近日，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》。筆者認為，這是管理層積極貫徹落實中共中央政治局會議精神，將“房住不炒”落到實處，切實防范房地產(chǎn)金融風險的具體體現(xiàn)。

    信貸資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，其金融風險是非常大的：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈面臨挑戰(zhàn)。2015年底至2018年底是房地產(chǎn)市場高速擴張的時間區(qū)間，在此輪房地產(chǎn)擴張過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)擴張始于2016年，大多數(shù)中長期債務(wù)的時間都在3年左右，據(jù)此推測，房地產(chǎn)企業(yè)的有息債務(wù)將于2019~2020年進入集中兌付期。根據(jù)權(quán)威專家的計算，今年是還債高峰，有息債務(wù)總償還額高達8.9萬億元，如果再加上各項應(yīng)付款，債務(wù)總額高達12.6萬億元。

    二是按揭貸款的違約風險將上升。2015年以來，通過按揭貸款購買住房的比例大幅度增加。從全國總體數(shù)據(jù)看，2015年之前，每年新增加的按揭貸款（包括商業(yè)銀行的按揭貸款和公積金貸款）占新房銷售額的比例大約在40%左右，2016年和2017年這個比例增加到70%左右，這表明，居民買房的資金杠桿比例大幅度上升。在三四線城市購買住房的群體中，有相當比例是農(nóng)民工，他們的工作不穩(wěn)定，收入受經(jīng)濟環(huán)境的影響較大，在經(jīng)濟下行的情況下，這些按揭貸款斷供的風險將上升。

    三是信貸資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，一旦房價大幅下降，將嚴重影響銀行穩(wěn)健經(jīng)營，并有可能給社會穩(wěn)定帶來隱患。況且，在信貸資源有限的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的“虹吸效應(yīng)”會對小微企業(yè)、先進制造業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)等造成擠出效應(yīng)。而且，在房價“只漲不跌”的預(yù)期下，更易滋生投機行為，使資金繼續(xù)“脫實向虛”，流向房地產(chǎn)市場，這無疑不利于新舊動能轉(zhuǎn)換和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。正如《中國金融穩(wěn)定報告（2018）》提出的那樣，房地產(chǎn)行業(yè)風險通過多種方式影響金融體系。尤其房地產(chǎn)涉及眾多上下游行業(yè)，其發(fā)展狀況會對這些行業(yè)的經(jīng)營效益和企業(yè)償債能力產(chǎn)生影響，進而影響金融體系風險狀況和經(jīng)濟增長形勢。展望2019年，一些“灰犀牛”性質(zhì)的金融風險可能仍將會在房地產(chǎn)等領(lǐng)域釋放，而能否控制住房地產(chǎn)風險是我國防控系統(tǒng)性金融風險的重中之重。

    中共中央政治局7月30日召開會議，部署下半年經(jīng)濟工作時強調(diào)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。隨后，8月2日，央行召開2019年下半年工作電視會議，重申該定位。這也就決定了未來的房地產(chǎn)市場以穩(wěn)為主，房價不能大起大落。而且，我們需要房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)也面臨著升級更新，“房住不炒”就是升級更新的取向，更不能再走倚重房地產(chǎn)實現(xiàn)經(jīng)濟增長的老路，這是將“房住不炒”與防范房地產(chǎn)金融風險有機統(tǒng)一所必須堅持的理念。同時，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《通知》，決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作，也是在認真貫徹上述理念。

    銀保監(jiān)會對包括北京、天津、石家莊等32個城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展專項檢查。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況方面，檢查要點包括，一是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況。二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項目提供融資。三是個人住房貸款管理情況。四是住房租賃貸款方面。通過開展專項檢查，進一步規(guī)范商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，為下半年“房住不炒”落到實處和切實防范房地產(chǎn)金融風險奠定良好的合規(guī)基礎(chǔ)。另外，這里，對于那些仍想做房地產(chǎn)投資甚至是投機和炒賣的房地產(chǎn)商，還是要繼續(xù)實行更嚴格的貸款標準，提高首付比例或調(diào)整利率的風險定價，甚至不能給予貸款支持。實際上，近期，南京、蘇州、青島等多地的房貸利率均有所上浮。當然，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，住房信貸政策既要有助于防范風險、抑制泡沫，也要滿足居民合理購房需求。換言之，貸款收緊誠然對二線城市房價有短期影響，但如果使其回歸正常狀態(tài)，關(guān)鍵在于增加住房市場供給，滿足更多新市民的居住需求。供給增加不只是包括新房市場，也包括二手房，同時活躍包括公租房、市場租賃住房在內(nèi)的租房市場。