■本報見習(xí)記者 劉萌

    面對嚴(yán)格的樓市調(diào)控，房貸利率上調(diào)態(tài)勢蔓延。與加息周期時貸款人努力提前還款不同，近期，一些較早獲批（彼時房貸利率還有八五折優(yōu)惠）的貸款人表示，“且貸且珍惜，不考慮提前還款”；也有不少貸款人表示，“近期銀行理財收益率可以跑贏房貸利率，有了閑錢，優(yōu)先考慮買理財”。

    提前還貸VS買理財

    哪個更劃算？

    《證券日報》記者計算發(fā)現(xiàn)，如果貸款人是在去年獲批的八五折甚至最低八折的優(yōu)惠利率，實際利率也就只有4%左右（如果是公積金貸款，利率則更低），有可能與個別中小銀行的五年期定期存款利率持平。如果與銀行理財產(chǎn)品的收益率相比，則相對較低?？梢哉f，如果有了閑錢，投資銀行理財產(chǎn)品的收益率可能高于房貸的利息，當(dāng)然，前提是資金滾動理財，不出現(xiàn)長時間空檔期。

    融360數(shù)據(jù)顯示，上周（8月11日-8月17日）銀行理財產(chǎn)品共計發(fā)行2547款，平均預(yù)期年化收益率為4.38%，較前一周小幅下降0.02個百分點，過去兩個月以來，收益波動非常小，一直在4.4%附近窄幅調(diào)整；平均投資周期為5.2個月，近期平均期限也較為穩(wěn)定。

    從不同類型理財產(chǎn)品來看，上周保證收益類理財產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為3.83%，保本浮動收益類理財產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為3.74%，非保本浮動收益類理財產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.67%。從不同期限理財產(chǎn)品來看，上周3個月以內(nèi)理財產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.31%，3個月-6個月理財產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.43%，6個月-12個月理財產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.39%，12個月以上理財產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.67%。

    從不同收益區(qū)間來看，上周預(yù)期收益率在3%（含3%）以內(nèi)的理財產(chǎn)品150款，預(yù)期收益率在3%-4%（含4%）之間的理財產(chǎn)品439款，預(yù)期收益率在4%-5%（含5%）之間的理財產(chǎn)品1524款，預(yù)期收益率在5%-6%（含6%）之間的理財產(chǎn)品346款，預(yù)期收益率在6%以上的理財產(chǎn)品17款。

    從不同銀行類型來看，上周股份制銀行理財產(chǎn)品459款，平均預(yù)期收益率為4.6%，城商行理財產(chǎn)品849款，平均預(yù)期收益率為4.59%，國有銀行理財產(chǎn)品432款，平均預(yù)期收益率為4.41%，農(nóng)商行理財產(chǎn)品709款，平均預(yù)期收益率為4.21%，郵儲銀行理財產(chǎn)品37款，平均預(yù)期收益率為3.88%，外資銀行理財產(chǎn)品42款，平均預(yù)期收益率為1.05%。

    綜合上述數(shù)據(jù)來看，此前，部分貸款人獲批的八五折、八折優(yōu)惠利率可謂相當(dāng)劃算。

    “以前總覺得‘欠錢’有心理壓力，一有閑錢就想著提前還款，最近觀念有了轉(zhuǎn)變”，家住北京市朝陽區(qū)的李女士對《證券日報》記者表示，“我前年獲批的貸款利率是基準(zhǔn)利率的八八折，后來看到朋友們獲批了八折優(yōu)惠利率還想著提前還款，如今房貸收緊，就算利率上浮都不一定能申請到。”

    “本來想著先還清貸款，將來改善住房時再申請貸款，結(jié)果政策改變，即便還清貸款也不算首套房了?，F(xiàn)在銀行理財產(chǎn)品收益率還不錯，手里的閑錢打算買理財了”，另一位市民張女士對本報記者表示。

    提前還貸需精打細算

    部分銀行收取手續(xù)費

    不過，仍有部分貸款人手頭寬裕，想申請?zhí)崆斑€貸減輕一下還款負擔(dān)?！蹲C券日報》記者咨詢多家銀行了解到，辦理提前還款，貸款人有可能需要支付違約金。同時，本報記者了解到，每家銀行的收費標(biāo)準(zhǔn)并不一樣。

    以某國有大行為例，該行規(guī)定，貸款不滿一年提前還款的，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。貸款滿一年后提前還款，則不收取任何違約金。

    某股份制銀行則規(guī)定，貸款不滿一年提前還款，收取最高不超過六個月利息違約金（按照提前還款日的貸款利率計算）。貸款滿一年后提前還款，則不收取違約金。

    還有部分銀行的規(guī)定更加細化，例如，某國有大行規(guī)定，貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的百分之三；貸款一年到兩年提前還款，收取提前還款額的百分之二；貸款兩年到三年提前還款，收取提前還款額的百分之一。

    一般來講，商業(yè)銀行收取違約金的期限不會超過3年（還貸期限），期限過后，違約金會取消或逐漸減少。

    在提前還款需要辦理的手續(xù)方面，依據(jù)銀行的規(guī)定，提前還貸的客戶要提前一周到三個月提出書面申請，且約定好還款日期。而后依照約定的日期，攜帶身份證、與銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表與提前還貸協(xié)議，并依照銀行的要求，把需要還貸的款項存到貸款人扣繳貸款本息的賬戶上，銀行自動扣收。

    值得一提的是，在本報記者咨詢過程中，多位銀行工作人員也建議，由于目前北京地區(qū)各大銀行的首套房利率統(tǒng)一調(diào)整為基準(zhǔn)利率甚至上浮，此前獲批過優(yōu)惠利率的貸款人，提前還款不如買理財劃算。