截至目前，17家上市房企發(fā)布了2019年上半年業(yè)績預告，分化較為明顯。不少房企因新項目結轉收入不足出現(xiàn)虧損，大型房企憑借交房項目較多，穩(wěn)定整體表現(xiàn)良好。從已發(fā)布上半年銷售業(yè)績的房企看，整體銷售速度放緩。業(yè)內(nèi)人士稱，考慮到不少房企6月份沖刺半年報業(yè)績動機較強，預計7-8月淡季的銷售數(shù)據(jù)壓力較大。

    龍頭房企銷售額增速放緩

    數(shù)據(jù)顯示，截至7月9日，在已發(fā)布2019年上半年業(yè)績預告的17家上市房企中，預增2家，略增3家，扭虧3家，首虧4家，續(xù)虧3家，不確定為2家。

    一些房企因新項目結轉收入不足出現(xiàn)虧損。以天?；槔?，公司預計2019年上半年虧損3000萬元至6000萬元。對于業(yè)績變動的主要原因，公司表示，報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)開發(fā)項目均處于開發(fā)建設階段，當期沒有滿足結轉收入條件的新項目，導致本期業(yè)績虧損。

    部分大型房企因交房穩(wěn)定，業(yè)績表現(xiàn)良好。以金科股份為例，公司預計2019年上半年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為20億元至26億元，同比增長200%至290%。報告期內(nèi)，公司交房規(guī)模及整體銷售毛利增加。

    從上半年情況看，房企銷售分化進一步明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，28家上市房企發(fā)布2019年前6月銷售業(yè)績，合計銷售金額達2.54萬億元，同比增長11.5%。相比去年同期，房企整體銷售金額漲幅放緩明顯。多數(shù)房企銷售業(yè)績平穩(wěn)運行，多家龍頭房企銷售金額出現(xiàn)負增長，前6月房企銷售額分化進一步加大。隨著龍頭房企銷售額增速放緩，將逐漸出現(xiàn)中型房企競爭的局面。

    從目前情況看，萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)4家房企前6月銷售金額均超過2000億元；不過，僅融創(chuàng)一家企業(yè)增長率超過10%。

    以萬科A為例，2019年6月，公司實現(xiàn)合同銷售面積489.3萬平方米，合同銷售金額663.9億元；2019年1-6月份累計實現(xiàn)合同銷售面積2150.1萬平方米，合同銷售金額3340.0億元，同比增長9.63%。6月份以來，公司新增開發(fā)項目14個，主要分布在廣州、蘇州、寧波等熱點一二線城市。

    部分中型房企上半年銷售金額增長明顯。其中，禹洲、合生創(chuàng)展、奧園等多家房企銷售金額同比增長超過30%。其中，合生創(chuàng)展2019年前6月份合計實現(xiàn)銷售金額103.69億元，同比增長66.3%。

    二手房市場整體平穩(wěn)

    克而瑞研究中心指出，2019年上半年，房價同比增長較快。其中，一線城市全部上揚，二線城市九成以上房價同比上調(diào)，三四線城市房價漲多跌少，但分化持續(xù)。一線城市供需兩旺，供應、成交量穩(wěn)步增加。經(jīng)歷嚴苛調(diào)控的“沉寂期”后，4個一線城市樓市均出現(xiàn)不同程度回暖，前期積壓的購房需求持續(xù)平穩(wěn)釋放；二線城市成交表現(xiàn)與去年大體持平；三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置的收緊，項目去化情況有所下降，成交疲軟。

    新房市場方面，克而瑞報告顯示，通過對36個重點城市6月成交量進行估算，一線城市6月成交環(huán)比下降21%，同比上升17%，上半年成交量同比上升42%；二線城市環(huán)比微增2%，同比下降7%，上半年累計同比下降5%；三四線城市環(huán)比下降3%，同比微增3%，上半年累計同比下降8%。

    二手房方面，2019年一季度樓市“小陽春”過后，二季度以來多數(shù)地區(qū)成交出現(xiàn)回落，其中不乏一線熱點城市。以北京地區(qū)為例，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，北京市二手住宅網(wǎng)簽量合計約7.26萬套，月均網(wǎng)簽量合計約1.2萬套，同比下降約5%。樓市“小陽春”過后，二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)三個月出現(xiàn)下降。其中，6月份降幅最為明顯，二手住宅網(wǎng)簽量合計約1.18萬套，環(huán)比下降14.4%，同比下降25.6%，低于2019年上半年網(wǎng)簽月度均值。

    麥田房產(chǎn)表示，2019年上半年，北京地區(qū)二手房價格平穩(wěn)波動，賣方價格預期有所走低。預計下半年北京二手房交易量價繼續(xù)平穩(wěn)波動運行，新房市場繼續(xù)對二手房市場產(chǎn)生分流。

    部分二線熱點城市市場整體回暖明顯?？硕鹧芯繄蟾骘@示，14個典型城市2019年前5個月二手房累計成交面積4936萬平方米，比2018年同期上漲9%，比2018年下半年上漲7%。蘇州、杭州、廈門前5月累計成交面積同比增長超過40%；廈門、杭州、青島前5月二手房累計成交面積環(huán)比增長超過50%。其中，杭州市2019年前5月累計實現(xiàn)二手房銷售332萬平方米，環(huán)比上漲174%，環(huán)比增幅位列第一。廈門2019年前5月累計實現(xiàn)二手房銷售179萬平方米，同比增長274%，同比增幅位列第一。

    下半年銷售或承壓

    中原地產(chǎn)分析指出，2019年前6月房企銷售繼續(xù)分化，多數(shù)企業(yè)以平穩(wěn)為主，部分房企漲幅放緩明顯?？紤]到不少房企6月份沖刺半年報業(yè)績動機較強，預計房企7-8月淡季的銷售數(shù)據(jù)壓力大。

    除進入傳統(tǒng)淡季外，房企融資渠道或面臨進一步收緊的態(tài)勢。以信托領域為例，銀保監(jiān)會對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司進行了約談警示。同時，要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的要求，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。提高風險管控水平，確保業(yè)務規(guī)模及復雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風險防控能力相匹配。提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展?？刂茦I(yè)務增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，信托是房地產(chǎn)企業(yè)資金的一大來源。2019年以來，信托資金出現(xiàn)寬松，新增信托資金投向房地產(chǎn)市場比例擴大，這是二季度土地市場活躍的主要原因。對房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策加碼，一定程度會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的預期進一步增強。預計下半年土地市場可能降溫。