本報記者 昌校宇

    金融服務(wù)民生開啟新路徑。近日，北京市通州區(qū)及昌平區(qū)不動產(chǎn)登記中心同時完成“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目，這一創(chuàng)新實踐標(biāo)志著不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作取得了突破性進(jìn)展。

    業(yè)內(nèi)人士表示，上述突破是監(jiān)管創(chuàng)新與市場實踐同頻共振的成果，更是信托行業(yè)回歸本源、服務(wù)民生的新起點。不動產(chǎn)信托登記機(jī)制為信托提供多元財產(chǎn)類型的財產(chǎn)隔離、滿足不同委托人綜合需求巨大空間。

    “雙首單”實踐

    展現(xiàn)不動產(chǎn)信托多元價值

    近年來，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，信托財產(chǎn)保護(hù)的重要性日益凸顯。但該項業(yè)務(wù)長期面臨不動產(chǎn)僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財產(chǎn)相區(qū)分的問題，難以真正實現(xiàn)信托風(fēng)險隔離的功能，影響信托行業(yè)充分發(fā)揮服務(wù)民生作用。

    為加大金融服務(wù)民生力度，優(yōu)化金融服務(wù)民生供給，2024年12月份，北京金融監(jiān)管局會同北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，在全國率先打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記路徑，并首次以專項文件的形式，明確了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的登記路徑和辦理流程，實現(xiàn)了可將不動產(chǎn)登記為信托財產(chǎn)的效果，解決了潛在的權(quán)屬糾紛，保護(hù)了信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，為業(yè)務(wù)落地提供了制度保障。

    談及不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度對信托業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的意義，清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員邢成對《證券日報》記者表示：“一是重塑資管行業(yè)格局。不動產(chǎn)信托登記催生新型‘資產(chǎn)管理—運營服務(wù)信托’生態(tài)鏈。二是推動信托業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。登記制度激活存量資產(chǎn)價值，據(jù)測算北京市可盤活閑置不動產(chǎn)超萬億元。三是完善金融基礎(chǔ)設(shè)施。”

    2025年4月2日，北京轄內(nèi)國投泰康信托有限公司（以下簡稱“國投泰康信托”）和中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司（以下簡稱“中國外貿(mào)信托”）分別在通州區(qū)、昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。

    “雙首單”實踐展現(xiàn)了不動產(chǎn)信托的多元價值。其中，國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動產(chǎn)信托，幫助老人實現(xiàn)“生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女”的目的，促進(jìn)信托成為親情與責(zé)任的載體。中國外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托，將物流倉儲設(shè)施登記為信托財產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈，構(gòu)建了新時代“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體的信托服務(wù)模式。

    破解風(fēng)險隔離難題

    滿足個性化需求

    具體來看，中國外貿(mào)信托順利落地的不動產(chǎn)信托名為“外貿(mào)信托—吉量10號”項目。中國外貿(mào)信托黨委書記、總經(jīng)理衛(wèi)濛濛表示，該項目在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄明確標(biāo)注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱，構(gòu)建了三大核心優(yōu)勢：一是權(quán)屬界定更清晰規(guī)范。第三方可通過登記信息一目了然地知曉財產(chǎn)狀態(tài)，未來即便面臨債務(wù)糾紛，信托財產(chǎn)也能依法獨立于各方資產(chǎn)，真正實現(xiàn)“風(fēng)險隔離”；二是管理服務(wù)更專業(yè)高效。作為受托人，中國外貿(mào)信托為客戶提供從資產(chǎn)維護(hù)、價值管理到收益分配的全周期服務(wù)，幫助委托人擺脫不動產(chǎn)管理的繁雜事務(wù)；三是滿足委托人更多元需求。

    談及委托人設(shè)立上述信托的初衷，衛(wèi)濛濛介紹，委托人的家庭情況是當(dāng)前許多“422”家庭（4位老人、一對夫妻、2個子女）的典型縮影。委托人夫妻均為獨生子女，正處于“上有高齡父母、下有未成年子女”的“夾心層”，希望以信托制度為工具，系統(tǒng)性解決家庭養(yǎng)老面臨的痛點問題：一是破解“獨生子女養(yǎng)老”的資產(chǎn)管理困境。在傳統(tǒng)模式下，家庭不動產(chǎn)分散登記在不同家庭成員名下，一旦父母遭遇意外或失能，子女可能面臨“資產(chǎn)查詢難、管理難、跨代傳承難”的多重障礙。信托的“財產(chǎn)獨立登記”機(jī)制，恰好能將不動產(chǎn)納入信托架構(gòu)，明確權(quán)屬邊界，確保即便在委托人夫妻因意外無法履職時，老人的居住與生活保障、子女的成長資金仍能通過信托條款得到持續(xù)落實，避免因家庭重大變故導(dǎo)致“養(yǎng)老無著”。二是建立穩(wěn)定可持續(xù)管理運用機(jī)制。通過信托公司的專業(yè)管理提高相關(guān)不動產(chǎn)的運用管理效率，減輕委托人自己的家庭事務(wù)負(fù)擔(dān)。三是一站式滿足委托人對收益用途的訴求。

    “這一實踐讓單一房產(chǎn)同時承載養(yǎng)老保障、代際傳承與社會公益的多重使命，彰顯了信托制度在滿足個性化、復(fù)合化需求方面的獨特價值。”衛(wèi)濛濛如是說。

    展望未來，邢成認(rèn)為，信托財產(chǎn)登記范圍將擴(kuò)展至知識產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型財產(chǎn)。接下來，信托公司需以不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度試點為支點，構(gòu)建“資產(chǎn)運營+金融服務(wù)+科技賦能”三位一體模式，在不動產(chǎn)金融深化改革的浪潮中把握戰(zhàn)略機(jī)遇。