本報(bào)記者 陳瀟

    隨著政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，房企債務(wù)重組持續(xù)釋放積極信號(hào)。近期，多家房企債務(wù)重組節(jié)奏明顯加快，取得重要突破。

    6月20日晚間，深圳市龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光”）公布了境內(nèi)債券及資產(chǎn)支持證券重組議案，為21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券持有人提供重組方案。

    自今年3月份重組議案公布以來，龍光與投資人保持密切溝通，認(rèn)真聽取市場反饋，并結(jié)合投資人訴求，全力以赴籌措資源。6月23日，接近龍光人士向《證券日報(bào)》記者表示，公司結(jié)合市場情況及公司實(shí)際情況，以最大的誠意和務(wù)實(shí)的態(tài)度，對方案各選項(xiàng)均進(jìn)行了全面優(yōu)化調(diào)整，盡可能滿足不同類型投資人的訴求，最終形成現(xiàn)有重組方案。

    整體來看，龍光重點(diǎn)回應(yīng)了投資人三項(xiàng)核心訴求：首先是增設(shè)購回選項(xiàng)超額需求的應(yīng)對機(jī)制；其次是梳理出更清晰、更完整的資產(chǎn)用于以物抵債；最后是增設(shè)靈活模式，設(shè)立單一資產(chǎn)信托，便利中小投資人參與以物抵債。

    吸納投資人建議

    全面優(yōu)化重組方案選項(xiàng)

    近期，龍光對原債券重組方案進(jìn)行了系統(tǒng)優(yōu)化，設(shè)置了五大重組選項(xiàng)：全額轉(zhuǎn)換特定資產(chǎn)、資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金購回、債轉(zhuǎn)股以及全額留債，覆蓋不同投資人風(fēng)險(xiǎn)偏好和回收需求，充分體現(xiàn)出多元化、自愿性與公平性的原則。整體來看，不同選項(xiàng)均有亮點(diǎn)。

    其中，全額轉(zhuǎn)換特定資產(chǎn)即為將債務(wù)轉(zhuǎn)換為“不減本金”的信托資產(chǎn)。對于該選項(xiàng)，龍光擬以“上海臨港商業(yè)”的相關(guān)收益權(quán)設(shè)立信托，每100元標(biāo)的債券剩余面值可以轉(zhuǎn)換為價(jià)值100元的信托份額，無本金削減。據(jù)了解，上海臨港商業(yè)是目前上海臨港新區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)中心，招商工作已進(jìn)入尾聲，進(jìn)駐品牌超過200個(gè)，預(yù)計(jì)將在今年開業(yè)，為權(quán)益轉(zhuǎn)換提供堅(jiān)實(shí)支撐。

    “全額轉(zhuǎn)換特定資產(chǎn)是指將債券全額轉(zhuǎn)換為有穩(wěn)定現(xiàn)金流的長期經(jīng)營性特定資產(chǎn)，通過將優(yōu)質(zhì)的長期資產(chǎn)信托化，投資人能夠鎖定長期經(jīng)營性資產(chǎn)未來的穩(wěn)定收益用于信托的償付，有望更充分保障債權(quán)人權(quán)益。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，龍光是行業(yè)中唯一在重組方案中提供“不減本金且有優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性實(shí)物資產(chǎn)做保障”選項(xiàng)的房企，具有重要示范意義。

    在現(xiàn)金購回選項(xiàng)上，公司將回購價(jià)格由15%上調(diào)至18%，并新增“資產(chǎn)出售變現(xiàn)機(jī)制”。如市場需求超出額度上限，公司將考慮出售指定資產(chǎn)，所得現(xiàn)金繼續(xù)按18%回購債券，增強(qiáng)了退出路徑的靈活性和兌現(xiàn)確定性。

    在資產(chǎn)抵債方面，龍光對抵債資產(chǎn)全面梳理，明確權(quán)屬、提升質(zhì)量，抵債資產(chǎn)涵蓋核心城市寫字樓、酒店、住宅等多類型資產(chǎn)，對價(jià)由原來的100：25元提升至100：35元（其中含1元現(xiàn)金）。同時(shí)，引入信托化機(jī)制，提升中小投資人參與便利度，并取消收益上限，資產(chǎn)升值收益全部歸投資人所有。

