本報記者 田鵬

    11月26日，證監(jiān)會以及深交所官網(wǎng)信息顯示，華夏華潤商業(yè)資產封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華潤商業(yè)REIT”）和中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金印力消費REIT”）正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，成為深市首批獲批的兩單消費基礎設施公募REITs。

    10月20日，證監(jiān)會發(fā)布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。文件發(fā)布僅一個月左右，上述兩單REITs即獲得監(jiān)管正式批復。

    業(yè)內人士表示，這充分體現(xiàn)了證監(jiān)會對優(yōu)質項目發(fā)行和REITs市場發(fā)展的大力支持，看好市場未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    資產質優(yōu)疊加運營精細

    夯實相關項目績優(yōu)基礎

    有關資料顯示，首批申報消費基礎設施公募REITs的企業(yè)有4家，它們所涉及的底層資產總額估值約140億元。

    其中，華潤商業(yè)REIT的底層資產為青島萬象城，項目估值達81.47億元，占據(jù)首批項目估值總和的“半壁江山”；中金印力消費REIT底層資產為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。

    從特征上來看，該兩單公募REITs的底層資產多年來運營穩(wěn)健，業(yè)績保持著將強的成長韌性。同時，管理人的精細運營能力均較為突出。

    數(shù)據(jù)顯示，華潤商業(yè)REIT底層資產青島萬象城項目于2015年開業(yè)，2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近3年來營業(yè)收入復合增長率達15%。此外，今年上半年，青島萬象城實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長10.9%至3.31億元。中金印力消費REIT方面，其底層資產為杭州西溪印象城，自開業(yè)以來，憑借穩(wěn)健運營、區(qū)域深耕等優(yōu)勢，實現(xiàn)業(yè)績顯著增長。2022年營業(yè)額超過35億元；2023年上半年營業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。

    “這類核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經營穩(wěn)健的項目更容易獲批。”一位基金管理人告訴《證券日報》記者，投資人更關注底層資產位于高能級城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競爭優(yōu)勢的項目，但同時更重要的是，未來能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長的潛力。

    此外，在項目運營方面，兩單項目的運營管理方均具有豐富的運營管理經驗和良好的品牌效應，成為項目底層資產業(yè)績保持增長的關鍵所在。

    例如，作為青島萬象城的運營管理方——華潤萬象生活，已建立卓越的品牌招商、精益運營、大會員體系、數(shù)智化運營、平臺賦能、優(yōu)異團隊六大核心能力，將持續(xù)助力青島萬象城發(fā)展。在其運營賦能下，青島萬象城在會員發(fā)展上顯著領先于當?shù)仄渌徫镏行模?015年開業(yè)至今，青島萬象城已積累會員人數(shù)逾百萬，占青島常住人口的10%。

    此外，作為我國領先的消費基礎設施投資與運營管理企業(yè)——西溪印象城的運營管理方印力集團，截至今年上半年，運營管理項目164個，遍布全國53個城市，全口徑管理面積超過1200萬平方米，在管項目估值規(guī)模超過1000億元。

    盤活不動產存量項目成效顯著

    消費基礎設施公募REITs持續(xù)擴容可期

    當下，隨著公募REITs穩(wěn)步邁入常態(tài)化發(fā)行階段，公募REITs市場“首發(fā)”+“擴募”的發(fā)展格局將逐步成型，因此，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，市場后續(xù)持續(xù)擴容、擴募可期。

    同時，龐大的潛在底層資產體量也為相關產品規(guī)模增長提供了可能。據(jù)公開資料顯示，截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米。而這些資產普遍具有投資金額高、投資回報周期長等特征，這也導致行業(yè)迫切需要通過開發(fā)消費基礎設施公募REITs，進一步改善融資環(huán)境。

    市場人士表示，以消費基礎設施項目發(fā)行REITs，將有助于盤活商業(yè)不動產存量項目，打通重資產商業(yè)的退出路徑，提升購物中心的運營效率，吸引資金參與投資增強流動性。當前，REITs產品的長期投資價值和資產配置價值正得到廣大投資者的關注和認可。

    在此背景下，相關產品運營管理方也已“躍躍欲試”。例如，據(jù)記者多方了解獲悉，隨著消費基礎設施REITs獲得政策支持，華潤置地已啟動資產管理平臺搭建、資產管理能力建設，推動向資管業(yè)務轉型，打造新的業(yè)務增長極，將抓住消費REITs發(fā)展機遇，通過積極參與首發(fā)及后續(xù)擴募，力爭打造行業(yè)領先的REIT平臺，構建商業(yè)資產“投融建管退”業(yè)務閉環(huán)。

（編輯 何帆）