本報(bào)記者 昌校宇

    “普洛斯全國(guó)的保稅倉(cāng)網(wǎng)絡(luò)、過(guò)硬的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)質(zhì)量以及雄厚的資本實(shí)力，有力地促進(jìn)了公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。”普洛斯廣州保稅物流園租戶企業(yè)之一、某跨境電商供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，公司主要為海外品牌進(jìn)入中國(guó)、中國(guó)優(yōu)品出海搭建數(shù)字營(yíng)銷“快車道”，通過(guò)向普洛斯“借力”，目前公司已為多家國(guó)際品牌提供全鏈路數(shù)字化供應(yīng)鏈服務(wù)。

    上述企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人的事實(shí)陳述，側(cè)面展示了一只公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)的篩選結(jié)果。在首批9只公募REITs中的首單滬市倉(cāng)儲(chǔ)物流類項(xiàng)目——中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中金普洛斯REIT”）擴(kuò)募工作啟動(dòng)一周年之際，《證券日?qǐng)?bào)》記者奔赴廣州市，調(diào)研中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，而普洛斯廣州保稅物流園和普洛斯增城物流園正是兩個(gè)入池資產(chǎn)。

    追求“穩(wěn)定性”目標(biāo)

    普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，繼2023年6月份完成首次擴(kuò)募新購(gòu)入3項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)后，中金普洛斯REIT成為實(shí)現(xiàn)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙首批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。

    具體來(lái)看，在首次發(fā)行方面，中金普洛斯REIT首次發(fā)行實(shí)際募集金額58.35億元，扣除原始權(quán)益人償還外部債務(wù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)以及原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)戰(zhàn)略配售份額后，實(shí)際凈回收資金金額42.05億元。截至目前，普洛斯中國(guó)累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)益投資共計(jì)42.05億元，已經(jīng)完成首發(fā)凈回收資金的全部投資。在擴(kuò)募方面，自中金普洛斯REIT完成首次擴(kuò)募后，持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)數(shù)量由7個(gè)增至10個(gè)，所在區(qū)域覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，可租賃面積約116萬(wàn)平方米。

    談及擴(kuò)募意義，普洛斯相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“一是不斷增加資產(chǎn)管理規(guī)模，提升投資者回報(bào)。二是提升資產(chǎn)包類別、區(qū)域的分散度，有效分散風(fēng)險(xiǎn)。”

    目前，底層資產(chǎn)數(shù)量最多且分布區(qū)域較為分散已成中金普洛斯REIT的標(biāo)志性特點(diǎn)之一，而10個(gè)園區(qū)的平均出租率依舊能維持在近90%左右，這與趙明琪數(shù)次提到的普洛斯所追求的“穩(wěn)定性”目標(biāo)直接相關(guān)。

    一方面，盡可能保持出租率和租金水平的穩(wěn)定性。趙明琪介紹，首先，普洛斯的物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)目前覆蓋了國(guó)內(nèi)70個(gè)城市，資產(chǎn)面積近5000萬(wàn)平方米，能支持很多大型客戶在短期之內(nèi)完成整個(gè)物流網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)和基地建設(shè)。其次，大型企業(yè)客戶通常都會(huì)提前3年至5年與普洛斯分享新的發(fā)展規(guī)劃以及基地建設(shè)的中期規(guī)劃，而這些規(guī)劃都需要基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)支持，普洛斯有實(shí)力為支持客戶的下一步發(fā)展做好準(zhǔn)備。最后，普洛斯愿意作為“陪伴型”伙伴來(lái)支持處于有潛力賽道的初創(chuàng)型企業(yè)成長(zhǎng)，同時(shí)也致力于為廣大客戶運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值，包括綠色低碳、降本增效等。因此雙方不簡(jiǎn)單是甲、乙方的租賃關(guān)系，而是長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)伙伴關(guān)系。

    這一點(diǎn)在記者調(diào)研走訪時(shí)與普洛斯增城物流園租戶之一，普冷國(guó)際（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱“普冷”）華南區(qū)總經(jīng)理鄭李輝的交流中也有所體現(xiàn)。鄭李輝對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“我們是一家專注高品質(zhì)食品物流的冷鏈企業(yè)，客戶多為國(guó)際和國(guó)內(nèi)的行業(yè)龍頭，對(duì)冷庫(kù)的要求極高，普洛斯增城物流園高質(zhì)量倉(cāng)儲(chǔ)空間為我們?cè)诟邩?biāo)業(yè)務(wù)中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。同時(shí)，園區(qū)屋頂安裝的光伏發(fā)電設(shè)施、綠色租賃合約，以及其他多種節(jié)能舉措，在支持租戶企業(yè)低碳運(yùn)營(yíng)外，也進(jìn)一步匹配了越來(lái)越多客戶的ESG要求。”

    另一方面，更重要的是追求資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。趙明琪表示，中金普洛斯REIT的現(xiàn)金流來(lái)源于底層資產(chǎn)租賃產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，保持資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性也是為投資者提供持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)的核心因素之一。作為中金普洛斯REIT的原始權(quán)益人和外部管理機(jī)構(gòu)，普洛斯有義務(wù)做好客戶主動(dòng)管理，如密切關(guān)注企業(yè)客戶在經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展過(guò)程中所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與趨勢(shì)。同時(shí)，普洛斯長(zhǎng)期密切關(guān)注企業(yè)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)、所在賽道的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，如果市場(chǎng)表現(xiàn)是良性的，雙方的合作相對(duì)來(lái)說(shuō)也會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。

    為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)

    基于高效穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)，中金普洛斯REIT持續(xù)為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。中金普洛斯REIT基金經(jīng)理陳茸茸對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，截至今年9月份，中金普洛斯REIT合計(jì)完成了5次分紅，累計(jì)金額達(dá)到了約5.8億元。

    事實(shí)上，普洛斯同時(shí)也是普洛斯日本不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“GLPJ-REIT”）的發(fā)起人和管理者。自2012年12月份在東京證券交易所上市至今，GLPJ-REIT已成功完成11次擴(kuò)募，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與市值的高速增長(zhǎng)，如今成為日本最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施J-REITs之一。

    結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，趙明琪坦言：“未來(lái)在市場(chǎng)時(shí)機(jī)適宜的情況下，中金普洛斯REIT希望能夠持續(xù)擴(kuò)募，做大資產(chǎn)管理體量。同時(shí)，期待政策面給予產(chǎn)品創(chuàng)新支持。”