本報記者 張薌逸

    8月21日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布批前公示，就廣州市黃埔區(qū)新化快速路以西、金洲南路以北地塊（AP0801規(guī)劃管理單元），深井社區(qū)金洲大道以南地塊（AP0802規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃修改公開征求意見。

    公示信息顯示，上述地塊進行了新增產(chǎn)業(yè)用地、完善區(qū)域配套、新增商住混合地塊等調(diào)整。

    今年以來，多個城市對地塊規(guī)劃進行調(diào)整。在深圳、寧波等地，有存量地塊通過調(diào)整規(guī)劃重新入市，并成功出讓。地方政府通過降低容積率、降低商業(yè)比例等方式提升土地價值，獲得市場認可。

    例如，深圳寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊在8月15日以86.40億元成交，溢價率34.81%。記者注意到，該地塊原規(guī)劃為商業(yè)用地及二類居住用地，原定于4月30日出讓，深圳公共資源交易中心4月28日發(fā)布公告中止出讓程序。中止出讓后，該地塊調(diào)整為純住宅用地，容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業(yè)配套。

    “調(diào)整后，地塊居住屬性更純粹，開發(fā)門檻降低，對開發(fā)商來說更有吸引力，更符合當(dāng)前市場對住宅用地的需求。”中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析稱，該地塊是寶中板塊近五年首個純居住用地，且無配建、無商品房限價，其高溢價成交表明頭部房企對深圳核心資產(chǎn)的長期看好。

    “允許調(diào)整規(guī)劃以加強盤活存量用地，是房地產(chǎn)市場進入存量時代后的重要政策方向。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，部分地塊此前的規(guī)劃與目前的市場需求存在錯位。適應(yīng)需求新變化，降低地塊容積率以及提升住宅用地占比和得房率等，一方面有助于盤活存量土地，減輕土地市場庫存去化壓力；另一方面能通過加大高品質(zhì)地塊供應(yīng)來牽引和帶動需求。

    從政策端來看，2024年6月份，針對盤活存量房地產(chǎn)用地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門研究出臺了妥善處置閑置存量土地的18條政策措施，為各地調(diào)整地塊規(guī)劃提供了政策依據(jù)。

    中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，自然資源部等部門明確允許依法調(diào)整規(guī)劃條件，為政策執(zhí)行提供操作指南。綜合來看，土地調(diào)整規(guī)劃可解決“商辦過剩、住宅錯配”的結(jié)構(gòu)性失衡，也能降低房企開發(fā)強度、減輕資金壓力，有助于穩(wěn)定市場。

    值得注意的是，目前各地調(diào)整規(guī)劃再出讓的地塊中，除此前曾中止出讓的地塊外，還有收儲地塊。

    8月18日，寧波江北區(qū)01-06-01、06地塊成功出讓，成交總價19.33億元。該地塊曾在2025年6月份由政府以18.17億元完成收儲。重新出讓時，該地塊多項開發(fā)指標(biāo)均有調(diào)整，包括調(diào)整用地性質(zhì)、降低容積率、降低限高等。

    曹晶晶表示，今年以來多地用專項債資金收購閑置存量土地取得一定進展，政府收回地塊后預(yù)計將調(diào)整規(guī)劃重新出讓?？紤]到政策要求“收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)”，預(yù)計多數(shù)收儲地塊在未來幾年會陸續(xù)入市。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月18日，各地公示擬使用專項債券資金收回收購閑置存量土地的數(shù)量已超4300宗，擬收儲用地面積超2.2億平方米。

    李宇嘉建議，為避免供給過剩等問題，未來各地在調(diào)整規(guī)劃時要加強對市場的監(jiān)測，根據(jù)區(qū)域內(nèi)對商辦、住宅用地的需求及現(xiàn)有的配套供應(yīng)情況，因地制宜調(diào)整規(guī)劃。同時，各地也要控制好調(diào)整規(guī)劃及土地出讓的節(jié)奏，助力市場穩(wěn)定。