11月14日，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（下稱《通知》），指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。

    業(yè)內(nèi)人士分析稱，《通知》的發(fā)布和實施，將幫助優(yōu)質(zhì)房企緩解流動性壓力，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    優(yōu)質(zhì)房企將從中獲益

    《通知》顯示，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

    銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行有關部門負責人在答記者問中表示，《通知》的發(fā)布是為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “此次定調(diào)有助于各地工作的實際開展，有助于減少預售資金的沉淀，對于優(yōu)質(zhì)房企盤活預售資金和改善流動性具有積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

    仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，此舉為支持房企融資并盤活存量資金，有望幫助優(yōu)質(zhì)房企暢通“銷售—拿地—新開工”鏈條，在確保房企資金不被挪用的前提下，進一步規(guī)范和優(yōu)化對商品房預售資金的監(jiān)督與管理。

    細則明確資金用途

    《通知》包含多項實施細則，要求保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

    《通知》規(guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務；同時商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。

    對于房企應履行的責任，《通知》要求，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

    在開展業(yè)務的同時，商業(yè)銀行也應重點防范風險?！锻ㄖ分赋?，商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

    招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，銀行仍應堅持標準、審慎出具保函，必要時可要求房企采取有效的增信措施，嚴格防范保函業(yè)務風險。各地推進此項業(yè)務時應遵循市場化、法治化原則，地方政府不得強制銀行開具保函。

    樓市利好政策密集出臺

    業(yè)內(nèi)人士普遍認為，支持銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預售監(jiān)管資金這一舉措，不失為一種積極的探索，也是繼“第二支箭”“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺后的第三項樓市利好政策。

    11月8日，交易商協(xié)會釋放了“第二支箭”的利好消息：由人民銀行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資，而且后續(xù)還有望擴容。

    11月14日，上海證券報從相關渠道獲悉，人民銀行、銀保監(jiān)會于近日印發(fā)了《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、做好“保交樓”金融服務、配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度這六個方面提出16項具體措施。

    龐溟建議，應當在堅持“房住不炒”的基調(diào)下，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，特別是差別化住房信貸政策。要以穩(wěn)為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，盡量減少對市場的沖擊和影響，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)穩(wěn)增長、防風險、促發(fā)展三重目標。