本報(bào)記者 李正

    8月29日，新希望服務(wù)（03658.HK）召開(kāi)了2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，對(duì)2022年上半年經(jīng)營(yíng)情況及未來(lái)發(fā)展計(jì)劃向投資者進(jìn)行介紹和解答。

    報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約5.12億元，同比增長(zhǎng)27.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約9989萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)69.59%。

    公司管理層在發(fā)布會(huì)上明確，雖然在當(dāng)下所有的房企交付情況都在減弱，對(duì)于每一家物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都不可避免會(huì)受到影響，但是上市公司的合規(guī)治理直接決定了發(fā)展高度，新希望服務(wù)絕對(duì)不會(huì)借錢(qián)給關(guān)聯(lián)方房企。

    主營(yíng)收入增幅明顯

    具體來(lái)看，新希望服務(wù)報(bào)告期內(nèi)業(yè)務(wù)收入主要來(lái)自四大板塊。其中，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約2.33億元，同比增長(zhǎng)59.8%；生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約1.15億元，同比增長(zhǎng)28.9%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約0.57億元，同比減少13.6%；非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約1.07億元，同比增長(zhǎng)5.1%。

    可以看出，作為一家“小而美”的物業(yè)企業(yè)，新希望服務(wù)報(bào)告期內(nèi)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)和生活服務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

    對(duì)于生活服務(wù)業(yè)務(wù)，公司副總經(jīng)理倪克強(qiáng)指出，目前新希望服務(wù)能夠連接集團(tuán)食品、飲料、零食、乳制品品牌，通過(guò)供應(yīng)采購(gòu)，生鮮配送，APP等方式為C端客戶(hù)提供產(chǎn)品。

    倪克強(qiáng)介紹，接下來(lái)一方面會(huì)持續(xù)強(qiáng)化與集團(tuán)產(chǎn)業(yè)合作，在業(yè)務(wù)上嫁接更多產(chǎn)品，另一方面會(huì)持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，適時(shí)考慮并購(gòu)。

    新希望服務(wù)2022年中報(bào)顯示，公司報(bào)告期內(nèi)獨(dú)立第三方外拓實(shí)現(xiàn)較高增長(zhǎng)。截至6月30日，公司來(lái)自于獨(dú)立第三方的外拓面積為860萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)306.7%。同時(shí)，通過(guò)持續(xù)深耕以成渝都市圈為主的西南區(qū)域及華東區(qū)域，分別有56.4%及30.5%的在管樓面面積位于以上兩大區(qū)域。通過(guò)區(qū)域深耕及聚焦一線(xiàn)、新一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，也使得公司持續(xù)保持較高的單坪物業(yè)費(fèi)，為3.15元。

    公開(kāi)資料顯示，截至6月30日，新希望服務(wù)合約面積同比增長(zhǎng)51.9%至3100萬(wàn)平方米，在管面積同比增長(zhǎng)76%至2200萬(wàn)平方米；在管項(xiàng)目達(dá)到156個(gè)，同比增長(zhǎng)超過(guò)90%。

    毛利率水平較高

    值得關(guān)注的是，今年上半年，在新冠疫情反復(fù)等因素影響下，多數(shù)物業(yè)企業(yè)毛利率普遍在30%以下，而新希望服務(wù)中報(bào)顯示，公司報(bào)告期內(nèi)毛利率維持在了40.8%的中高水平。

    同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，所開(kāi)展的基本業(yè)務(wù)主要有物業(yè)管理及增值服務(wù)兩大類(lèi)。

    肖云祥介紹，一般情況下，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率普遍不高，主要受一些小區(qū)品質(zhì)等因素的影響，因此物管企業(yè)在拓展項(xiàng)目時(shí)應(yīng)注重小區(qū)的品質(zhì)。而增值服務(wù)是提升毛利率的主要業(yè)務(wù)，需要物業(yè)企業(yè)不斷創(chuàng)新增值服務(wù)內(nèi)容，挖掘業(yè)主的需求點(diǎn)。

    “當(dāng)然除了業(yè)務(wù)層面，公司還需注意成本的控制，包括拓展成本、人力成本、運(yùn)營(yíng)成本等。其中，運(yùn)營(yíng)成本的控制方面，可采用深耕協(xié)作的方式，對(duì)成本分?jǐn)?、提升運(yùn)營(yíng)效率等有積極的推動(dòng)作用。”肖云祥說(shuō)。

