安寧

    近三年蓄力，中國特色REITs市場走上高質(zhì)量發(fā)展的“高速路”。

    3月24日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委分別發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）和《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。上述《通知》在拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型、推動擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化、明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等方面都有新部署。

    筆者認(rèn)為，《通知》的發(fā)布有利于進(jìn)一步完善REITs市場基礎(chǔ)制度和健全市場功能，推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，有利于推動中國特色REITs市場加速駛?cè)敫哔|(zhì)量發(fā)展之路。

    REITs專注于投資不動產(chǎn)領(lǐng)域，又兼具股、債和另類投資特征，是盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資、擴(kuò)大內(nèi)需的有效手段，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要作用。

    自2020年4月份基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)正式啟動以來，我國不斷優(yōu)化公募REITs的頂層設(shè)計，初步建立了涵蓋試點(diǎn)指引、交易規(guī)則、稅收政策等內(nèi)容的監(jiān)管框架。經(jīng)過近三年的運(yùn)行，REITs市場總體平穩(wěn)，試點(diǎn)項目市場認(rèn)可度較高，各項制度規(guī)則初步經(jīng)受了市場檢驗，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元。募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，形成了良好示范效應(yīng)，為REITs市場的擴(kuò)容和高質(zhì)量發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。

    因此，此次發(fā)布的《通知》也是在總結(jié)前期經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，通過拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型，擴(kuò)大市場參與主體范圍，優(yōu)化審核注冊流程，完善發(fā)行、信息披露等制度，進(jìn)一步健全REITs市場功能，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。主要有三大亮點(diǎn)值得期待。

    一是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，有助于促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需以及REITs市場的擴(kuò)容。

    《通知》提出，“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”

    在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)回暖復(fù)蘇的大背景下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs有助于擴(kuò)大消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資規(guī)模，對促進(jìn)消費(fèi)有積極作用。另外，目前我國商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)體量龐大，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，有助于REITs市場的進(jìn)一步擴(kuò)容。

    二是推動擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化，有助于盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，形成資本的良性循環(huán)。

    《通知》明確，加快推動首批擴(kuò)募REITs項目落地，完善擴(kuò)募定價機(jī)制，鼓勵更多符合條件的擴(kuò)募項目發(fā)行上市。

    從境外成熟REITs市場的發(fā)展經(jīng)驗看，REITs擴(kuò)募并購是整個市場持續(xù)發(fā)展壯大的重要途徑。擴(kuò)募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，優(yōu)化REITs的整體投資組合。同時，對于投資者來說，也有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險，提升長期投資獲得感。

    三是優(yōu)化REITs發(fā)行審核注冊流程，有助于提高項目推進(jìn)效率，增強(qiáng)可預(yù)期性。

    《通知》明確，建立分工明確、各有側(cè)重、高效銜接的審核注冊工作機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。

    明確高效的審核注冊工作機(jī)制有利于各部門的協(xié)調(diào)與銜接，提高工作效率，保障常態(tài)化發(fā)行的項目資源供給，促進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行。

    當(dāng)前，走好中國特色REITs市場發(fā)展之路，不僅是REITs高質(zhì)量發(fā)展的新使命，也是建設(shè)中國特色現(xiàn)代資本市場的內(nèi)在要求。