    在債轉(zhuǎn)股安排中，龍光擬定向增發(fā)5.3億股股票，轉(zhuǎn)股價(jià)格為6港元/股，并創(chuàng)新性地設(shè)置了“補(bǔ)充增發(fā)”條款：若2年末尚未賣出的股票60個(gè)交易日平均股價(jià)低于1.08港元，公司再額外增發(fā)20%股份（補(bǔ)充增發(fā)股票數(shù)量為第2年末持有未出售的定增股票數(shù)量的20%）。這一機(jī)制反映了公司對自身估值修復(fù)的信心，也為投資人提供了潛在回收增量。

    在全額留債選項(xiàng)上，龍光新方案將展期期限從9.5年縮短至8年，是目前行業(yè)最短期限之一。另外，龍光此次還增設(shè)了現(xiàn)金提前償付安排，對通過的債券且同意重組議案的投資人提前償付0.2%本金，鼓勵(lì)投資人積極參與重組方案。

    充分滿足不同投資人需求

    新方案突出多元化、自愿性和公平性

    在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場信心亟待提振的背景下，龍光優(yōu)化的債券重組方案體現(xiàn)了應(yīng)有的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，傳遞出公司對投資人負(fù)責(zé)、對市場信心重建的積極姿態(tài)。

    新方案突出多元化、自愿性和公平性原則。在多元化方面，方案設(shè)置了特定資產(chǎn)、資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金購回、債轉(zhuǎn)股及留債等五大選項(xiàng)，每個(gè)選項(xiàng)各具特點(diǎn)和優(yōu)勢。在自愿性方面，方案尊重投資人意愿，重組通過后投資人可自主選擇參與各選項(xiàng)，可以參與一項(xiàng)或多項(xiàng)，不強(qiáng)制綁定投資人。選項(xiàng)機(jī)制以瀑布式進(jìn)行，給予投資人多重機(jī)會(huì)參與選擇，若未能全額獲配某一選項(xiàng)，投資人仍可以繼續(xù)參與下一個(gè)選項(xiàng)的選擇；在公平公開原則方面，每個(gè)選項(xiàng)各有側(cè)重，5個(gè)選項(xiàng)之間力求在時(shí)間與收益上進(jìn)行平衡，投資人可根據(jù)自身偏好各取所需；與此同時(shí)，29項(xiàng)增信資產(chǎn)閉環(huán)管理，資產(chǎn)出售、資產(chǎn)抵債或經(jīng)營所得資金全部用于債券重組。

    “龍光此次各類選項(xiàng)均兼顧本金與收益彈性，現(xiàn)金流安排更貼近市場預(yù)期，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也更靈活合理。無論是選擇長期信托鎖定穩(wěn)定回款，還是現(xiàn)金購回快速退出，投資人都有相對明確的預(yù)期路徑，反映出公司在化債方案上的實(shí)操性與誠意。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房企普遍面臨流動(dòng)性壓力的當(dāng)下，龍光提供多樣化兌付路徑，不僅回應(yīng)了市場，更有望為其他同業(yè)債務(wù)重組方案提供可借鑒樣本。

    中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，龍光提高現(xiàn)金回購價(jià)格，使投資人能獲得更高現(xiàn)金償付；大幅提高資產(chǎn)抵債兌換比例，投資人能以同等債權(quán)換取更高價(jià)值的實(shí)物資產(chǎn)或信托份額，相較于行業(yè)常見的低比例抵債方案，龍光展現(xiàn)出更大誠意；方案結(jié)合股價(jià)表現(xiàn)設(shè)立股票額外增發(fā)機(jī)制，在業(yè)內(nèi)較為罕見，為投資人創(chuàng)造了潛在增值空間，有望實(shí)實(shí)在在增強(qiáng)投資人對公司的長期信心。

（編輯 張昕 喬川川）