■本報(bào)記者 王麗新

    從剛需產(chǎn)品占據(jù)新建住宅市場交易主力，到別墅產(chǎn)品一度成為市場主流房產(chǎn)，在北京低密度地塊資源愈發(fā)稀缺的市場格局下，內(nèi)城墅幾乎難以再現(xiàn)。

    有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，如果從市場容量上說，從2008年到2017年這10年，北京別墅總供應(yīng)了40466套，面積達(dá)1330萬平方米；共成交37559套，成交面積為1210.8萬平方米，10年的銷售金額超過3500億元。

    值得關(guān)注的是，近三年來，別墅在北京新建住宅市場上成交比重是較高的，成交均價也是一路走高。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，十年前，別墅項(xiàng)目基本上都分布于五環(huán)之外，顯然不是剛需能接受的區(qū)位。只有相對提早進(jìn)入居住改善或是生活富裕的人群才會購買別墅，但這部分需求在十年前，是一種邊緣性需求。

    但自兩年前北京住宅市場“豪宅化”后，改善需求爆發(fā)，對居住升級和高端項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)要求逐漸提高，別墅產(chǎn)品正好能滿足改善客群的新需求，類型優(yōu)勢凸顯。過去兩年，剛需購房者多選擇二手房。在新房供應(yīng)方面，高端改善性產(chǎn)品較多，而相對一些公寓類豪宅，別墅性價比更高，一些中產(chǎn)家庭賣掉原有住宅就可以實(shí)現(xiàn)升級到別墅的換房需求。

    別墅用地被禁止，四環(huán)內(nèi)不允許建住宅后，別墅和內(nèi)城豪宅可謂賣一套少一套，因此市場上雖出現(xiàn)不少上億元量級的別墅產(chǎn)品，但內(nèi)城墅資源愈發(fā)稀缺。

    思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，從2010年至今的8年，北京三環(huán)內(nèi)供應(yīng)的別墅只有6套。

    在這種市場格局下，有些前幾年儲備四環(huán)內(nèi)地塊的房企近兩年開始推項(xiàng)目入市銷售。以懋源·璟岳為例，該項(xiàng)目是目前北京唯一一個三環(huán)內(nèi)別墅新盤。

    據(jù)悉，該項(xiàng)目位處金融街－麗澤商務(wù)區(qū)一線和三環(huán)交匯的樞紐位置，合院是主要產(chǎn)品形態(tài)。實(shí)際上，早在2013年7月份，懋源地產(chǎn)以總代價17.7億元、配建3.8萬平方米公租房的代價獲得，溢價率達(dá)到35%。彼時，由于所處地段極為優(yōu)越，競爭異常激烈，競拍當(dāng)天有15家開發(fā)商參與爭搶。最終，剔除保障房部分，其商品房樓面價高達(dá)45819元/平方米，成為當(dāng)年北京樓面單價最高的地塊，因此被稱為“夏家胡同地王”。

    據(jù)懋源地產(chǎn)總經(jīng)理助理、營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)介紹，拿下璟岳地塊后，懋源一直在潛心精研產(chǎn)品，產(chǎn)品定位上力求契合高端階層的商務(wù)、生活相關(guān)，以城市核心區(qū)位低密別墅去實(shí)現(xiàn)高端階層對交通半徑、時間成本、生活品質(zhì)訴求的“三位一體”。最終，懋源在北京住宅市場進(jìn)一步細(xì)分的時代，在核心區(qū)推出了城市低迷住宅璟系豪宅。

    “近年來，高端客群回歸城市核心區(qū)置業(yè)的趨勢越來越明顯，原來是高端公寓形態(tài)的’平墅’契合了這一趨勢。”郭毅表示，懋源·璟岳這一城市核心別墅的出現(xiàn)，會給高端客群帶來更高階的選擇。