    東方財(cái)富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，物業(yè)管理行業(yè)17家港股市場(chǎng)上市公司已有11家披露了2022年中報(bào)，其中有9家報(bào)告期內(nèi)毛利率小于30%，另有兩家分別為30.13%和31.79%。

    公司首席財(cái)務(wù)官陳江表示，公司核心業(yè)務(wù)當(dāng)中，生活服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)這兩塊業(yè)務(wù)的毛利率跟行業(yè)基本旗鼓相當(dāng)，毛利率比較高的兩條業(yè)務(wù)線(xiàn)是物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

    陳江介紹，物業(yè)管理服務(wù)源自城市的布局和戰(zhàn)略選擇。一二線(xiàn)城市的布局使得新希望服務(wù)在物業(yè)費(fèi)維度有比較厚的盈利空間，客戶(hù)價(jià)格的敏感度，以及繳費(fèi)意愿、生活服務(wù)接受度上比下沉市場(chǎng)客戶(hù)更高。

    “而商業(yè)管理業(yè)務(wù)對(duì)毛利率的拉高也有顯著影響。新希望服務(wù)主要是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，公司在溫州、昆明有部分轉(zhuǎn)租賃的商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，針對(duì)轉(zhuǎn)租賃成本上半年大概有1000萬(wàn)元不會(huì)放在成本里，在報(bào)表維度會(huì)計(jì)師調(diào)整到公允價(jià)值變動(dòng)，對(duì)毛利率拉升10個(gè)點(diǎn)左右。同時(shí)，管理層面從總部職能直接管理到項(xiàng)目單元，拆除了戰(zhàn)區(qū)平臺(tái)，成本節(jié)約。”陳江同時(shí)表示，現(xiàn)在行業(yè)背景下，所有物業(yè)企業(yè)的高毛利率業(yè)務(wù)增速都會(huì)有一定程度的放緩，包括非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，同時(shí)，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)于任何行業(yè)整體利潤(rùn)率水平都會(huì)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

    應(yīng)收賬款增量整體可控

    新希望服務(wù)財(cái)報(bào)同時(shí)顯示，公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款約2.99億元，同比增長(zhǎng)74.2%。

    陳江表示，報(bào)告期內(nèi)應(yīng)收賬款大幅上漲，從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，只有10%上下來(lái)源于關(guān)聯(lián)方，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款余額約3300萬(wàn)左右，與去年同期相比下降了1600萬(wàn)。而且今年關(guān)聯(lián)方的回款整體達(dá)到80%，有非常穩(wěn)健財(cái)務(wù)的地產(chǎn)在支持。

    “其余90%都來(lái)自第三方，今年總體增長(zhǎng)1億元，其中5000萬(wàn)元由于并購(gòu)成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司帶來(lái)的并表應(yīng)收賬款增加，前股東在分配利潤(rùn)層面已經(jīng)做了一些兜底，這部分利潤(rùn)整體非?？煽?。”陳江進(jìn)一步表示，從應(yīng)收賬款的結(jié)構(gòu)來(lái)講，目前90%以上的應(yīng)收賬款賬期都在一年以?xún)?nèi)，整體來(lái)講非常健康。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，應(yīng)收賬款的健康程度往往對(duì)物業(yè)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生較大影響。

    “如果物業(yè)企業(yè)能夠在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)多種方式，比如預(yù)存物業(yè)費(fèi)享優(yōu)惠、有獎(jiǎng)繳費(fèi)等手段，吸引用戶(hù)準(zhǔn)時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用，逐步降低自身的應(yīng)收賬款規(guī)模，將對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流形成很強(qiáng)的擴(kuò)充作用。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱(chēng)。

    此外，在發(fā)布會(huì)提問(wèn)環(huán)節(jié)，有投資者詢(xún)問(wèn)目前公司是否存在借款給關(guān)聯(lián)方企業(yè)的情況時(shí)，陳江予以否認(rèn)，他表示：“新希望服務(wù)沒(méi)有向關(guān)聯(lián)房企借過(guò)款項(xiàng)。公司今年上半年增加的服務(wù)面積只有25%來(lái)源于關(guān)聯(lián)方，目前公司已經(jīng)形成了市場(chǎng)化發(fā)展的多舉措獲取規(guī)模能力和格局，未來(lái)關(guān)聯(lián)交付和地產(chǎn)下行的影響整體可控。”

（編輯 白寶玉）