本報(bào)記者 張軍兵

    3月20日，招商蛇口發(fā)布了2022年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司營業(yè)收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%，受行業(yè)整體下行影響，公司業(yè)績有所下降。

    “這三年來各方對(duì)我們最多的評(píng)價(jià)就是一個(gè)‘穩(wěn)’字，這一‘穩(wěn)’字也是未來發(fā)展的基礎(chǔ)，是我們相比于同行的優(yōu)勢。面對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)不斷聚集的復(fù)雜形勢，我們未來也會(huì)持續(xù)貫徹‘穩(wěn)’字方針。”招商蛇口董事長許永軍在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示。

    去年，招商蛇口全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米、銷售金額2926.02億元。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年招商蛇口以上述銷售規(guī)模位居行業(yè)第六。

    關(guān)于今年經(jīng)營策略方面，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰介紹，開發(fā)業(yè)務(wù)端，公司將堅(jiān)定區(qū)域聚焦和城市深耕策略，堅(jiān)持“以銷定投”原則，重投核心城市；2023年公司可售貨值6000億元，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3300億元。

    “在目前地產(chǎn)政策環(huán)境下，結(jié)合今年兩個(gè)月公司銷售數(shù)據(jù)來看，我們有信心完成2023年銷售目標(biāo)。”蔣鐵峰在會(huì)上表示。

    布局核心城市

    從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，開發(fā)業(yè)務(wù)仍是招商蛇口營收的主要來源。去年公司開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為1655.64億元，營收占比為90.5%，毛利率為21.1%；公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.02億元。

    公司堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕、優(yōu)先布局高能級(jí)核心城市戰(zhàn)略，而這一舉措的成效也在去年得到進(jìn)一步凸顯。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州等地的市場占有率超過10%，來自上海的銷售金額超過740億元。此外，公司在全國12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售金額排行榜前五名，其中，在上海、蘇州、合肥、南通的排名均為第一。

    在拿地方面，招商蛇口2022年累計(jì)獲取56宗地塊，總計(jì)容建面約726萬平方米，總地價(jià)約1279億元，公司需支付地價(jià)為766億元。報(bào)告期內(nèi)，公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%；公司新增項(xiàng)目中有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開當(dāng)天平均去化率77%，為報(bào)告期貢獻(xiàn)銷售金額約300億元。

    關(guān)于業(yè)績下滑的主要因素，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，主要受市場下行影響，公司整體毛利率降至19.25%；再加上計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和應(yīng)收賬款信用減值準(zhǔn)備合計(jì)64.59億元，同比增加20.29億元；以及租金減免、轉(zhuǎn)讓子公司等因素使得公司凈利潤減少。

    “公司通過去年布局一二線核心城市且逆周期低成本拿地，目前擁有不少核心城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)今年將受益于核心城市銷售復(fù)蘇。在去年利潤率觸底后，今年業(yè)績有望迎來復(fù)蘇，長期盈利可期。”黃均隆如是說。

    值得一提的是，受益于春節(jié)后持續(xù)調(diào)整優(yōu)化的購房政策及核心一二線城市的市場邊際復(fù)蘇，公司今年2月份簽約銷售金額同比增長124%；前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額383.1億元，同比增長52%。

    此外，蔣鐵峰還表示，去年公司將原來的三大業(yè)務(wù)板塊調(diào)整為開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)三類業(yè)務(wù)，著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育第二成長曲線。

    融資成本優(yōu)勢明顯

    在布局核心城市、穩(wěn)固開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時(shí)，融資優(yōu)勢也是公司行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要因素。

    年報(bào)表示，去年資產(chǎn)端通過投資聚焦核心城市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目儲(chǔ)備有序換倉至高能級(jí)城市；債務(wù)端通過拉長債務(wù)久期及調(diào)整融資品種，有效降低融資成本。截至去年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59個(gè)BP。

    黃均隆表示：“目前我們正積極抓住政策窗口期，降低融資成本；同時(shí)貫徹穩(wěn)杠桿、優(yōu)杠桿的融資政策，把我們債務(wù)控制在合理水平。”

    報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.42%、凈負(fù)債率為48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。公司充分利用良好信用優(yōu)勢，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊(cè)；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。

    今年1月份和3月份，公司又分別發(fā)行了13億元的超短期融資債券，利率分別為2.16%和2.29%。同時(shí)，3月份公司公告定增申請(qǐng)獲股東大會(huì)通過，擬向境內(nèi)自然人、機(jī)構(gòu)投資者、大股東關(guān)聯(lián)方定增募資不超85.0億元，購買包括深圳市南油集團(tuán)24%股權(quán)等資產(chǎn)，擴(kuò)大前海區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源控制權(quán)，充分盤活存量資產(chǎn)，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。

    “公司在目前行業(yè)遭遇資金困境之時(shí)，融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢凸顯；再加上公司保持積極擴(kuò)張策略，有助于后續(xù)銷售實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。”一位地產(chǎn)行業(yè)分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。