動(dòng)了碧桂園在行業(yè)集中度不斷提升之際搶占到更多的市場(chǎng)份額。

    “我們每周都會(huì)做一些常態(tài)培訓(xùn)，現(xiàn)在把區(qū)域拆分成106個(gè)，也是鼓勵(lì)大家有長(zhǎng)期主義的精神，聚焦深耕，做一成一。”在5月24日舉行的碧桂園股東周年大會(huì)上，莫斌十分自信地表示，現(xiàn)在碧桂園的態(tài)勢(shì)“非常好”。

    穩(wěn)健財(cái)務(wù)助力穿越市場(chǎng)波動(dòng)

    值得關(guān)注的是，在“三道紅線”的重壓下，為了應(yīng)對(duì)資金鏈危機(jī)，部分房企在促銷回籠資金上頗為手忙腳亂，導(dǎo)致近期負(fù)面?zhèn)髀勥B連。相比之下，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況令碧桂園表現(xiàn)更為從容，能夠?qū)Ｗl(fā)展，更好地穿越市場(chǎng)波動(dòng)。

    最新財(cái)報(bào)顯示，截至2020年12月31日，公司有息負(fù)債總額降至3265億元，大幅下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn)，融資成本進(jìn)一步降低。

    報(bào)告期內(nèi)，碧桂園凈負(fù)債率僅為55.6%。目前，碧桂園已連續(xù)多年保持凈負(fù)債率低于70%，這在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中非常少見。而中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年這一指標(biāo)的百強(qiáng)房企均值為94.6%，碧桂園遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。此外，截至2020年底，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)1836億元，資金保障能力強(qiáng)大。

    碧桂園因此成為去年疫情環(huán)境下為數(shù)不多信用評(píng)級(jí)逆勢(shì)而上的企業(yè)。目前，在國(guó)際三大權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中，碧桂園已獲得惠譽(yù)和穆迪兩家機(jī)構(gòu)的投資者評(píng)級(jí)，這在國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企中并不多見。其中，穆迪除了將碧桂園發(fā)行人評(píng)級(jí)由原來的非投資級(jí)”Ba1/正面”上升為投資級(jí)“Baa3/穩(wěn)定”，高級(jí)無擔(dān)保債券評(píng)級(jí)更是罕見地連跳兩級(jí)上升至投資級(jí)“Baa3”。另外，標(biāo)普也已把碧桂園長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從之前的“BB+/穩(wěn)定”調(diào)升為“BB+/正面”，距投資級(jí)均只有一級(jí)之遙。

    此外，今年5月13日，全球極具影響力的權(quán)威商業(yè)雜志之一《福布斯》發(fā)布“2021年上市公司2000強(qiáng)榜單”。碧桂園位列第140名，實(shí)現(xiàn)連續(xù)第12年上榜。而此前的《財(cái)富》2020年度世界500強(qiáng)榜單中，碧桂園排名也升至第147名，居全球房地產(chǎn)行業(yè)首位。

    事實(shí)上，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，越來越多購房者傾向于選擇那些負(fù)債水平低、財(cái)務(wù)狀況良好以及品牌實(shí)力強(qiáng)的房企，而這反過來也會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)份額向碧桂園這樣的頭部房企集中，加速其銷售回款，優(yōu)化現(xiàn)金流狀況，進(jìn)而形成一種良性循環(huán)。

    可以說，在房地產(chǎn)行業(yè)存量時(shí)代，面對(duì)調(diào)控常態(tài)化、不確定性增加的市場(chǎng)，碧桂園樹立了一個(gè)房企如何“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的典型樣本。此前，在今年3月舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，莫斌曾表示，公司有信心在未來的三年每年錄得10%的權(quán)益銷售額增長(zhǎng)。碧桂園今年能否超預(yù)期完成目標(biāo)，市場(chǎng)拭目以待。

（編輯 崔漫）