“喝茶費100萬”、“千萬豪宅日光”、“學位房跳價”、“南山和寶安中心區(qū)房價暴力拉升”……這些都是最近深圳樓市的熱詞。

    這么多刺激性字眼，讓很多原本還處于觀望的深圳置業(yè)者，焦慮到戴著口罩都要去看房。

    近期，深圳又有個別片區(qū)開啟了“魔幻”的漲價模式，同時也出現(xiàn)了一些亂象，引發(fā)相關(guān)部門高度關(guān)注并出手整治。另一邊，二手房放盤量大增，一些急于出手的房源也不在少數(shù)。為何部分區(qū)域的房價異動，深圳樓市會如此分化嚴重？證券時報記者對此進行調(diào)查。

    置業(yè)者：

    樓市讓人看不懂

    “真的有點不可思議，我最近在南山和寶安區(qū)看了好幾個小區(qū)，沒想到房價突然大漲，學位和其他配套其實沒什么變化，我完全看不懂。”正值周末，剛把自己一居室房子賣掉想換三居室的黃華在羅湖紅嶺片區(qū)看房，“沒辦法，我只能回羅湖看看，這里價格比較穩(wěn)定。”

    記者發(fā)現(xiàn)，最近深圳市場的熱點片區(qū)可以大致分為三類：一類是地理位置優(yōu)越，一類受學位房資源驅(qū)動，另一類則受利好規(guī)劃驅(qū)動。以寶安區(qū)的西城雅筑和南山的華潤城潤府作為“典型代表”。參照深圳市占率較高的中介機構(gòu)數(shù)據(jù)，近期華潤城潤府二期整體上調(diào)掛牌價的有大約5套，其中有一套在4月6日上調(diào)112萬元，最高的掛牌單價已經(jīng)超過每平方米18萬元，同小區(qū)在去年11月的實際成交均價在每平方米13萬至14萬元左右。而在臨近的寶安中心區(qū)片區(qū)，受前海擴容等預期刺激，最近的二手房價也大幅上漲，西城雅筑小區(qū)今年以來的成交均價已飆升至每平方米10萬元左右，而去年同期的成交均價則介于每平方米7萬至8萬元之間。

    不過，在黃華和多數(shù)深圳普通置業(yè)者看來，最讓人看不懂的還是優(yōu)質(zhì)學位房，其中福田八卦嶺片區(qū)的房價變化在置業(yè)者心中堪稱“神奇”。以八卦四路的翠馨居為例，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年上半年該小區(qū)接近31平方米的房源成交價是180萬元左右，到了9月份成交價已經(jīng)達到220萬元，如今的成交價格已經(jīng)達到每平方米9萬元。造成這種現(xiàn)象的原因，正是“學位之爭”。

    去年年初，市場就傳出荔園小學東校區(qū)將建在八卦嶺的消息，而荔園小學正是深圳的“名校”。去年6月，荔園小學東校區(qū)建設(shè)有了進展，相關(guān)地塊上的汽車城開始拆除。這時，周邊小區(qū)房價開始突飛猛進，甚至還傳出紅嶺中學也將進駐八卦嶺片區(qū)，業(yè)主紛紛“惜售”。不過，有房產(chǎn)中介告訴記者，最近又傳出八卦嶺片區(qū)新建的中學為筆架山中學，一些業(yè)主開始松手拋盤。

    可以說，八卦嶺的房價隨著學位的變化而超前反應，著實是深圳優(yōu)質(zhì)學位房市場的經(jīng)典例子。“即使真的是荔園小學東校區(qū)，但學校都還沒出地面，具體招生范圍也沒確定，八卦嶺片區(qū)房價就如此異動，萬一哪個小區(qū)沒被劃進學校招生范圍，怎么辦？“黃華很是感慨。

    虛高報價背后：

    金融加杠桿應當關(guān)注

    那么，在樓市火熱的片區(qū)，被大幅抬高的報價背后又隱藏著哪些秘密？

    記者在南山后海、科技園片區(qū)調(diào)查，多位房產(chǎn)中介人員表示：“我們的報價都是業(yè)主真實的報價，過高掛牌價的房源的確有成交，但只占少數(shù)。”

    在南山后海片區(qū)，有市場消息指出該片區(qū)許多小區(qū)的二手房價格在近期上漲超過10%。不過，許多小區(qū)其實在近一個月深圳樓市恢復以來并未成交。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會提供的數(shù)據(jù)顯示，以三湘海尚小區(qū)為例，3月份的實際成交均價為每平方米126384元，相比1月份每平方米125981元的實際成交均價，上漲幅度也僅0.3%。

