本報記者 李正

    8月29日，新希望服務(wù)（03658.HK）召開了2022年中期業(yè)績發(fā)布會，對2022年上半年經(jīng)營情況及未來發(fā)展計劃向投資者進行介紹和解答。

    報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約5.12億元，同比增長27.1%；實現(xiàn)歸母凈利潤約9989萬元，同比增長69.59%。

    公司管理層在發(fā)布會上明確，雖然在當下所有的房企交付情況都在減弱，對于每一家物業(yè)公司來說都不可避免會受到影響，但是上市公司的合規(guī)治理直接決定了發(fā)展高度，新希望服務(wù)絕對不會借錢給關(guān)聯(lián)方房企。

    主營收入增幅明顯

    具體來看，新希望服務(wù)報告期內(nèi)業(yè)務(wù)收入主要來自四大板塊。其中，物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)收入約2.33億元，同比增長59.8%；生活服務(wù)實現(xiàn)收入約1.15億元，同比增長28.9%；商業(yè)運營服務(wù)實現(xiàn)收入約0.57億元，同比減少13.6%；非業(yè)主增值服務(wù)實現(xiàn)收入約1.07億元，同比增長5.1%。

    可以看出，作為一家“小而美”的物業(yè)企業(yè)，新希望服務(wù)報告期內(nèi)兩大主營業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)和生活服務(wù)規(guī)模實現(xiàn)了較為穩(wěn)定的增長。

    對于生活服務(wù)業(yè)務(wù)，公司副總經(jīng)理倪克強指出，目前新希望服務(wù)能夠連接集團食品、飲料、零食、乳制品品牌，通過供應采購，生鮮配送，APP等方式為C端客戶提供產(chǎn)品。

    倪克強介紹，接下來一方面會持續(xù)強化與集團產(chǎn)業(yè)合作，在業(yè)務(wù)上嫁接更多產(chǎn)品，另一方面會持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)標的，適時考慮并購。

    新希望服務(wù)2022年中報顯示，公司報告期內(nèi)獨立第三方外拓實現(xiàn)較高增長。截至6月30日，公司來自于獨立第三方的外拓面積為860萬平方米，同比增長306.7%。同時，通過持續(xù)深耕以成渝都市圈為主的西南區(qū)域及華東區(qū)域，分別有56.4%及30.5%的在管樓面面積位于以上兩大區(qū)域。通過區(qū)域深耕及聚焦一線、新一線及二線城市，也使得公司持續(xù)保持較高的單坪物業(yè)費，為3.15元。

    公開資料顯示，截至6月30日，新希望服務(wù)合約面積同比增長51.9%至3100萬平方米，在管面積同比增長76%至2200萬平方米；在管項目達到156個，同比增長超過90%。

    毛利率水平較高

    值得關(guān)注的是，今年上半年，在新冠疫情反復等因素影響下，多數(shù)物業(yè)企業(yè)毛利率普遍在30%以下，而新希望服務(wù)中報顯示，公司報告期內(nèi)毛利率維持在了40.8%的中高水平。

    同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，對于物業(yè)企業(yè)而言，所開展的基本業(yè)務(wù)主要有物業(yè)管理及增值服務(wù)兩大類。

    肖云祥介紹，一般情況下，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率普遍不高，主要受一些小區(qū)品質(zhì)等因素的影響，因此物管企業(yè)在拓展項目時應注重小區(qū)的品質(zhì)。而增值服務(wù)是提升毛利率的主要業(yè)務(wù)，需要物業(yè)企業(yè)不斷創(chuàng)新增值服務(wù)內(nèi)容，挖掘業(yè)主的需求點。

    “當然除了業(yè)務(wù)層面，公司還需注意成本的控制，包括拓展成本、人力成本、運營成本等。其中，運營成本的控制方面，可采用深耕協(xié)作的方式，對成本分攤、提升運營效率等有積極的推動作用。”肖云祥說。

