本報記者 蘇向杲 楊潔

    11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯合發(fā)布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》），提出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，因城施策支持剛性和改善型住房需求，保持房地產融資合理適度，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。11月14日，某地銀保監(jiān)局相關負責人對記者表示，確實接到《通知》，正在落實文件要求。

    中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，《通知》進一步強調了金融機構對房地產企業(yè)的支持以及對金融機構的一些約束有所松綁，凸顯了金融監(jiān)管部門保房地產主體的意愿。

    “《通知》全面調整優(yōu)化房地產金融政策，是穩(wěn)經濟、穩(wěn)增長的重要舉措，具有積極意義。”招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼對《證券日報》記者表示，下一步，各地應加快落實《通知》要求，加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施。目前住房信貸政策調整主要集中在支持剛性住房需求，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大優(yōu)化空間。

    “政策力度最大

    措施最為具體”

    《通知》包含16條內容，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域。

    “自2021年9月底對房地產政策進行邊際調整以來，本次政策力度最大、措施最為具體。”中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統(tǒng)計司原司長盛松成撰文表示，一是金融政策支持對象范圍廣。二是金融政策支持的融資渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策執(zhí)行進一步優(yōu)化。不過，整體政策方向未變，“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。

    具體來看，從金融政策支持對象來看，涵蓋供給端（房地產企業(yè)和建筑企業(yè)）和需求端（居民）融資需求。其中，在供給端，《通知》要求，穩(wěn)定房地產開發(fā)貸款投放，“對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁”；金融機構合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險；保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。

    從需求端來看，《通知》提到，支持個人住房貸款合理需求，支持各地在全國政策的基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

    《通知》還提出，“支持優(yōu)質房地產企業(yè)發(fā)行債券融資”“鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求”。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示，《通知》對信貸、債券等融資給予支持的同時，提高了信托機構的市場地位，這標志著房地產金融工作從傳統(tǒng)信貸、債務融資進入到信托融資形式。

    《通知》明確，對于房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款等方式予以支持，促進項目完工交付。自《通知》印發(fā)之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

    “《通知》確立了非常重要的風控制度，即展期制度。”嚴躍進表示，展期是金融機構防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措，通過展期模式，有助于促進金融機構貸款政策穩(wěn)定。此次展期的年限為1年，各類金融機構要用足用好政策，支持房地產企業(yè)發(fā)展。

    強調保交樓

    鼓勵提供配套融資支持

    “此次文件對于‘保交樓’金融服務專門列出一章予以說明，并且措施極為細致具體。”盛松成表示。

    在積極做好“保交樓”金融服務方面，《通知》提到，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；鼓勵金融機構提供配套融資支持。

    嚴躍進表示，《通知》在既有專項借款基礎上，還提到了配套融資支持。首先，配套融資支持的前提是，專項借款融資已積極到位、樓盤落實了“一樓一策”、配套融資有明確司法保障。其次，配套融資支持將作為房地產開發(fā)貸款的子產品，最長有3年的資金投放期限，同時不牽涉房貸風險評估和房貸不良率考察等相關內容。最后，此類資金的償還方面，明確了樓盤后續(xù)銷售款是主要的還貸來源。

    事實上，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

    除“保交樓”備受關注外，《通知》還明確，依法保障住房金融消費者合法權益，包括鼓勵依法自主協商延期還本付息；切實保護延期貸款的個人征信權益。

    《通知》還提到，“積極配合做好受困房企風險處置”，“做好房地產項目并購金融支持”。鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購受困房地產企業(yè)項目。此外，對于部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧的原則，一企一策協助推進項目復工交付。