本報記者 王麗新

    “集團和區(qū)域都要把營銷工作放到首位，重點攻堅第三季度，爭取在9月底基本持平去年全年的銷售額，再從四季度的銷售額中實現(xiàn)今年的增量。”8月2日，在陽光城2019年中期業(yè)績溝通會上，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌表示，下半年公司要在確?，F(xiàn)金流安全的前提下，更加審慎地安排項目的投拓，同時積極推進品質(zhì)導向、利潤導向的激勵機制。

    “從去年下半年開始，我們內(nèi)部就在抓銷售回款，調(diào)結(jié)構。”陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌補充道。朱榮斌也進一步表示，過去和吳建斌是“你有錢，我有地”，現(xiàn)在感覺是“在鋼絲繩上跳雙人舞”，“在控制債務的基礎上，還要保證規(guī)模和利潤的平衡，這是一個考驗”。

    以搶收促回款   

    今年上半年，陽光城實現(xiàn)全口徑銷售金額900.73億元，權益銷售金額577.12億元，同時實現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入225.11億元，同比增長48.03%。

    對于全年目標的鋪排，一般房企會按照“三七開”比例推貨，如此一來，上半年目標完成比例一般不足40%，但今年頗有不同，市場真正的窗口期出現(xiàn)在了上半年，之后有些城市政策開始有所收緊，市場出現(xiàn)波動。

    朱榮斌表示，今年年初，根據(jù)對政策調(diào)整和市場形勢的判斷，陽光城精準抓住樓市“小陽春”的窗口期，并發(fā)起“51行動（5個月1千億元的營銷安排）”。在統(tǒng)一部署下，公司6月份實現(xiàn)了單月銷售超過200億元的小突破。整個上半年，公司全口徑銷售金額達到900億元，較去年同期增長約28%，加上已認未簽，公司內(nèi)部考核口徑其實已經(jīng)完成千億元銷售。

    “考慮到當前的市場情況，下半年的搶收我們會做得更加徹底，尤其回款會成為重中之重。”陽光城助理總裁陳友錦稱，“我們會將全國200多個項目進行分類，根據(jù)市場競品、存量、利潤情況進行分解，并作出不同的營銷安排。”

    根據(jù)朱榮斌的判斷，下半年市場不會發(fā)生根本性變化，但行業(yè)充滿不確定性，因此陽光城下半年重點聚焦三大任務，首先努力完成“51行動”，多賣樓，多回款，集團和區(qū)域都要把營銷工作放到首位，重點攻堅第三季度，保供貨、強銷售、促回款。此外，在確保公司現(xiàn)金流安全的前提下，更加審慎地安排投資工作，持續(xù)關注市場動態(tài)。最后要嚴格按照逾期處罰體系進行獎懲，保證下半年的竣備交付順利進行。

    激勵制度與利潤掛鉤

    2019年上半年，陽光城實現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入225億元，同比增長48%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤14.49億元，同比增長40.52%;地產(chǎn)項目毛利潤率26.93%，較去年末增加1.2%。

    對于這一凈利潤率表現(xiàn)，朱榮斌直言：“利潤率一直是陽光城的一個短板，當前，陽光城結(jié)利的還是前些年的項目，我們自己也不滿意。”

    朱榮斌透露，上半年公司管理層曾做過檢討，發(fā)現(xiàn)公司的激勵體系中與規(guī)模掛鉤的指標比重較大，這與公司的戰(zhàn)略目標不相匹配。因此，公司將在下半年調(diào)整激勵體系，平衡規(guī)模與利潤，著力強化品質(zhì)導向和利潤導向的激勵機制。“原先，我們的考核、激勵機制是與銷售規(guī)模掛鉤的，未來，我們將轉(zhuǎn)變考核和激勵機制，讓員工年底的收入與公司總利潤和品質(zhì)相掛鉤。”朱榮斌說。

    同時，朱榮斌解釋稱：“低利潤問題不僅是陽光城的問題，也是整個行業(yè)的問題。這兩年限價條件下，（實現(xiàn)）高利潤對大家來說都很困難，整個行業(yè)告別過去的暴力時代，回歸正常的利潤。所以公司將不遺余力抓產(chǎn)品品質(zhì)，通過不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品溢價來提升公司的利潤率，或者通過規(guī)模增加實現(xiàn)利潤總額的不斷增長。”

    降低負債合理擴張

    負債方面，今年上半年，陽光城的資產(chǎn)負債率為83.58%，較2018年底降0.85個百分點;有息負債率降4個百分點至38.84%;凈負債率為145.13%，較2018年底下降37.09個百分點;平均融資成本7.72%，比2018年年末優(yōu)化22個基點。

    吳建斌表示，自去年6月底房地產(chǎn)融資收緊以來，陽光城已經(jīng)預測到，最近一兩年內(nèi)地產(chǎn)融資會持續(xù)收緊，去年下半年即主動進行調(diào)整，內(nèi)部抓銷售、抓回款、調(diào)結(jié)構。今年上半年，陽光城現(xiàn)金流60億元，兩年保持回正，貨幣資金也增加了100多億元，這是降負債的重要原因。

    陽光城集團CFO陳霓補充道：“陽光城這兩年來都主動控制負債，保證負債絕對值不增加的同時，還多少，借多少，用經(jīng)營現(xiàn)金流回籠來覆蓋土地支出，不會反向增加公司貸款上的債務。”

    不難看出，陽光城一邊實施“搶收計劃”，加快回款速度；另一邊審慎投資，根據(jù)“三收三支”原則保障經(jīng)營安全，力爭達到在負債安全閥門下保證公司快速發(fā)展。

    今年上半年，陽光城共以權益對價273億元合計補充土地儲備約527萬平方米，預計貨值902億元。截至6月末，陽光城土地儲備總計4396萬平方米，儲備貨值5467億元，其中一、二線城市可售貨值占比86%，累計成本地價4322元/平方米。

    談及下半年的拿地，吳建斌透露，今年全年預期拿地支出800億元。公司堅持以收定支的策略，拿地金額約是回款的50%。全年會做彈性動態(tài)的處理，如果下半年貨幣資金可以達到目標，相信買地方面也會做一些彈性處理。具體要看時機、條件和回籠貨幣的情況。

（編輯 孫倩）