本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 郭冀川

    回顧2019年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主基調(diào)依然是“穩(wěn)”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期仍是主要內(nèi)容。在“房住不炒”、“因城施策”、“住有所居”等調(diào)控和市場(chǎng)形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的新周期，出現(xiàn)了融合和分化的趨勢(shì)。

    一方面房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融合越來(lái)越緊密，房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、業(yè)務(wù)正在加快融合，體現(xiàn)為不同城市不同市場(chǎng)，互相滲透互相補(bǔ)充。另一方面，在5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的影響下，跨界融合也愈演愈烈，尤其是房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透和融合。

    “很多人擔(dān)心隨著經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)一步放緩，我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)即便不是一個(gè)旭日上升的階段，也是一個(gè)壯年期。我們第一不用擔(dān)心經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，第二房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)大的韌性。”在13日-14日舉行的中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，經(jīng)過(guò)幾年的行業(yè)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新的時(shí)期，甚至是拐點(diǎn)將到，只是行業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)依然會(huì)有所下降。

    鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不需要過(guò)度悲觀(guān)，從銷(xiāo)售的面積來(lái)講，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積略有增長(zhǎng)，而從銷(xiāo)售權(quán)益比看，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)大概占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售金額的68%-69%，銷(xiāo)售權(quán)益比在78%-79%，這一數(shù)據(jù)比2018年略有下降，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)處于底部區(qū)域，沒(méi)有繼續(xù)下探的趨勢(shì)。

    “在2019年下半年，很多市場(chǎng)悲觀(guān)結(jié)論來(lái)自二手房市場(chǎng)的迅速結(jié)冰，因?yàn)檫@意味著購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期并不好。而從住宅情況來(lái)看，新房每年銷(xiāo)售大約1200萬(wàn)元-1300萬(wàn)元/套，二手房是400萬(wàn)元/套，所以中國(guó)住宅市場(chǎng)75%以上比例是新房，新房占據(jù)主導(dǎo)的情況不會(huì)改變，這仍然是一個(gè)增量市場(chǎng)，不是一個(gè)存量市場(chǎng)。”鐘偉說(shuō)。

    由于房住不炒等房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，使得行業(yè)的高位平臺(tái)期提前到來(lái)，鐘偉表示這并不是壞事，會(huì)讓房企從過(guò)去靠市場(chǎng)吃飯，逐漸變?yōu)榭勘臼鲁燥?，如果市?chǎng)依然是高歌猛進(jìn)的階段，很多房企業(yè)并不需要內(nèi)功，只要膽子大、敢加杠桿就能生存，這對(duì)于行業(yè)并不是好事。

    目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)家數(shù)有9.7萬(wàn)家，但鐘偉表示其中真正有項(xiàng)目的只占10%左右，他說(shuō)：“隨著行業(yè)的整合，尤其是高位平臺(tái)期導(dǎo)致利潤(rùn)回報(bào)率下降，未來(lái)真正有項(xiàng)目的企業(yè)在8千家以下，前十大房企的市場(chǎng)占有率超過(guò)50%都有可能，行業(yè)的分化會(huì)特別厲害。”

    隨著“因城施策”逐步貫徹實(shí)施，各城市市場(chǎng)以及房企之間的分化愈加顯著。一方面，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升，2018年千億元房企數(shù)量達(dá)到30家，創(chuàng)歷史新高，中小房企則因地域限制，業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大分化。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化正進(jìn)一步凸顯，有關(guān)的政策微調(diào)成為常態(tài)，一、二線(xiàn)與三、四線(xiàn)城市購(gòu)房需求差距不斷拉大。

    正如全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生所言，“2019年房地產(chǎn)行業(yè)已接近臨界點(diǎn)，將會(huì)翻篇。”

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱表示，隨著中國(guó)房地產(chǎn)改革的深入和存量時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的周期，如何面對(duì)“新周期”，適應(yīng)“新邏輯”，在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新，如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將是行業(yè)面臨的核心命題。

    劉凱認(rèn)為，2019年房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代，并呈現(xiàn)出五大新邏輯：一個(gè)是品質(zhì)時(shí)代，用戶(hù)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和性?xún)r(jià)比的要求進(jìn)一步提高；二是精細(xì)化時(shí)代，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，使行業(yè)進(jìn)入從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理全周期的精細(xì)化時(shí)代；三是持有時(shí)代，一線(xiàn)城市土地稀缺性，限購(gòu)政策，倒逼行業(yè)選擇租賃運(yùn)營(yíng)；四是科技化時(shí)代，5G、大數(shù)據(jù)、AI、智能化等新技術(shù)的應(yīng)用，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入科技時(shí)代；五是創(chuàng)新時(shí)代，新零售、新辦公、新物種、新場(chǎng)景的出現(xiàn)和發(fā)展，帶動(dòng)行業(yè)進(jìn)入創(chuàng)新的時(shí)代。”

（編輯 才山丹）