近日，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs配套規(guī)則出爐，意味著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs距落地實施又近一步。中國證券報記者獲悉，深交所正有序推進試點各項工作，目前，技術(shù)系統(tǒng)已準(zhǔn)備就緒，投資者對接和市場培育持續(xù)跟進，隨時準(zhǔn)備迎接首批試點項目的申報。

    有力服務(wù)“雙區(qū)”建設(shè)

    1月29日，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則出爐。

    “本次發(fā)布的配套規(guī)則充分吸收了市場意見，在盡調(diào)及信息披露要求等方面結(jié)合REITs特點進行了優(yōu)化。另外，規(guī)則拓寬了納入戰(zhàn)略配售投資人的范圍，為后續(xù)社保資金、養(yǎng)老保險資金及年金基金等產(chǎn)品參與公募REITs奠定了基礎(chǔ)。”某券商債務(wù)融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，配套規(guī)則中的漲跌幅、質(zhì)押式回購等安排，特別是要求由流動性服務(wù)商為REITs提供雙邊報價服務(wù)等安排，將為REITs的二級市場流動性提升提供有效支持。

    REITs試點備受重視。早在去年10月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》就指出，支持深圳在資本市場先行先試、依法依規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點。

    “開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點在盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、補充增量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來源、促進基礎(chǔ)設(shè)施運營模式轉(zhuǎn)變、增加金融資產(chǎn)投資類別等方面都有特殊的市場意義。”漢坤律師事務(wù)所合伙人方榕說，可以預(yù)見，其將對中國基礎(chǔ)設(shè)施投資和融資模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

    上述券商債務(wù)融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，試點公募REITs有利于進一步盤活優(yōu)質(zhì)的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，充分調(diào)動國內(nèi)外金融機構(gòu)和投資者參與到基礎(chǔ)設(shè)施補短板和新型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，推動粵港澳大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施“硬聯(lián)通”，助力落實“十四五”規(guī)劃中加快建設(shè)交通強國的戰(zhàn)略部署。

    試點項目遴選穩(wěn)步開展

    根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點流程安排，項目由各省級發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委，國家發(fā)改委再將符合條件的項目推薦至證監(jiān)會、深滬交易所履行注冊審查程序。

    據(jù)了解，2020年10月底，國家發(fā)改委首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目截止申報，共收到各省發(fā)改委推薦項目近50單。2020年11月底，已有近30個項目參加國家發(fā)改委組織的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目答辯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，首批推薦項目有望于2021年上半年發(fā)行落地。

    篩選優(yōu)質(zhì)項目，確保基礎(chǔ)設(shè)施REITs的可持續(xù)發(fā)展，是本次試點最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。試點工作啟動后，深交所緊鑼密鼓推進基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點的項目儲備工作，在物流倉儲、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水垃圾處理、數(shù)據(jù)中心、能源發(fā)電等領(lǐng)域儲備近40單項目，部分項目已由地方發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委參與試點項目遴選答辯。

    但項目在遴選階段也存在一些難點，如部分項目存在土地或股權(quán)等轉(zhuǎn)讓存在限制、特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓需取得主管部門同意等相關(guān)問題。對此，深交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深交所積極發(fā)揮與各省市政府和主管部門對接合作優(yōu)勢，密切配合發(fā)改部門，配合各方共同商議，完善項目合規(guī)性要求。

    不僅如此，經(jīng)過多年創(chuàng)新探路，監(jiān)管層在REITs領(lǐng)域已積累相對成熟的實踐經(jīng)驗，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點做好鋪墊。截至目前，深交所市場已累計發(fā)行私募REITs產(chǎn)品50單、發(fā)行規(guī)模為1055億元，市場占比近六成，底層不動產(chǎn)涵蓋商業(yè)物業(yè)、住房租賃、高速公路、橋梁、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種類型，初步形成國內(nèi)規(guī)模最大、不動產(chǎn)類型覆蓋全、市場引領(lǐng)效應(yīng)強和多元化投資者聚集的特色REITs板塊。

    推動制度演進和產(chǎn)品迭代

    方榕認(rèn)為，推出試點項目只是第一步，試點項目能否取得投資人認(rèn)可、二級市場表現(xiàn)能否達到預(yù)期效果是試點項目需要面臨的考驗。建議后續(xù)既要扎實推進產(chǎn)品入市前的準(zhǔn)備工作，也要認(rèn)識到現(xiàn)階段的制度環(huán)節(jié)和市場條件與成熟市場REITs產(chǎn)品存在不兼容之處，不斷推動制度演進和產(chǎn)品迭代。

    首創(chuàng)證券環(huán)保行業(yè)分析師鄒序元認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投資價值體現(xiàn)在預(yù)期分紅回報率、標(biāo)的資產(chǎn)的估值定價以及REITs的交易方式（是否存在流動性溢價或折價）等方面。項目預(yù)期收益率和投資者的接受度，是決定基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場規(guī)模的重要因素。

    因此，如何提升投資者認(rèn)可度和產(chǎn)品流動性成為關(guān)鍵。上述深交所負(fù)責(zé)人表示，將會同各方加快推進基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作，全力做好項目審核、產(chǎn)品發(fā)售、上市交易等工作，嚴(yán)格把關(guān)試點項目質(zhì)量，深入開展投資者教育，推動拓寬投資者群體，努力提高二級市場流動性。同時，推動完善稅收、國資轉(zhuǎn)讓、投資等相關(guān)配套政策，為REITs產(chǎn)品平穩(wěn)落地奠定堅實基礎(chǔ)。