證券時(shí)報(bào)記者 朱凱

    中金普洛斯REITs、平安廣州交投廣河高速REITs等共計(jì)9只封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，于6月21日在滬深證券交易所正式上市交易，成為我國(guó)公募REITs試點(diǎn)的重要里程碑。

    稍早幾日，記者深入相關(guān)REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)走訪及調(diào)研為讀者展現(xiàn)基金資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理、收益等相關(guān)情況。出行第三站，記者選擇了北京首都機(jī)場(chǎng)附近的普洛斯空港物流園。走訪當(dāng)天北京為陰雨天氣，抵達(dá)機(jī)場(chǎng)后，記者一行驅(qū)車(chē)前往物流園耗時(shí)約20分鐘，路途較為暢通。

    據(jù)募集說(shuō)明書(shū)介紹，普洛斯北京空港物流園建筑面積約13萬(wàn)平方米，毗鄰北京天竺綜合保稅區(qū)。2018~2020年的全年平均歷史出租率為98.49%、99.53%和95.61%。資料顯示，空港物流基地引進(jìn)包括TNT、日本郵船、日本住友等世界500強(qiáng)，以及中外運(yùn)、近鐵、宅急送、嘉民、安博、寶供等國(guó)內(nèi)外知名物流企業(yè)。

    在物流園工作人員指引下，記者參觀了一個(gè)即將入駐的某大型藥企倉(cāng)儲(chǔ)空間。據(jù)介紹，普洛斯旗下均為現(xiàn)代化設(shè)計(jì)并科技化運(yùn)營(yíng)的高標(biāo)庫(kù)。在結(jié)構(gòu)上，單層庫(kù)多為高品質(zhì)鋼結(jié)構(gòu)，多層庫(kù)一般為混凝土或鋼結(jié)構(gòu)，附帶坡道及電梯；在建筑面積上，獨(dú)棟一般不小于1萬(wàn)平方米，園區(qū)一般不小于5萬(wàn)平方米。

    證券時(shí)報(bào)記者在倉(cāng)庫(kù)現(xiàn)場(chǎng)的感受是，屋頂凈高應(yīng)在9米左右，個(gè)人站立其中顯得很渺小。記者也看到即將搭建完成的卸貨平臺(tái)，以及普洛斯為園區(qū)設(shè)計(jì)建造的自動(dòng)防火噴淋、消防栓、火災(zāi)警報(bào)器、滅火器、盤(pán)道、雨棚等配套設(shè)施。

    北京空港物流園市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，租戶行業(yè)分布方面，運(yùn)輸業(yè)占比44.83%，商業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)占比30.47%，軟件與服務(wù)業(yè)占比7.80%，零售業(yè)占比7.64%，其余行業(yè)占比均未超過(guò)5%。主要租戶包括京東、美團(tuán)、德邦物流、上海醫(yī)藥、捷豹路虎等。

    關(guān)于本只REITs包含的所有底層資產(chǎn)，普洛斯高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏介紹，7個(gè)物流園區(qū)總建筑面積約70.5萬(wàn)平方米，位于北京市、廣東省及江蘇省的核心集散地，交通便利。周?chē)I(yè)廠房和物流倉(cāng)庫(kù)群聚，產(chǎn)業(yè)聚集度高。截至2020年底，物流園區(qū)平均出租率達(dá)98.72%，租戶優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流來(lái)源分散，區(qū)域及行業(yè)分散度高。

    他告訴記者，普洛斯中國(guó)是中國(guó)境內(nèi)領(lǐng)先的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域具有顯著的頭部地位。截至2020年12月31日，在中國(guó)境內(nèi)43個(gè)戰(zhàn)略性區(qū)域市場(chǎng)，持有400多個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流等物業(yè)，總建筑面積約4300多萬(wàn)平方米。

    對(duì)于證券時(shí)報(bào)記者相關(guān)提問(wèn)，楊敏表示，中國(guó)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)以及電商滲透率的提升，推高了對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求。新冠肺炎疫情的暴發(fā)，消費(fèi)者充分感知到生鮮零售和配送企業(yè)的價(jià)值，生鮮電商平臺(tái)業(yè)務(wù)激增，一定程度上為倉(cāng)儲(chǔ)配送行業(yè)加速發(fā)展創(chuàng)造了新機(jī)遇。

    “疫情可能加速醫(yī)療行業(yè)發(fā)展，醫(yī)藥和醫(yī)療器械的物流倉(cāng)儲(chǔ)需求以及醫(yī)藥供應(yīng)鏈的重要性，將受到全市場(chǎng)更多關(guān)注。”他指出。

    中金基金管理有限公司方面表示，基金通過(guò)向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)投資人詢價(jià)的方式定價(jià)，在發(fā)售階段以機(jī)構(gòu)投資者為主，有利于引導(dǎo)交易價(jià)格趨于其內(nèi)在價(jià)值。同時(shí)，面對(duì)火熱的REITs市場(chǎng)，也希望公眾投資者理性看待首批上市產(chǎn)品的投資價(jià)值，充分考慮自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，避免追漲殺跌，分享此類產(chǎn)品長(zhǎng)期投資回報(bào)。

    （本系列完）