本報見習記者 王曉悅

    前有房產(chǎn)減值拖累業(yè)績，后方物業(yè)毛利率又不給力，中航地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型路困難猶在。

    受房產(chǎn)減值所累，中航地產(chǎn)2017年營收、凈利雙雙下降，扣非凈利虧損3.84億元。而轉(zhuǎn)型初有成效的物業(yè)，有超過一成的收入來自關(guān)聯(lián)方，其毛利率也遠低于同級別物管企業(yè)的平均值。

    那么，在關(guān)聯(lián)方及其他合作商面前，中航地產(chǎn)的議價能力如何？公司的毛利率為何低于同級別物管企業(yè)？中航地產(chǎn)媒體負責人韓慶豐接到《證券日報》采訪提綱后，表示自己正在出差，暫時無法回應(yīng)相關(guān)問題。

    房地產(chǎn)收入減少資產(chǎn)減值拖累業(yè)績

    年報顯示，中航地產(chǎn)2017年實現(xiàn)營業(yè)收入58.93億元，同比減少6.88%，全年凈利潤1.51億元，同比減少6.74%。此外，上市公司2017年扣非凈利虧損3.84億元，這已經(jīng)是中航地產(chǎn)連續(xù)第二年扣費凈利為負。

    公司在年報中表示，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目減少，地產(chǎn)業(yè)務(wù)較上年同期減少9.87億元的收入，致使業(yè)績下滑。的確，自2016年底向保利轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)和負債后，中航地產(chǎn)手中的房地產(chǎn)資源驟減。2017年全年，中航地產(chǎn)房地產(chǎn)板塊僅實現(xiàn)營收28.08億元，同比減少26.01%。

    除了置出資產(chǎn)導致收入減少，中航地產(chǎn)手中僅存的房產(chǎn)也拖累業(yè)績。

    2017年，中航地產(chǎn)18家主要子公司中共有6家虧損，而這6家子公司的主要業(yè)務(wù)均為房地產(chǎn)開發(fā)。其中，天津格蘭云天投資發(fā)展有限公司（下稱“天津格蘭云天”）虧損5786.64萬元，深圳市中航城投資有限公司（下稱“中航城投資”）虧損額更高達5.68億元，較上年同期減幅達210.01%。

    究其原因，主要系中航地產(chǎn)對兩家子公司計提了高額的存貨跌價準備。

    資料顯示，子公司中航城投資旗下的龍巖紫金中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要開發(fā)別墅、商業(yè)及高層住宅。該公司開發(fā)的龍巖中航紫金云熙項目別墅、商業(yè)因前期拿地成本較高，項目成本過高，預期售價無法覆蓋全部項目成本。因此，中航地產(chǎn)對別墅、商業(yè)計提存貨跌價準備4.60億元。另外，子公司天津格蘭云天開發(fā)的天津九方城市廣場項目，因所在區(qū)域尚未成熟，開發(fā)進度較慢，短期內(nèi)預計無法收回前期工程投入，公司對其計提存貨跌價準備5511.50萬元。

    兩項相加，中航地產(chǎn)2017年資產(chǎn)減值準備高達5.15億元，大幅拉低了全年業(yè)績。

    物業(yè)毛利低一成收入來自關(guān)聯(lián)方

    房產(chǎn)業(yè)務(wù)下滑，但中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向物業(yè)管理在2017年初有成效。

    報告期內(nèi)，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)共實現(xiàn)營業(yè)收入28.67億元，同比增長24.76%，實現(xiàn)凈利潤1.20億元。公司物業(yè)管理毛利率為10.55%，微增0.18個百分點。

    不過，這樣的毛利率在同級別的物管企業(yè)面前顯得有些寒磣。

    目前，中航地產(chǎn)的物業(yè)收入主要來自全資子公司中航物業(yè)管理有限公司。2016年，中航物業(yè)位列百強物業(yè)名單的第十一名，排名靠前。全國物業(yè)管理協(xié)會報告顯示，2016年，百強物管公司住宅平均物業(yè)收費2.24元/平方米/月，平均毛利率為20%，十強企業(yè)平均毛利率可達25%。相比之下，中航地產(chǎn)近兩年都在10%波動的毛利率似乎難當百強之名。

    更值得注意的是，中航地產(chǎn)物業(yè)板塊中超過一成收入來自關(guān)聯(lián)方。

    目前，中國航空技術(shù)國際控股（下稱“中航技術(shù)”）分別是第一大股東中航國際控股和第二大股東中國航空技術(shù)深圳的控股股東，也就是說，中航技術(shù)是中航地產(chǎn)的實際控制人。

    2017年，中航技術(shù)旗下公司總計為中航地產(chǎn)貢獻了1.07億元的銷售額，占中航地產(chǎn)年度銷售額的1.80%。合并算起來，中航技術(shù)位列中航地產(chǎn)第二大客戶。與此同時，中航地產(chǎn)又向中航技術(shù)旗下公司采購商品，采購總額為1.36億元，占年度采購總額比例為5.81%。因此，中航技術(shù)國際也是中航地產(chǎn)第二大供應(yīng)商。

    數(shù)據(jù)顯示，所有關(guān)聯(lián)方和中航地產(chǎn)的交易總金額為7.46億元。其中，關(guān)聯(lián)方為中航地產(chǎn)物業(yè)管理板塊貢獻的收入合計3.69億元，占中航地產(chǎn)物業(yè)管理全年收入的12.87%。在對這些關(guān)聯(lián)交易的描述中，中航地產(chǎn)表示雙方的定價都是基于市場價，且以轉(zhuǎn)賬的方式支付。

    那么，在關(guān)聯(lián)方及其他合作商面前，中航地產(chǎn)的議價能力如何？公司的毛利率為何低于同級別的物管企業(yè)？對此，《證券日報》記者致電中航地產(chǎn)董秘辦，工作人員向記者提供了媒體負責人韓慶豐的聯(lián)系方式，不過，韓慶豐表示其正在出差，無法對相關(guān)問題進行回復。對此，本報記者將持續(xù)跟蹤報道。