深圳樓市近期賺足市場(chǎng)眼球：2000萬(wàn)元起步豪宅“秒光”、學(xué)區(qū)二手房?jī)r(jià)格動(dòng)輒上調(diào)百萬(wàn)元、前海周邊房源集體沖擊“10萬(wàn)+”……各種消息傳來(lái)，深圳樓市似乎整體火熱一片。

    然而，中國(guó)證券報(bào)記者日前采訪發(fā)現(xiàn)，除熱點(diǎn)片區(qū)外，深圳還有很多地方“這里的黎明靜悄悄”，有的樓盤價(jià)格不升反降，更有商業(yè)辦公地產(chǎn)在疫情沖擊下空置率創(chuàng)新高，庫(kù)存仍在增加，成為高懸在樓市頭頂?shù)?ldquo;堰塞湖”。

    地域分化明顯

    某樓盤被認(rèn)為是深圳市龍崗區(qū)大運(yùn)片區(qū)的標(biāo)桿樓盤，2009年開盤價(jià)1萬(wàn)多元，在2015年那一輪上漲中迅速飆升到每平方米4萬(wàn)元，成為很多購(gòu)房者的“心頭好”。然而，2016年以來(lái)，這個(gè)樓盤滯漲。貝殼APP顯示，如今一套89平方米的三居室售價(jià)為350萬(wàn)元，而2016年一套同面積的三居室成交價(jià)為330萬(wàn)元。

    “一起買房，搞得朋友沒得做。”這個(gè)樓盤的業(yè)主王先生說(shuō)，2016年他和朋友一起買房，朋友買的是深圳市寶安區(qū)某樓盤一套50平方米的兩居室，都是首付100多萬(wàn)元?，F(xiàn)在，朋友的房子售價(jià)780萬(wàn)元，可王先生的房子還在“原地踏步”。“原來(lái)我們一起交流買房經(jīng)驗(yàn)，后來(lái)他那邊漲得快，兩個(gè)人有點(diǎn)兒生疏。這一輪，他的房子漲上天，我們就不怎么說(shuō)話了。”

    “分化”是深圳樓市這一輪上漲的主題詞。當(dāng)前，這一現(xiàn)象愈發(fā)明顯。

    有的“火箭上天”，有的“泥足深陷”。南山區(qū)、寶安區(qū)等靠近深圳前海的房子單價(jià)集體沖擊“10萬(wàn)+”，有的房源單日掛牌價(jià)漲超百萬(wàn)元；羅湖區(qū)、龍崗區(qū)等東部片區(qū)一些房子就是降價(jià)也無(wú)人接手。龍崗區(qū)布吉片區(qū)一房源在中介APP上掛出“業(yè)主變現(xiàn)，降價(jià)急賣”的字樣，自3月以來(lái)經(jīng)歷13次降價(jià)，掛牌價(jià)共計(jì)調(diào)低55萬(wàn)元，但至今仍未賣出。

    從深圳二手房市場(chǎng)整體報(bào)價(jià)變動(dòng)區(qū)間看，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周（4月6日至12日）業(yè)主報(bào)價(jià)上升的房源占比為56.06%，較前一周減少0.07%。報(bào)價(jià)下跌的房源占比為32.99%，較前一周增加0.44%。

    一邊是無(wú)房可賣，一邊是大量拋盤。熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤“一房難求”，有的中介機(jī)構(gòu)工作人員因業(yè)主不接電話，跑到業(yè)主家門口敲門，只為問(wèn)一句：“您家房子賣不賣？”龍崗區(qū)有的片區(qū)二手房掛盤量就超過(guò)6500套，而王先生的那個(gè)樓盤僅一期掛盤量就達(dá)170套。

    “三個(gè)世界”

