無論從各大券商年度策略會的判斷來看，還是從市場的真切感受來看，鐵板一塊的樓市調(diào)控，貌似從融資端打開一道口子。很多人看來，這足夠了，因?yàn)橘Y金才是激活樓市這盤棋最重要的棋子。剛剛發(fā)布的11月金融數(shù)據(jù)顯示，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求很弱，M1同比增速僅為1.5%，這是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新低。M2還算穩(wěn)定，但11月8%的增速也是6年來新低；管理層不斷喊話，但企業(yè)中長貸還在負(fù)增長。

    形成鮮明對比的是，11月居民買房又活躍起來了，30大城市當(dāng)月新房成交面積同比增長了10.3%，結(jié)束連續(xù)負(fù)增長的態(tài)勢，這與房企年末“以價(jià)換量”兌現(xiàn)業(yè)績有關(guān)。另外，政策松綁預(yù)期強(qiáng)烈，特別是按揭投放周期從3個月降至3周、利率開始回落，是否是刺激因素呢？房企年末掀起融資潮，11月信托貸、公司債翻了1-2倍。近期，各大房企與信托公司簽“總對總”的戰(zhàn)略協(xié)作，動輒就是200億，都在搶“非標(biāo)松綁”的身位，因?yàn)楣芾韺右衙鞔_，影子銀行是融資重要部分。

    過去，一直是房企融資禁區(qū)的企業(yè)債，破天荒地將房地產(chǎn)納入了。近日，發(fā)改委那份文件引起很大反響，政策目的很明確，“增強(qiáng)企業(yè)債服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力”。4大企業(yè)債支持的領(lǐng)域，房地產(chǎn)赫然在列，但疑惑的是，募資堅(jiān)決不能投資商品房。言下之意，除商品房外，保障房、租賃住房，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域，開發(fā)商都可以名正言順地申請發(fā)行帶有政府補(bǔ)貼屬性的低成本企業(yè)債。我們要注意，國家出政策絕對深思熟慮、咬文嚼字，不會讓你誤讀出不該有的信號。

    那么，資金冰釋怎么理解？一則，2015-2017年供給側(cè)改革集中在“三去”（去杠桿、去庫存、去產(chǎn)能），部分杠桿轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)、房企負(fù)債高企?，F(xiàn)在到了償還的時候，緊了1年多的融資須開閘，但新增信用債僅限于“借新還舊”（之前允許用于營運(yùn)），也就是“續(xù)命”；二則，樓市運(yùn)轉(zhuǎn)靠回款支撐了近一年，但回款明顯下降，融資不開的話，緊縮買地和開工接踵而來。即便40城地價(jià)連續(xù)8個月下降，溢價(jià)率創(chuàng)2012年來新低，但流拍嚴(yán)重，原因是回款和融資雙重壓制現(xiàn)金流。

    下半年的三次政治局會議，均強(qiáng)調(diào)“6穩(wěn)”，其中4個穩(wěn)定（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期和穩(wěn)金融）對樓市須臾不可離。樓市不穩(wěn)，另外兩個（穩(wěn)外資和穩(wěn)外貿(mào)）也難實(shí)現(xiàn)。因此，站在中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有變等更高的角度看，樓市融資政策調(diào)整并非是“水多了和面、面多了和水”的調(diào)控循環(huán)。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也好、應(yīng)對貿(mào)易摩擦也好，“辦好自己的事”，這個共識已達(dá)成。毫無疑問，辦好自己的事，前提是大局要穩(wěn)、信心要穩(wěn)。因此，未來樓市政策，主基調(diào)就是穩(wěn)定。

    若以“二分法”來看，當(dāng)前樓市相對穩(wěn)定了，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)不僅不穩(wěn)定，還存在通縮的跡象，這在CPI和PPI代表的價(jià)格端，M1、M2和社融代表的融資端，體現(xiàn)的很明顯。原因在于，體量龐大的樓市一旦消停下來，金融和社會信用循環(huán)的發(fā)動機(jī)近乎“熄火”。未來，還要繼續(xù)控制平臺債務(wù)和影子銀行，外部融資依賴度極高的基建，托底能力難以寄很大希望；屢屢喊話后，金融開始支持民企，但100筆民企貸款不如一筆開發(fā)貸來的大。由此，經(jīng)濟(jì)增長怎么維持合理區(qū)間？

    由此，要打通地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的通道，也就是地產(chǎn)“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血。首先，除了稅收、土地財(cái)政貢獻(xiàn)以外，建設(shè)保障房、租賃房、棚改等，讓數(shù)億新市民“扎根”、大家過上美好生活，消費(fèi)內(nèi)需就起來了，房地產(chǎn)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)；其次，允許低成本資金進(jìn)入樓市，但要求產(chǎn)出必須是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也就是資產(chǎn)紅利外溢給實(shí)體，同時激活信用和金融循環(huán)，防止陷入通縮困境。近期，頭部企業(yè)在新能源、生態(tài)農(nóng)業(yè)、汽車等領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型就屬于此?，F(xiàn)在，投資意愿高的行業(yè)還真不多，房地產(chǎn)就是一類。各大房企都在做大規(guī)模、探索轉(zhuǎn)型，熱情不能撲滅。

    （作者系資深地產(chǎn)研究人士）