本報(bào)記者 王麗新

    在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)信心仍待進(jìn)一步修復(fù)的2024年，新城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新城控股”）在經(jīng)營(yíng)質(zhì)量與財(cái)務(wù)安全之間實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)平衡，交出了一份“穩(wěn)中有進(jìn)”的答卷。

    新城控股近日公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.52億元，同比增長(zhǎng)2.07%；扣非歸母凈利潤(rùn)8.70億元，同比大幅增長(zhǎng)183.07%；整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個(gè)bp（基點(diǎn)），核心指標(biāo)保持穩(wěn)定向好。

    近日，在新城控股2024年度業(yè)績(jī)暨現(xiàn)金分紅說(shuō)明會(huì)上，新城控股董事長(zhǎng)兼總裁王曉松表示，新城控股繼續(xù)貫徹“地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，與時(shí)俱進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)品與業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)公司安全、穩(wěn)定地運(yùn)營(yíng)。

    商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)成盈利壓艙石    

    受到計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開發(fā)業(yè)務(wù)板塊銷售價(jià)格下行等因素影響，2024年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平進(jìn)一步承壓，多家頭部房企毛利率水平下探至10%－15%之間，但新城控股通過(guò)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，毛利率逆勢(shì)回升至19.8%，處于行業(yè)較高水平。

    “憑借商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)拉動(dòng)綜合毛利率上行，新城控股優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，商管業(yè)務(wù)已成為公司核心驅(qū)動(dòng)力。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，尤其商業(yè)運(yùn)營(yíng)等高毛利業(yè)務(wù)占比高的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，對(duì)構(gòu)建新發(fā)展模式有正向推動(dòng)。

    在“輕重并舉”戰(zhàn)略下，新城控股商業(yè)在管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。財(cái)報(bào)顯示，2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128億元，同比增長(zhǎng)13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。

    報(bào)告期內(nèi)，新城控股新增開業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，數(shù)量位列全國(guó)第三，并通過(guò)代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張。截至2024年末，新城控股實(shí)現(xiàn)173個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)商業(yè)面積達(dá)1601.07萬(wàn)平方米，出租率提升至97.97%，商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛。

    方正證券研報(bào)指出，新城商業(yè)自2021年起經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已完全覆蓋利息支出，2024年該比例進(jìn)一步擴(kuò)大至3.34倍。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，商業(yè)資產(chǎn)的高效運(yùn)營(yíng)正在重構(gòu)公司盈利模式。據(jù)新城控股董事會(huì)秘書李峰透露，2020年－2024年，公司在雙輪驅(qū)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的收入、毛利占整體比重持續(xù)提升，2024年?duì)I收占比為14%、毛利占比達(dá)48%，毛利率為70.17%。

    新城控股表示，2025年計(jì)劃新開5座吾悅廣場(chǎng)，目標(biāo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入提升至140億元，進(jìn)一步強(qiáng)化第二增長(zhǎng)曲線。

    合理管控現(xiàn)金流確保償債安全    

    “商業(yè)管理板塊將繼續(xù)承接對(duì)公司資產(chǎn)保值、升值和利潤(rùn)的要求，還為公司拓寬了融資渠道，并帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

    截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，為后市發(fā)展留出了足夠的空間；凈負(fù)債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平。

    安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，是新城控股穩(wěn)健前行的基石。截至2024年末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元，進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。良好的信譽(yù)表現(xiàn)，讓新城控股獲得了多方認(rèn)可，并在融資端取得突破。

    新城控股高級(jí)副總裁潘明忠表示，2024年5月及11月，公司發(fā)行中期票據(jù)合計(jì)融資29.2億元。截至目前，公司在中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中債增”）擔(dān)保下發(fā)行的中票總額約76億元。2025年，公司將繼續(xù)與監(jiān)管部門保持密切溝通，積極推進(jìn)相關(guān)融資工作，拓寬融資渠道，降低融資成本。

    “這在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下已屬難得。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，更重要的是，在融資較難的大環(huán)境下，新城控股憑借商業(yè)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)為拓寬融資渠道，獲得低成本資金，保證公司順利償債。

    財(cái)報(bào)顯示，截至2024年底，新城控股持有的投資性房地產(chǎn)余額為1214億元，其中1025億元已用于借款抵押。2024年度內(nèi)，公司新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

    “具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)在融資成本、抗周期能力上優(yōu)勢(shì)顯著。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，打通房地產(chǎn)金融閉環(huán)也是重要措施，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將受到更多鼓勵(lì)與支持。

    對(duì)此，王曉松表示，公司將努力探索多層級(jí)REITs產(chǎn)品，積極與監(jiān)管審批機(jī)構(gòu)溝通，盤活存量資產(chǎn)，打造“募－投－建－管－退”全周期閉環(huán)，與持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、Pre-REITs、類REITs等創(chuàng)新工具協(xié)同共振，構(gòu)建起多層次、全鏈條的資本生態(tài)體系。

    對(duì)于投資者關(guān)注的公司償債安排問(wèn)題，公司表示，長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股堅(jiān)持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。2024年新城控股已如期償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券52.62億元。新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬也表示，公司將根據(jù)債務(wù)到期時(shí)間做好資金安排，持續(xù)盤活融資資源、拓展境內(nèi)外各種融資渠道，積極把握各類融資機(jī)會(huì)，合理有序管控各項(xiàng)現(xiàn)金流，確保債務(wù)到期償付。

    展望未來(lái)，新城控股管理層表示，公司將根據(jù)市場(chǎng)變化和自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)制定合理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，積極把握市場(chǎng)窗口，挖掘不同城市、不同需求的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，做好營(yíng)銷推廣、提升貨值變現(xiàn)能力，緊抓銷售和資金回籠。未來(lái)，公司會(huì)保持對(duì)土地市場(chǎng)的敏感度，根據(jù)開發(fā)市場(chǎng)及自身資金計(jì)劃進(jìn)行綜合規(guī)劃。同時(shí)，公司還會(huì)積極調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷策略，提升現(xiàn)金回收效率，降費(fèi)守價(jià)，抵御市場(chǎng)“寒潮”。

（編輯 上官夢(mèng)露）