王麗新

    2022年年報披露已近收官。從財報披露的數(shù)據(jù)來看，多家上市房企大額計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，少則幾億元，多則上百億元，且計提規(guī)模增幅顯著。此舉直接對相關(guān)房企利潤造成了沖擊，并成為其去年業(yè)績虧損的主要原因。

    資產(chǎn)減值是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值。2021年以來，受房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期影響，上市房企“縮表”進(jìn)程加快。銷售端整體下行壓力延續(xù)，出險房企短時間內(nèi)無法徹底解決債務(wù)違約問題，部分房企品牌受損程度加深，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)外對行業(yè)整體銷售價格預(yù)期、資產(chǎn)評估更加謹(jǐn)慎……

    諸多因素影響之下，驅(qū)動更多房企計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。在筆者看來，短期來看，資產(chǎn)減值導(dǎo)致的業(yè)績虧損陣痛不可避免、影響不容忽視。但從長期來看，一方面，在謹(jǐn)慎性原則下，合理計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是正常操作，有其必要性；另一方面，過去虛高的資產(chǎn)價格此時也迎來擠水分的“瘦身”時刻，這也是行業(yè)回歸理性、穩(wěn)健發(fā)展的利好信號。

    從計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備構(gòu)成來看，存貨跌價損失占重頭，其中待售和不可售產(chǎn)品減值風(fēng)險最大。而土地跌價準(zhǔn)備最少，完工項目跌價準(zhǔn)備亦較少。從當(dāng)前行業(yè)庫存來看，去化速度整體較慢，頭部房企存貨量也相對較高。但一季度銷售已經(jīng)回暖，市場信心和預(yù)期都得到了有效修復(fù)，所以鑒于存貨結(jié)構(gòu)、營銷策略、品牌信任度以及周轉(zhuǎn)速度不同，企業(yè)未來面臨的減值風(fēng)險并不同。

    從計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的企業(yè)構(gòu)成來看，出險房企是重災(zāi)區(qū)，這些企業(yè)為應(yīng)對流動性危機(jī)，折價出讓資產(chǎn)、犧牲利潤式以價換量是主流經(jīng)營策略，從而使其面臨更大經(jīng)營挑戰(zhàn)。從2022年上市房企財報表現(xiàn)來看，虧損大戶多是出險房企，且均處于計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備排行榜前列，對業(yè)績和估值產(chǎn)生連帶影響。

    值得注意的是，從當(dāng)下財務(wù)表現(xiàn)看，在計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的房企中，不乏優(yōu)質(zhì)房企，其利潤或會因此有所下浮，但不少優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)走上彈性擴(kuò)表投資之路，釋放積極向好的信號。

    畢竟，從中短期來看，計提存貨減值準(zhǔn)備是上市公司出于謹(jǐn)慎考慮的一種會計處理手段，造成的利潤虧損屬于“浮虧”，后續(xù)待市場逐步恢復(fù)、債務(wù)重組有利好進(jìn)展，或者資產(chǎn)處置變現(xiàn)力度加大后，前期計提的減值將視情況轉(zhuǎn)回，這會減緩對企業(yè)造成的盈利壓力。

    現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是，企業(yè)需要將重心轉(zhuǎn)至存貨管理上，通過盤活現(xiàn)有資產(chǎn)、加快出清現(xiàn)房庫存，減少資金占用，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡可能縮短從拿地到竣工的交付周期，盡快恢復(fù)經(jīng)營造血能力。

    更重要的是，不管是當(dāng)下還是未來，上市房企仍需在提升資產(chǎn)質(zhì)量上下功夫。畢竟只要資產(chǎn)質(zhì)量好、韌性強(qiáng)，待市場好轉(zhuǎn)時，存貨減值也能回調(diào)。歸根結(jié)底一句話，好的資產(chǎn)質(zhì)量才是房企未來利潤的護(hù)城河。