本報記者 周尚伃

    5月21日，由華泰證券資管作為基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人、華泰聯(lián)合證券有限責(zé)任公司作為財務(wù)顧問的華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”，代碼：508085）在上交所掛牌上市。

    上市首日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。就在不久前的認(rèn)購階段，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為216.91倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)為829.78倍，其中網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)創(chuàng)歷史新高。

    開年以來，公募REITs產(chǎn)品受到眾多資金熱捧。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2025年以來，公募REITs市場表現(xiàn)火爆，全市場公募REITs平均漲幅為17.76%，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅為12.94%。（數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2025年5月21日）此前，年內(nèi)上市的7只公募REITs首日漲幅均在10%以上，多只產(chǎn)品首日漲停，平均漲幅達(dá)到25.29%。

    與此同時，多只REITs產(chǎn)品在首日漲停后發(fā)布了停復(fù)牌及交易風(fēng)險提示公告。

    華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經(jīng)理表示，隨著交易價格的大幅上漲，公募REITs產(chǎn)品可能存在三大風(fēng)險，呼吁投資者理性看待，合理決策。

    其一是價格波動風(fēng)險。REITs在二級市場的交易價格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產(chǎn)凈值，形成溢價或折價。此外，作為新興的投資品種，REITs產(chǎn)品在市場中的流動性較其他成熟品種尚且偏弱，風(fēng)格趨同的機構(gòu)投資者占比較高，大額買賣可能引發(fā)短期供需失衡，加劇價格震蕩。

    其二是高額溢價風(fēng)險。REITs二級價格上漲將導(dǎo)致投資者買入成本上升，進(jìn)而降低實際凈現(xiàn)金流分派率，侵蝕投資收益。以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，基于本基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)發(fā)售規(guī)模13.67億元，根據(jù)招募說明書測算，本基礎(chǔ)設(shè)施項目2025年度和2026年度凈現(xiàn)金流分派率分別為4%和4.07%。二級價格在基金份額認(rèn)購價格2.734元/份基礎(chǔ)上每上漲1%，根據(jù)招募說明書測算的凈現(xiàn)金流分派率對應(yīng)下降約1%。

    其三是基礎(chǔ)設(shè)施運營風(fēng)險。以租賃住房類資產(chǎn)為例，具有保障性質(zhì)的租賃住房行業(yè)易受行業(yè)政策、經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境等綜合影響。例如，市場環(huán)境方面，房地產(chǎn)的價格波動、租金水平和租賃市場供求關(guān)系等變化，影響公眾對公租房的需求意愿。如果上述因素發(fā)生變化，將影響基礎(chǔ)設(shè)施項目收入，進(jìn)而影響基金的收益。

    市場人士表示，REITs投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場波動、利率風(fēng)險、底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動性風(fēng)險等因素，規(guī)避受市場情緒影響，忽略溢價風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎評估，避免盲目追高。REITs產(chǎn)品普遍擁有較高的稀缺性、現(xiàn)金分派率與抗周期性。面對支持政策不斷出臺、供給稀缺的市場環(huán)境，多重利好下的REITs市場吸引了大量追求穩(wěn)定回報投資者的青睞。面對當(dāng)前環(huán)境，上述市場人士認(rèn)為，中國公募REITs市場尚在起步階段，未來發(fā)展前景巨大，但同時相較傳統(tǒng)市場而言規(guī)模較小，在投資者需求旺盛的同時易造成溢價。

    “REITs的投資價值更應(yīng)當(dāng)取決于底層資產(chǎn)的運營情況，投資者也可以關(guān)注該方面的狀況，作出理性的投資判斷。”上述市場人士表示。

（編輯 郭之宸）