王麗新

    面對近期債券的非理性波動，11月6日，萬科與境內(nèi)外金融機構舉行三季度業(yè)績說明會。在會上，深圳市國資委表示，如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬科積極應對。當日，萬科股價及多只美元債券均以上漲收盤。筆者認為，此舉釋放出兩個明顯的積極信號。

    一方面，股債雙波動被暫時穩(wěn)住并回彈，說明萬科的業(yè)務基本盤、財務安全性和經(jīng)營韌性給投資者、業(yè)主以及供應商等相關市場主體帶來一定信心；另一方面，第一大股東深圳地鐵明確表態(tài)支持萬科，并提出多項切實可行的具體措施，為其安全性再上一道“保險”。

    被視為業(yè)內(nèi)標桿的萬科，善于觀察一線“炮火”，自房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整期以來，適度投資，多練內(nèi)功，不盲目擴杠桿，筑牢安全底線再謀發(fā)展，保持經(jīng)營韌性的核心邏輯。

    首先，近年來萬科的擴表投資傾向于“偏保守型”。收縮戰(zhàn)線的背后，是萬科過去14年經(jīng)營性現(xiàn)金流始終保持為正。即便今年萬科在一、二線城市補充39個項目，經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的底線也未破。

    其次，融資渠道保持通暢，短期償債能力較強。在融資方面，萬科在發(fā)行債券、乃至旗下不動產(chǎn)運營商印力集團發(fā)行REITs盤活資產(chǎn)流動性等方面多點開花。從最能體現(xiàn)償債能力的現(xiàn)金短債比來看，截至三季度末，萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務覆蓋倍數(shù)為2.2倍，且年內(nèi)已無到期境外債。對于2024年到期美元債的兌付安排，萬科給出三種途徑，用境外平臺自有資金、再融資以及股權騰退獲取資金來償債。

    第三，業(yè)務基本盤穩(wěn)健，加快增厚回籠資金規(guī)模。截至三季度末，萬科開發(fā)和銷售處在全國第二。據(jù)最新半年報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年萬科經(jīng)營服務類業(yè)務實現(xiàn)9%的增長。由此可見，萬科對市場的前期預判和經(jīng)營策略的調(diào)整，對現(xiàn)金流管理的重視，讓其目前尚有“余糧”應對市場波動。

    更重要的是，萬科是深圳國資體系的重要成員，能更快地適應市場變化和更好地夯實安全底線。一方面，成熟專業(yè)的管理團隊有利于保持理性穩(wěn)健的經(jīng)營方針，并能迅速調(diào)整供貨節(jié)奏搶收市場；另一方面，有望得到大股東多措并舉式的護航。

    從管理團隊應對此次股債波動表現(xiàn)來看，近日，萬科調(diào)整了激勵制度，將董事長郁亮和總裁祝九勝2023年度-2025年度現(xiàn)金薪酬方案和股價掛鉤。這意味著，管理層推動股價上漲的動力更強。

    當然，來自大股東的支持，是萬科筑牢安全底線的最重要砝碼之一。在上述會議上，萬科第一大股東深圳地鐵方面給出了切實可行的加持策略：一是承接萬科在深圳的部分城市更新項目，助其盤活大宗資產(chǎn)，交易金額預計超過100億元；二是擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券；三是積極協(xié)調(diào)各類金融機構加大對萬科融資的支持力度。這三種方案可操作性強，力度可見一斑。

    在筆者看來，打出上述組合牌后，萬科短期風險基本過去，能否穿越周期還有待觀察。不過，房地產(chǎn)市場需求仍存且愈發(fā)多元化，“超跌”不會是常態(tài)，修復需要時間。相信在多方聚力防風險之下，房地產(chǎn)行業(yè)會迎來新的健康發(fā)展周期。正如郁亮所言：“黎明前是最冷的時候，但還是要對將來有信心。”