■王麗新

    4月25日召開的中共中央政治局會議指出，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

    隨著“穩(wěn)樓市”一攬子政策持續(xù)推進，去年四季度以來，一線城市及重點城市樓市交易趨穩(wěn)，高能級城市土地市場趨熱，“好房子”漸成市場供應主流產(chǎn)品。在筆者看來，在這一新形勢下，“穩(wěn)樓市”需兼顧短期穩(wěn)定與長期發(fā)展，加力鞏固市場穩(wěn)定態(tài)勢，推動房地產(chǎn)行業(yè)進入“量穩(wěn)質(zhì)升”的新階段。

    首先，加力實施城市更新行動，協(xié)同“優(yōu)存量”與“拓增量”，激活居住新需求。從政策支持力度來看，城市更新行動已經(jīng)從“大力實施”進入“加力實施”階段，成為2025年各地重要工作之一。

    城市更新范疇很廣，城市市政基礎設施更新、老舊小區(qū)改造以及城中村和危舊房改造等均在其中，對穩(wěn)投資、增需求、促消費有多重推動作用。其一，可以盤活存量閑置或者低效資源，釋放土地價值；其二，帶動區(qū)域居住、產(chǎn)業(yè)環(huán)境升級，為開拓增量市場注入新動能，進一步滿足“職住平衡”需求；其三，打通“買一賣一”換房需求堵點，提升一二手房聯(lián)動交易活躍度。

    當然，撬動城市更新項目絕非易事，存在拆遷困難、資金難籌、建設周期長等諸多難題。但現(xiàn)階段，配套政策正在加快“上馬”。一是房票政策擴圍，部分城市已將拆遷房票使用范圍擴展至全市，鼓勵使用房票購房，跑通“房票+城市更新”模式；二是加大金融政策支持力度，城市更新專項貸款規(guī)模持續(xù)擴容，下一步，城市更新行動有望迎來創(chuàng)新性專項債、中長期國債以及創(chuàng)新性貨幣政策等支持；三是各地“因城施策”推行新模式，引導社會資本參與，如探索推出“更新票”制度，即企業(yè)參與老舊小區(qū)改造項目，可持“更新票”抵扣土地出讓金和配套費的結(jié)算機制。

    其次，加快構(gòu)建新模式，從“擴規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼經(jīng)營”。在推動城市更新過程中構(gòu)建新發(fā)展模式，是當前“穩(wěn)樓市”的重要課題。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)邁入存量時代后，從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升勢在必行，需破舊立新。

    從頂層設計出發(fā)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要根據(jù)城市發(fā)展的新階段和新特點，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

    從當前政策實施路徑來看，制度性創(chuàng)新已經(jīng)在路上。比如，部分城市已經(jīng)開始試點現(xiàn)房銷售。“好房子”工程的推進，亦是其中一環(huán)。“好房子”建設統(tǒng)籌增量與存量，在土地供應端就已適度調(diào)整容積率、挑空空間等規(guī)則，引導企業(yè)建立“產(chǎn)品力為王”的經(jīng)營機制。這就需要房企加快轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，開辟集開發(fā)、運營、服務于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式，構(gòu)建以產(chǎn)品導向創(chuàng)造價值的新競爭范式。

    最后，加大高品質(zhì)住房供給，引導行業(yè)從“增量開發(fā)”向“品質(zhì)競爭”轉(zhuǎn)變，讓新競爭機制轉(zhuǎn)化為建設“好房子”的動力。

    5月1日，國家標準《住宅項目規(guī)范》將落地實施。當前，部分城市也發(fā)布了“好房子”建設相關(guān)標準。但“好房子”絕不單純指向高端住宅，“安全、舒適、綠色、智慧”是“好房子”的核心標準，更是高品質(zhì)住宅的總綱，強調(diào)的是對住房品質(zhì)的要求。各地要加大力度供應戶型優(yōu)、功能全、得房率高且價格合理的“均好型”住房，更要解決隔音、串味以及滲漏等基礎質(zhì)量問題，還可考慮將高品質(zhì)住宅項目納入金融支持范圍，以降低信貸融資成本等方式給予支持，引導行業(yè)從“規(guī)模至上”切換到“質(zhì)量制勝”。

    “加大高品質(zhì)住房供給”不僅是產(chǎn)品升級，更是行業(yè)競爭范式的根本轉(zhuǎn)變。這意味著房企要沿著三條主線建立新競爭機制，一是技術(shù)標準升級，加大研發(fā)投入，將健康、智能指標權(quán)重提升；二是供應鏈垂直整合‌，完善數(shù)字化集采平臺，用好材料好設備建房；三是重構(gòu)運營服務體系，設計、施工要抓，維護修繕也要抓，還要根據(jù)規(guī)劃建設運營社區(qū)食堂、公共會客廳、圖書閱覽室等配套設施，這樣才能全流程為“高品質(zhì)”護航。

    總體來看，針對房地產(chǎn)市場，此次中共中央政治局會議延續(xù)了“止跌回穩(wěn)”的總基調(diào)，強化政策靈活性與精準度，明確房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展的路徑。展望未來，隨著政策持續(xù)加力釋放，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、健康發(fā)展可期。