本報(bào)記者 袁傳璽

    作為時(shí)隔四年半重回北京樓市的首個(gè)項(xiàng)目——北京萬(wàn)科東廬首次開盤當(dāng)日去化345套，為北京樓市再添一絲暖意。

    “從11月4日營(yíng)銷中心開放到開盤前一天，到訪客戶總量突破5000余組，日均到訪達(dá)360余組。”近日，在北京萬(wàn)科東廬營(yíng)銷中心，一位銷售人員向記者表示，東廬是北京萬(wàn)科乃至萬(wàn)科集團(tuán)極為關(guān)注的產(chǎn)品，拿地之前就做了充分研判，面向的是剛需和剛改需求，是50多個(gè)設(shè)計(jì)師連續(xù)一個(gè)多月近100次迭代總圖后推出的，瞄準(zhǔn)的是滿足新青年一代的住房新需求。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在8月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”等新政未出臺(tái)之際，萬(wàn)科之所以拿下北京東五環(huán)地塊，一是距離地鐵6號(hào)線物資學(xué)院路站約800米，交通+商圈是整個(gè)東五環(huán)沿線成熟且確定性極高的板塊；二是經(jīng)過(guò)可行性研究，該地塊擁有打造北京每平方米8萬(wàn)元以下，且全屋整裝可真正實(shí)現(xiàn)拎包入住的首置首改房子的空間；三是滿裝、區(qū)位以及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，有望吸引到北京新一代青年出手，快速回籠資金。

    拿地100天即開盤銷售

    到2023年，北京萬(wàn)科已開發(fā)超過(guò)58個(gè)住宅項(xiàng)目，交付超過(guò)10萬(wàn)戶業(yè)主，近30萬(wàn)人。其中，五環(huán)沿線始終是北京萬(wàn)科首改和改善性產(chǎn)品的發(fā)力區(qū)位。過(guò)去幾年，北京萬(wàn)科在五環(huán)沿線布局已積累頗多經(jīng)驗(yàn)，更能了解選定這一區(qū)位的購(gòu)房群體的真正需求。

    2023年8月9日，萬(wàn)科再次在北京五環(huán)沿線落子。彼時(shí)，萬(wàn)科以27.4億元拿下了北京通州區(qū)永順鎮(zhèn)6004/6005地塊。當(dāng)時(shí)，經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)價(jià)，成交樓面價(jià)34881元/平方米，溢價(jià)率10.04%。這是時(shí)隔4年多，萬(wàn)科重回北京樓市的重要選擇。

    重回北京市場(chǎng)，需要再次一炮打響，也需要盡快回款。對(duì)于東廬，從萬(wàn)科集團(tuán)到北京公司都非常關(guān)注，投入的資源之多也是前所未有的。拍下這宗土地之前，從城市深研到客戶調(diào)研，再到土地研究，萬(wàn)科做了十足的準(zhǔn)備。與此同時(shí)，對(duì)首改客群需求的辨識(shí)度，也讓萬(wàn)科內(nèi)部快速達(dá)成一致，更快地將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。

    從8月9日拿地到11月19日開盤，短短100天內(nèi)，東廬憑借一日去化345套的戰(zhàn)績(jī)成為北京紅盤。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，逆市熱銷的背后，一是更快地縮短入市周期，趕上樓市利好政策集中釋放窗口期銷售；二是把握住購(gòu)買客群的精準(zhǔn)需求。

    據(jù)北京萬(wàn)科相關(guān)人士透露，萬(wàn)科東廬業(yè)主約1/3是北京本地人，約2/3來(lái)自27個(gè)省、市、自治區(qū)，北至黑龍江、南至海南、西至新疆，來(lái)自五湖四海。從年齡層來(lái)看，約32%的業(yè)主是90后，約26%業(yè)主是95后，其中約43%的業(yè)主為兩口之家，35%的業(yè)主即將步入婚姻生活，約14%業(yè)主為3口之家，約6%的業(yè)主是三口之家或二至三代人共同生活。從購(gòu)房者事業(yè)所在地來(lái)看，多來(lái)自國(guó)貿(mào)CBD、運(yùn)河CBD、中關(guān)村、亦莊、望京以及三里屯，約57%業(yè)主從事金融、互聯(lián)網(wǎng)、傳媒、科技創(chuàng)新等行業(yè)。

