本報(bào)記者 周尚伃

    5月21日，由華泰證券資管作為基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人、華泰聯(lián)合證券有限責(zé)任公司作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)的華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”，代碼：508085）在上交所掛牌上市。

    上市首日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT開(kāi)盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。就在不久前的認(rèn)購(gòu)階段，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為216.91倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為829.78倍，其中網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)歷史新高。

    開(kāi)年以來(lái)，公募REITs產(chǎn)品受到眾多資金熱捧。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2025年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，全市場(chǎng)公募REITs平均漲幅為17.76%，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅為12.94%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，截至2025年5月21日）此前，年內(nèi)上市的7只公募REITs首日漲幅均在10%以上，多只產(chǎn)品首日漲停，平均漲幅達(dá)到25.29%。

    與此同時(shí)，多只REITs產(chǎn)品在首日漲停后發(fā)布了停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

    華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經(jīng)理表示，隨著交易價(jià)格的大幅上漲，公募REITs產(chǎn)品可能存在三大風(fēng)險(xiǎn)，呼吁投資者理性看待，合理決策。

    其一是價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格可能因短期資金炒作、市場(chǎng)情緒等因素大幅偏離其資產(chǎn)凈值，形成溢價(jià)或折價(jià)。此外，作為新興的投資品種，REITs產(chǎn)品在市場(chǎng)中的流動(dòng)性較其他成熟品種尚且偏弱，風(fēng)格趨同的機(jī)構(gòu)投資者占比較高，大額買賣可能引發(fā)短期供需失衡，加劇價(jià)格震蕩。

    其二是高額溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。REITs二級(jí)價(jià)格上漲將導(dǎo)致投資者買入成本上升，進(jìn)而降低實(shí)際凈現(xiàn)金流分派率，侵蝕投資收益。以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，基于本基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)發(fā)售規(guī)模13.67億元，根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)測(cè)算，本基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2025年度和2026年度凈現(xiàn)金流分派率分別為4%和4.07%。二級(jí)價(jià)格在基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.734元/份基礎(chǔ)上每上漲1%，根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)測(cè)算的凈現(xiàn)金流分派率對(duì)應(yīng)下降約1%。

    其三是基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以租賃住房類資產(chǎn)為例，具有保障性質(zhì)的租賃住房行業(yè)易受行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境等綜合影響。例如，市場(chǎng)環(huán)境方面，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)、租金水平和租賃市場(chǎng)供求關(guān)系等變化，影響公眾對(duì)公租房的需求意愿。如果上述因素發(fā)生變化，將影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收入，進(jìn)而影響基金的收益。

    市場(chǎng)人士表示，REITs投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)、利率風(fēng)險(xiǎn)、底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等因素，規(guī)避受市場(chǎng)情緒影響，忽略溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎評(píng)估，避免盲目追高。REITs產(chǎn)品普遍擁有較高的稀缺性、現(xiàn)金分派率與抗周期性。面對(duì)支持政策不斷出臺(tái)、供給稀缺的市場(chǎng)環(huán)境，多重利好下的REITs市場(chǎng)吸引了大量追求穩(wěn)定回報(bào)投資者的青睞。面對(duì)當(dāng)前環(huán)境，上述市場(chǎng)人士認(rèn)為，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)尚在起步階段，未來(lái)發(fā)展前景巨大，但同時(shí)相較傳統(tǒng)市場(chǎng)而言規(guī)模較小，在投資者需求旺盛的同時(shí)易造成溢價(jià)。

    “REITs的投資價(jià)值更應(yīng)當(dāng)取決于底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，投資者也可以關(guān)注該方面的狀況，作出理性的投資判斷。”上述市場(chǎng)人士表示。

（編輯 郭之宸）