    東方財富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，物業(yè)管理行業(yè)17家港股市場上市公司已有11家披露了2022年中報，其中有9家報告期內(nèi)毛利率小于30%，另有兩家分別為30.13%和31.79%。

    公司首席財務(wù)官陳江表示，公司核心業(yè)務(wù)當中，生活服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)這兩塊業(yè)務(wù)的毛利率跟行業(yè)基本旗鼓相當，毛利率比較高的兩條業(yè)務(wù)線是物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營服務(wù)。

    陳江介紹，物業(yè)管理服務(wù)源自城市的布局和戰(zhàn)略選擇。一二線城市的布局使得新希望服務(wù)在物業(yè)費維度有比較厚的盈利空間，客戶價格的敏感度，以及繳費意愿、生活服務(wù)接受度上比下沉市場客戶更高。

    “而商業(yè)管理業(yè)務(wù)對毛利率的拉高也有顯著影響。新希望服務(wù)主要是輕資產(chǎn)運營模式，公司在溫州、昆明有部分轉(zhuǎn)租賃的商業(yè)運營項目，針對轉(zhuǎn)租賃成本上半年大概有1000萬元不會放在成本里，在報表維度會計師調(diào)整到公允價值變動，對毛利率拉升10個點左右。同時，管理層面從總部職能直接管理到項目單元，拆除了戰(zhàn)區(qū)平臺，成本節(jié)約。”陳江同時表示，現(xiàn)在行業(yè)背景下，所有物業(yè)企業(yè)的高毛利率業(yè)務(wù)增速都會有一定程度的放緩，包括非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，同時，隨著行業(yè)競爭越來越激烈，對于任何行業(yè)整體利潤率水平都會呈現(xiàn)下行趨勢。

    應收賬款增量整體可控

    新希望服務(wù)財報同時顯示，公司報告期內(nèi)實現(xiàn)應收賬款約2.99億元，同比增長74.2%。

    陳江表示，報告期內(nèi)應收賬款大幅上漲，從結(jié)構(gòu)上來看，只有10%上下來源于關(guān)聯(lián)方，關(guān)聯(lián)方應收賬款余額約3300萬左右，與去年同期相比下降了1600萬。而且今年關(guān)聯(lián)方的回款整體達到80%，有非常穩(wěn)健財務(wù)的地產(chǎn)在支持。

    “其余90%都來自第三方，今年總體增長1億元，其中5000萬元由于并購成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司帶來的并表應收賬款增加，前股東在分配利潤層面已經(jīng)做了一些兜底，這部分利潤整體非常可控。”陳江進一步表示，從應收賬款的結(jié)構(gòu)來講，目前90%以上的應收賬款賬期都在一年以內(nèi)，整體來講非常健康。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，應收賬款的健康程度往往對物業(yè)企業(yè)的正常經(jīng)營和運轉(zhuǎn)產(chǎn)生較大影響。

    “如果物業(yè)企業(yè)能夠在日常經(jīng)營過程中，通過多種方式，比如預存物業(yè)費享優(yōu)惠、有獎繳費等手段，吸引用戶準時繳納物業(yè)管理費用，逐步降低自身的應收賬款規(guī)模，將對企業(yè)現(xiàn)金流形成很強的擴充作用。”嚴躍進如是稱。

    此外，在發(fā)布會提問環(huán)節(jié)，有投資者詢問目前公司是否存在借款給關(guān)聯(lián)方企業(yè)的情況時，陳江予以否認，他表示：“新希望服務(wù)沒有向關(guān)聯(lián)房企借過款項。公司今年上半年增加的服務(wù)面積只有25%來源于關(guān)聯(lián)方，目前公司已經(jīng)形成了市場化發(fā)展的多舉措獲取規(guī)模能力和格局，未來關(guān)聯(lián)交付和地產(chǎn)下行的影響整體可控。”

（編輯 白寶玉）