■本報記者 王麗新

    “銷售情況比年初計劃的要好，當期經(jīng)營性指標提升，公司進入平穩(wěn)狀態(tài)和回升渠道。”8月26日，綠城中國董事局主席、行政總裁張亞東在2019年中期業(yè)績會上表示，綠城要做“顏值高、賢惠和聰明”的理想生活綜合服務商。

    巧合的是，去年此時，張亞東剛剛接任綠城中國行政總裁，掌舵綠城適逢一年，張亞東對綠城未來十年有了全新規(guī)劃。用一句話概括即為，圍繞主業(yè)構(gòu)建多元綜合產(chǎn)業(yè)體系。

    他進一步向《證券日報》等媒體解釋稱，綠城的“短中長期規(guī)劃”由三部分構(gòu)成，第一要做好傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務；第二強化輕資產(chǎn)業(yè)務，比如代建，希望代建可以形成和重資產(chǎn)并列的支柱性業(yè)務；第三則是綜合產(chǎn)業(yè)布局，比如發(fā)展科技住宅、房屋4S服務以及養(yǎng)老等圍繞住房建立的衍生服務，這是新的業(yè)績增長點。

    此外，關于2019年銷售目標，他還表示，下半年，綠城整體可售貨值約為2263億元，去化率僅僅達到55%，全年2000億元銷售目標即可完成。

    多渠道提升周轉(zhuǎn)速度

    據(jù)中期業(yè)績報告顯示，截至6月30日，綠城中國累計取得合同銷售金額743億元，銷售回款率88%；毛利率32.0%，同比增加13.9個百分點；凈利潤30.73億元，凈利潤率同比上升7.2個百分點；股東應占利潤20.58億元，每股基本盈利0.67元。

    不難看出，毛利率和凈利潤率都有大幅提升，尤其凈利潤率高達16.5%。“這與小鎮(zhèn)等項目結(jié)轉(zhuǎn)有關。”綠城管理層解釋稱。此外，張亞東表示，“今年上半年，綠城拿地的利潤率測算由原來的百分之十幾下降到百分之幾的個位數(shù)字，但小鎮(zhèn)、TOD和城市更新項目利潤率測算仍就維持兩位數(shù)的水平，以此來保證未來的利潤空間。”

    更重要的是，綠城正在通過組織架構(gòu)、激勵制度和向一線放權(quán)等多方策略加快項目周轉(zhuǎn)速度，提升業(yè)績釋放能力。

    目前來看，自張亞東掌舵綠城以來，多項變革制度相繼祭出，確實加快了綠城的項目周轉(zhuǎn)速度。據(jù)張亞東介紹，綠城的運營能力逐漸提升，以前理想的目標和周期是“5912”，現(xiàn)在已達到“4914”，即新獲取項目從拿地到開工4個月、拿地至開盤9個月，拿地至現(xiàn)金流回正14個月。

    不過，擺在綠城眼前讓管理層普遍重視的是，擺脫銷售節(jié)奏不均衡的尷尬。張亞東直言，“接下來，我們的工作目標是加大投拓力度，提升拿地的均好性，力爭全年新增土地貨值達到2000億元。”

    此外，為了調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)適配銷售節(jié)奏，上半年，綠城中國可謂是拿地發(fā)力的代表性房企之一。

    截至6月30日，綠城中國投資新增貨值626億元（另有已鎖定未確權(quán)貨值約900億元，實際上半年新拓展土地貨值達1500億元），新增土地平均樓面地價為12837元/平方米，投資拓展模式呈現(xiàn)多樣化特點，除了傳統(tǒng)招拍掛之外，還加大小鎮(zhèn)類、TOD類、城市更新類投資比重。張亞東表示，預計下半年將加大參與招拍掛和收并購拿地的力度。

    財務盤面穩(wěn)健

    對綠城中國來說，有過危機之痛，這幾年對負債率控制相當嚴格。

    據(jù)中期業(yè)績報告顯示，截至6月30日，綠城中國凈資產(chǎn)負債率為58.6%，銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）為482.32億元，為一年內(nèi)到期借款余額的2.69倍，現(xiàn)金充裕，能覆蓋到期債務，保障公司穩(wěn)健運營?？偨栀J加權(quán)平均利息成本為5.4%，與2018年持平。

    事實上，控制負債率是一家房企的必修課，但每家企業(yè)對負債率控制的標準卻都不盡相同。從2016年降杠桿成為大勢之后，縱觀這幾年房企的表現(xiàn)，可以看出一條變化曲線如下。

    萬科、中海、華潤、綠城和龍湖等求穩(wěn)型房企凈負債率（指考慮永續(xù)債后的凈負債率，下同）控制在30%-60%之間；后起之秀新城控股、旭輝等中型求規(guī)模型房企凈負債率在70%-100%之間波動；融創(chuàng)等個別曾加速快跑型房企凈負債率在150%左右。

    “這幾年在財務上比較放松，為了保持穩(wěn)健的財務盤面，綠城在內(nèi)部管控中有’底線思維’，會根據(jù)這一思維對資金進行全面排布，即使接下來有好的投資機會，對凈負債率的控制也會保持在80%紅線以內(nèi)。”綠城管理層表示。

    財務盤面的穩(wěn)健，將會使綠城有余力做一些事。未來，或許綠城會一步步向張亞東的規(guī)劃邁進，成為一家圍繞主業(yè)構(gòu)建多元綜合產(chǎn)業(yè)體系的理想生活服務商。