本報(bào)記者 陳瀟

    “2024年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入267億元，對(duì)集團(tuán)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到21%，并且有希望在2028年達(dá)到收入占比過(guò)半。”3月28日，在龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍湖集團(tuán)”）業(yè)績(jī)會(huì)上，其董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，這幾年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)正撐起公司利潤(rùn)盤(pán)面。

    同日，龍湖集團(tuán)發(fā)布的2024年“成績(jī)單”顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1274.7億元，股東應(yīng)占溢利（凈利潤(rùn)）為104億元。其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入267億元，貢獻(xiàn)81億元的核心凈利潤(rùn)。

    對(duì)于未來(lái)是否會(huì)“重運(yùn)營(yíng)、輕開(kāi)發(fā)”，陳序平表示，開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三者齊頭并進(jìn)。但現(xiàn)階段公司仍把債務(wù)安全放在首位，因此債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)保持一定的投資強(qiáng)度，聚焦一二線核心城市，選擇更加有兌現(xiàn)把握的項(xiàng)目。

    采取“攻守兼?zhèn)?rdquo;策略

    去年9月份，“促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”首次提出，政策從供需兩端協(xié)同發(fā)力，推動(dòng)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

    在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠亦表示，當(dāng)前樓市筑底趨勢(shì)已較為清晰，2025年市場(chǎng)整體下降的空間有限，但是不同城市、不同板塊之間的分化會(huì)加劇，存在較多的機(jī)會(huì)窗口。

    面對(duì)市場(chǎng)分化，龍湖集團(tuán)采取“攻守兼?zhèn)?rdquo;策略，在存量去化方面，張旭忠表示，去年全年的簽約回款率就超過(guò)100%，今年會(huì)成立專職團(tuán)隊(duì)對(duì)包括商辦、車位、現(xiàn)房等在內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化的管理，目標(biāo)還是要繼續(xù)攻堅(jiān)存貨去化，換回來(lái)有質(zhì)量的回款。

    龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在回答《證券日?qǐng)?bào)》記者提問(wèn)時(shí)表示，2024年年末，公司擁有3300萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，單方成本4300元，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低的。同時(shí)，整體財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)比較安全，在現(xiàn)金流管理上比較有主動(dòng)權(quán)，在銷售上可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格隨行就市，不會(huì)為了賣一套房子不顧一切地壓低價(jià)格。

    在獲取增量項(xiàng)目方面，龍湖集團(tuán)聚焦在高能級(jí)城市核心板塊，做到優(yōu)中選優(yōu)。2024年，龍湖集團(tuán)在北京、上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市共獲得9幅土地。2025年一季度，公司還在上海、蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地。

    “在投資方面，我們始終把公司的安全穩(wěn)健放在首位，投資方面堅(jiān)守投資紀(jì)律。接下來(lái)在保障償債安全性前提下，我們會(huì)擇機(jī)獲取新土地，并根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行彈性的供貨。”張旭忠表示，今年龍湖集團(tuán)的可售貨源全年超過(guò)1600億元，相對(duì)比較充裕。

    與此同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)對(duì)更高住房品質(zhì)的追求，龍湖集團(tuán)亦結(jié)合好房子的政策導(dǎo)向，從社區(qū)配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等細(xì)節(jié)方面不斷優(yōu)化，推出全新的產(chǎn)品線——觀萃。

    “成都觀萃開(kāi)盤(pán)三個(gè)月就實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，上海觀萃自去年9月份首開(kāi)后三開(kāi)三罄，在12月底也實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，可以說(shuō)觀萃產(chǎn)品線得到市場(chǎng)的充分認(rèn)可。”張旭忠表示。

    “2028年，即使運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入占比能夠?qū)崿F(xiàn)過(guò)半的情況下，我們開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入也還是有一半，仍然是最重要的收入組成部分。所以依然會(huì)持續(xù)去做，但會(huì)聚焦在好城市、好地段，好房子。”陳序平表示。

    實(shí)現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變

    在穩(wěn)固開(kāi)發(fā)基本盤(pán)的同時(shí)，龍湖集團(tuán)通過(guò)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2024年，公司運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比躍升至21%，這一轉(zhuǎn)變背后，是商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、代建業(yè)務(wù)等多個(gè)航道協(xié)同發(fā)力的成果。

    在商業(yè)板塊，龍湖集團(tuán)2024年新開(kāi)11座天街項(xiàng)目，出租率攀至歷史新高，達(dá)到97%。整個(gè)商業(yè)板塊營(yíng)業(yè)額亦同比增長(zhǎng)16%。

    龍湖商業(yè)總經(jīng)理包偉表示，2025年將持續(xù)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行招調(diào)及改造升級(jí)，同時(shí)，今年會(huì)再開(kāi)11座商場(chǎng)，預(yù)計(jì)整個(gè)航道在今年能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上收入增長(zhǎng)。

    在資產(chǎn)管理航道，通過(guò)將長(zhǎng)租公寓升級(jí)為龍智資管平臺(tái)，該板塊已實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，2024年該航道的全年貢獻(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入31.8億元。

    在物管航道方面，除了物業(yè)基本盤(pán)，在租售、美居、優(yōu)選方面公司也在積極突破服務(wù)邊界。在龍湖龍智造航道，2024年公司實(shí)現(xiàn)12.1億元營(yíng)收，不僅僅是代建業(yè)務(wù)，在裝修、數(shù)字化方向也在做積極探索。

    值得一提的是，要完成收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在陳序平看來(lái)，更為重要的是，需先完成債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。

    過(guò)去，通過(guò)提前“踩剎車”，龍湖集團(tuán)的償債相對(duì)從容。2024年，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債余額相比高峰期下降超300億元，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本下降至4%。

    陳序平表示，今年是龍湖集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年，一季度已經(jīng)償還65億元信用債，7、8月份還有30多億元信用債到期，正在做提前應(yīng)對(duì)。

    陳序平表示，到2025年年底，公司長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸有機(jī)會(huì)接近900億元的規(guī)模，整體債務(wù)會(huì)進(jìn)一步下降到1400億元左右。

    “我們將通過(guò)正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流降低有息負(fù)債總額，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換短周期的信用債，在未來(lái)兩三年時(shí)間內(nèi)完成整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的切換。”陳序平表示，有了債務(wù)結(jié)構(gòu)切換才能持續(xù)實(shí)現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，希望龍湖集團(tuán)把信用融資降到10%左右，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)更加安全，健康發(fā)展。