本報記者 昌校宇

    見習(xí)記者 方凌晨

    2月20日晚，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱“中基協(xié)”）發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《不動產(chǎn)試點指引》）。

    中基協(xié)表示，下一步，將認(rèn)真落實《不動產(chǎn)試點指引》，穩(wěn)妥推進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，有力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)

    探索新發(fā)展模式

    截至2022年末，中基協(xié)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等，在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動產(chǎn)市場盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

    由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，為積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，中基協(xié)在證監(jiān)會指導(dǎo)下，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，起草形成《不動產(chǎn)試點指引》，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計劃的基礎(chǔ)上設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項目等，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    不動產(chǎn)私募投資基金投資者

    應(yīng)以機(jī)構(gòu)投資者為主

    《不動產(chǎn)試點指引》共二十一條，明確不動產(chǎn)投資范圍及試點管理人要求，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范。主要包括四個方面的內(nèi)容：

    明確試點原則、不動產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。

    一是試點先行。參與試點管理人可按指引要求開展不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，不參與試點的管理人原有業(yè)務(wù)模式及登記備案不受影響，可按照中基協(xié)現(xiàn)行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

    二是明確不動產(chǎn)投資范圍?！恫粍赢a(chǎn)試點指引》對不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍進(jìn)行了明確，包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

    三是明確管理人試點要求。為發(fā)揮試點作用，體現(xiàn)頭部管理人示范效應(yīng)，從管理人實繳資本、不動產(chǎn)投資管理規(guī)模及經(jīng)驗、專業(yè)人員、主要出資人及實際控制人背景等方面提出要求。其中包括實繳資本不低于2000萬元人民幣；具有3個以上的不動產(chǎn)私募投資項目成功退出經(jīng)驗；具有不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗的不少于3名等。符合要求的管理人可在開展基金募集管理活動前向中基協(xié)報送相關(guān)材料，依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。

    值得注意的是，《不動產(chǎn)試點指引》要求：開展不動產(chǎn)試點業(yè)務(wù)的管理人在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；對于僅符合在管不動產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，應(yīng)在提交材料時承諾其后續(xù)備案不動產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者。

    四是新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型。為區(qū)別試點不動產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，遵照試點指引設(shè)立的基金產(chǎn)品類型選擇為“不動產(chǎn)私募投資基金”。

    明確適格投資者及基金運作要求

    一是提出適格投資者要求。為引入長期資金，促進(jìn)不動產(chǎn)市場盤活存量，不動產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)以機(jī)構(gòu)投資者為主。對于不動產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險。

    二是從基金募集、投資、運作、信息披露等方面規(guī)范投資運作。為規(guī)范不動產(chǎn)私募投資基金運作，指引從基金首輪實繳規(guī)模、基金合同約定必備條款、信息披露、定期報告等方面，明確不動產(chǎn)私募投資基金運作要求。

    適度放寬股債比及擴(kuò)募限制，提升不動產(chǎn)基金運作靈活度

    為提升試點產(chǎn)品投資靈活度，符合試點要求的不動產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴(kuò)充投資資金來源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開放認(rèn)、申購（認(rèn)繳）。

    防范風(fēng)險，加強(qiáng)事中事后監(jiān)測

    為加強(qiáng)不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險防控，明確不動產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強(qiáng)制托管；要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險；嚴(yán)禁管理人使用基金財產(chǎn)投向其實際控制人控制的企業(yè)或項目；對于存在單一投資標(biāo)的、分級安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險的，應(yīng)進(jìn)行特殊風(fēng)險揭示；按季度向投資者進(jìn)行信息披露以及向中基協(xié)報送運作情況。

（編輯 才山丹）