    中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前深圳樓市可劃分為“三個(gè)世界”：南山區(qū)、寶安區(qū)等西部片區(qū)是熱火朝天的“第一世界”；羅湖區(qū)、龍崗區(qū)等東部片區(qū)是風(fēng)平浪靜的“第二世界”；深圳的商業(yè)辦公樓盤則是冰天雪地的“第三世界”。疫情之下，深圳樓市走勢(shì)呈現(xiàn)“魔幻折疊”。

    在商業(yè)辦公樓盤中，寫字樓面對(duì)的挑戰(zhàn)最大，空置率上升、租金下跌、供應(yīng)持續(xù)增加，一些指標(biāo)創(chuàng)歷史新高，短期難見起色。

    “從去年開始，寫字樓租賃就比較清淡，今年可以算是‘寒冬’。”去年盤下3000多平方米兩層寫字樓的“二房東”謝先生說(shuō)，他有個(gè)朋友在福田區(qū)的CBD有一層辦公物業(yè)，此前租金是每平方米300元，現(xiàn)在降到每平方米180元都很難租出去。

    戴德梁行最新研究數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，從今年農(nóng)歷春節(jié)到一季度末，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)基本處于停滯狀態(tài)，已成交的租賃或買賣活動(dòng)幾乎都在春節(jié)前完成。一季度，深圳寫字樓空置率上升到24.6%，全市租金環(huán)比上年年末下降3%，為每月每平方米235.21元。

    戴德梁行報(bào)告指出，考慮到疫情徹底結(jié)束后商業(yè)經(jīng)營(yíng)或能較快恢復(fù)，低空置率的成熟商業(yè)項(xiàng)目租金調(diào)整壓力相對(duì)較小。原已承受招商壓力的新項(xiàng)目或是空置率較高存量物業(yè)，將不得不面臨更嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，租金降幅將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    第一太平戴維斯報(bào)告顯示，截至一季度，深圳寫字樓市場(chǎng)總存量達(dá)738萬(wàn)平方米，11年內(nèi)擴(kuò)容4.5倍。預(yù)計(jì)深圳2020年將迎來(lái)未來(lái)五年內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)高峰，全年預(yù)計(jì)有134萬(wàn)平方米新增寫字樓面積交付，且未來(lái)五年新增供應(yīng)總計(jì)達(dá)507萬(wàn)平方米。深圳寫字樓平均空置率將持續(xù)走高。

    供求關(guān)系是關(guān)鍵

    深圳樓市之所以分化嚴(yán)重，供求關(guān)系是關(guān)鍵。作為一個(gè)縣級(jí)版圖上承載的省級(jí)經(jīng)濟(jì)體，深圳管理人口逾2000萬(wàn)人，土地面積不到2000平方公里，商品房不到200萬(wàn)套。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，深圳住宅市場(chǎng)體量較小，供求關(guān)系比較緊張，使房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨漲。近期銀行資金比較寬裕，資金可獲得性高，這也成為助推深圳一些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的因素之一。

    細(xì)分來(lái)看，貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)的在售二手房源保持在3000至5500套左右，前海、后海、科技園、蛇口等熱點(diǎn)片區(qū)在售房源只有400至900套左右。這些地方提供的工作機(jī)會(huì)多，房?jī)r(jià)上漲也就不奇怪。反觀東部一些片區(qū)，工作機(jī)會(huì)相對(duì)較少，供應(yīng)量還大，房?jī)r(jià)平穩(wěn)也在情理之中。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，疫情之下，投資者避險(xiǎn)情緒增加，對(duì)其他資產(chǎn)認(rèn)可度不高，但卻看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，這會(huì)導(dǎo)致資金涌入房地產(chǎn)。

    “此輪行情是否可持續(xù)，主要取決于后續(xù)銀行資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的松緊度把控。如果資金流收緊或銀行對(duì)企業(yè)資金用途嚴(yán)加監(jiān)管，那么，深圳樓市可能會(huì)降溫。”李宇嘉說(shuō)，“沒有杠桿加持，房?jī)r(jià)上漲是不可持續(xù)的。”