    此外，房產(chǎn)中介人員告訴記者，有業(yè)主將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”的方式，向銀行做經(jīng)營抵押貸款，特別是現(xiàn)階段，多數(shù)銀行經(jīng)營貸利率相比房貸利率更低，這種做法存在一定套利空間，或以轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)。

    這部分業(yè)主的金融加杠桿行為，應當引起關(guān)注。與此同時，雖然最近深圳市場的二手房成交量上升，但各大中介機構(gòu)的放盤量也明顯增加。在南山后海，“豪宅”寶能太古城在一家中介機構(gòu)的放盤量就達到81套。在福田、羅湖、龍崗等片區(qū)采訪時，記者隨機向多位置業(yè)者詢問，得到的答案都是最近接到很多中介打來電話推銷房源，而且可選擇的范圍變大，甚至還有許多低于市場價出售的房源。而在這些房源中，更有部分業(yè)主提出一次性付款的要求，可以有更多的價格空間。

    這樣的情況在房產(chǎn)中介眼里，原因或在于部分業(yè)主急于“套現(xiàn)”。

    市場分化嚴重

    置業(yè)者仍需謹慎

    只是，在“千萬豪宅”售罄等各種消息影響下，深圳的置業(yè)者顯得很躁動。上周末，記者在羅湖區(qū)多個小區(qū)進行調(diào)查就發(fā)現(xiàn)，即使羅湖區(qū)的房價一直相對比較平穩(wěn)，但看房的人也絡(luò)繹不絕。有房產(chǎn)中介人員笑說，沒坐上10分鐘，又有客戶來看房。

    從成交數(shù)據(jù)來看，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手住宅成交套數(shù)為8008套，環(huán)比上升3.8倍，二手房均價小幅上升至每平方米59048元。值得注意的是，由于過戶數(shù)據(jù)與實時成交具有一定的時間差，3月過戶的二手住宅實際上主要為去年11月到2020年1月簽訂成交協(xié)議的房源。而在4月第一周，深圳二手住宅成交1519套，環(huán)比下降22.4%。上周深圳二手住宅成交環(huán)比再下降15.6%。在成交活躍的樣本房源中，房價上漲的占比為52.5%，下跌的占比為47.5%。

    放在全國范圍來看，深圳樓市的表現(xiàn)的確顯得很特別，而且樓市分化現(xiàn)象較為嚴重。這時，一些違規(guī)現(xiàn)象也再次發(fā)生，相關(guān)部門高度關(guān)注并出手整治。

    近日，深圳市寶安區(qū)住建局發(fā)布通知稱，寶安區(qū)房地產(chǎn)市場近期相繼出現(xiàn)購房繳納“喝茶費”、“更名費”的消息，涉及多個樓盤，將開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)收取“喝茶費”、“更名費”等價外費用違法行為的行動。隨后，南山區(qū)住房和建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)出通知，指出收到相關(guān)投訴，反映個別中介從業(yè)人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價，對此情況將高度關(guān)注。

    深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會也發(fā)出鄭重提示，指出近期深圳二手房放盤量、成交量均有增加，個別新房項目旺銷，于是部分自媒體以及部分中介從業(yè)人員，刻意夸大宣傳或“斷章取義”，營造樓市追漲氛圍，極大擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂“市場火熱”現(xiàn)象是由個別業(yè)主放盤報價“虛高”，部分自媒體輿論宣揚導致的，不具有深圳全市代表性，僅是部分片區(qū)個別樓盤的個別現(xiàn)象，并且實際成交與報價相差懸殊。

    深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究部主管華洪表示，疫情之下全球經(jīng)濟前景不明朗，市場避險情緒升溫，導致一些樓市資金更青睞優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)項目，也讓深圳一些片區(qū)的房價出現(xiàn)明顯上漲。深圳市場分化現(xiàn)象嚴重，這種房價上漲是否具有可持續(xù)性，需要置業(yè)者高度關(guān)注。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，目前深圳一些熱點片區(qū)房價快速上漲，但更多的區(qū)域價格則保持平穩(wěn)。另一方面，部分資金緊張的業(yè)主，確實也出現(xiàn)快速出貨的需求?？梢耘袛嗟氖?，仍在買入的客戶抱著長期看好的心態(tài)，而且也期望更多的規(guī)劃利好出臺，但相反的一面，經(jīng)濟下行及收入下降的預期明顯，部分置業(yè)者或出貨以套現(xiàn)，或推遲入市，這個分化的趨勢將會延續(xù)整個第二季度，甚至第三季度。