    緣何逆市熱銷？

    樓市整體下行，北京雖韌性猶在，但也是冷的冷熱的熱，持幣觀望者多，同區(qū)域同類型產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。值得一提的是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，萬(wàn)科東廬本次開盤有80余套成交來(lái)自同行，可以說(shuō)是贏得了市場(chǎng)和業(yè)界的雙重認(rèn)可。

    實(shí)際上，東五環(huán)沿線不缺新房供應(yīng)。東廬殺出重圍，地塊的先天優(yōu)勢(shì)基因是基礎(chǔ)條件，萬(wàn)科選擇投入更多去滿足青年一代新需求的出發(fā)點(diǎn)更為重要。正如萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在近期的萬(wàn)科媒體交流會(huì)上曾指出，目前客戶對(duì)居住的需求越來(lái)越多，類型也越來(lái)越多樣化，但針對(duì)新需求的市場(chǎng)供應(yīng)是不充分的，唯有與客戶、城市同步發(fā)展才能抓住機(jī)會(huì)。

    從傳統(tǒng)可晉升為紅盤的區(qū)位及價(jià)格因素方面來(lái)看，東廬的先天優(yōu)勢(shì)很明顯。從地理位置上看，東廬項(xiàng)目周邊交通與配套已然成熟。項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)與通州交界的城市新核心，地處繁華發(fā)展中的朝陽(yáng)北路，距離地鐵6號(hào)線物資學(xué)院路站步行約800米，既可享受朝陽(yáng)北路醇熟生活圈的便利，又可西擁國(guó)貿(mào)CBD、東攬運(yùn)河商務(wù)區(qū)。

    從價(jià)格上看，近兩年，位于朝陽(yáng)正東五環(huán)左右的新盤不少，但是單價(jià)普遍超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，對(duì)于首次置業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，上車難度不小。而東廬項(xiàng)目距離常營(yíng)板塊僅3.5公里，新房?jī)r(jià)格在6萬(wàn)元/平方米左右，對(duì)首次置業(yè)和剛需改善都是良選。

    但更大的殺手锏是全屋整裝滿裝交付力。在新房裝修領(lǐng)域，行業(yè)普遍的問(wèn)題是，一方面人工成本占比高，部品大牌主要在零售模式上成長(zhǎng)，價(jià)格難降；另一方面合作采購(gòu)的產(chǎn)品型號(hào)落后，對(duì)裝修功能升級(jí)反應(yīng)慢，批量施工不能按戶揀貨，較二手房家裝而言靈活度低。

    針對(duì)這些痛點(diǎn)，北京萬(wàn)科提出全新室內(nèi)方案和多項(xiàng)功能產(chǎn)品，核心理念就是“三好四省”：好住好用好看，省時(shí)省心省力省錢。

    記者曾在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看過(guò)東廬新一代的M1.0滿裝樣板間，可謂細(xì)節(jié)處見真章，小到床頭燈翻轉(zhuǎn)角度、電動(dòng)晾衣架、無(wú)縫臺(tái)盆，大到全屋收納柜，智能吊頂燈帶、軟裝配置等，可謂都考慮到了入住后的生活細(xì)節(jié)再去反推設(shè)計(jì)，讓現(xiàn)場(chǎng)真正裝修過(guò)的看房者連連感嘆，“想得很細(xì)，避過(guò)很多坑。”

    對(duì)此，北京萬(wàn)科表示，此次東廬產(chǎn)品的家裝解決方案包括完整風(fēng)格顏值、地暖空調(diào)凈水、全套收納組合、全套嵌入式家電、家居智能控制系統(tǒng)、一鍵維護(hù)保護(hù)，不僅在產(chǎn)品功能上用力，也要避免水深坑多的隱蔽工程煩惱。此外，萬(wàn)科逐步開始減少供應(yīng)端依賴，應(yīng)用5大類22項(xiàng)專利產(chǎn)品，解決需求供應(yīng)空白的問(wèn)題。“我們希望用貼合生活使用的功能設(shè)計(jì)，和品牌供應(yīng)鏈聯(lián)合的功能產(chǎn)品，換來(lái)真正可以拎包入住的整裝好房。”

（編輯 張明富）