一紙文件，攪動(dòng)深圳樓市。

    6月5日，深圳市住房和建設(shè)局正式對外發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》）。

    《意見》明確了2018–2035年的住房發(fā)展目標(biāo)，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

    “來了就是深圳人。”這句城市形象宣傳語曾吸引了無數(shù)年輕人匯聚鵬城，逐漸高企的房價(jià)曾讓更多人遠(yuǎn)離住房夢想。而如何挽留人才，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，深圳正試圖通過重構(gòu)住房居住長效機(jī)制來給出答案。

    與此同時(shí)，在政策的不斷深入調(diào)控下，深圳樓市呈現(xiàn)出逐漸平穩(wěn)的狀態(tài)。自2016年9月份以來，深圳樓市新房均價(jià)已創(chuàng)下“20個(gè)月微跌”紀(jì)錄。除了短暫的調(diào)控干預(yù)，行之有效的機(jī)制和住房體系正在醞釀。

    中原深圳董事總經(jīng)理鄭叔倫向時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳的“二次房改”，將有效抑制房價(jià)上漲過快同時(shí)解決供需不平衡的問題，深刻影響深圳的居住體系以及房地產(chǎn)市場。

    住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)巨變

    在過去很長一段時(shí)間，中國房地產(chǎn)市場都以商品房供應(yīng)為主。而未來，深圳住房市場供應(yīng)從市場為主，變?yōu)楸Ｕ蠟橹鳌?/p>

    《意見》表示，以后深圳的住房供應(yīng)市場中，深圳將市場商品住房的比例定為40%、人才住房占住房供應(yīng)總量的20%、安居型商品房占20%，租金、售價(jià)分別為同地段市場商品住房租金、售價(jià)的50%左右。公租房占總量的20%，租金為同地段市場商品住房租金的30%左右。

    值得注意的是，以人才住房和安居型商品房、公租房比例猛增至60%，背后原因在于供需不平衡，保障不充分。

    時(shí)代周報(bào)記者查閱深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)安居房輪候排名查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)公示的目錄數(shù)量是47940條，有將近5萬戶家庭在等待安居房。而目前在售樓盤只有兩個(gè)，共計(jì)3917套房源。

    深圳市住房和建設(shè)局表示，將分近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

    “截至2017年底，深圳的常住人口為1252.86萬人，且人口每年持續(xù)凈流入。而深圳常住人口自有住房率僅34%，因此這個(gè)供應(yīng)量對于人口數(shù)量還在增加的城市來說依然稀缺。”鄭叔倫向記者說道。

    而為了滿足日益增長的市場需求，深圳還將在關(guān)外、甚至是市外如深汕特別合作區(qū)等區(qū)域進(jìn)行嘗試和探索。《意見》指出，將增加建設(shè)用地，實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開發(fā)模式，在深圳關(guān)外寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區(qū)等區(qū)域建設(shè)大型安居社區(qū)。

    與此前的保障性住房最大的不同在于，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)可以實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。購房滿10年，即可進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益。

    一二手倒掛不明顯

    曾在2014年10月-2016年3月份期間，房價(jià)持續(xù)上漲18個(gè)月、漲幅達(dá)9成的深圳樓市，在經(jīng)歷“深六條”“深八條”等多個(gè)樓市政策強(qiáng)調(diào)控下，其房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何？

    6月1日，深圳市國土委員會(huì)公布，5月深圳市新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米5.4111萬元，環(huán)比降0.1%，同比降0.7%，已連續(xù)20個(gè)月下降。另據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1–5月，深圳新建商品住宅銷售面積為100.95萬平方米，同比增長32%；二手住宅銷售面積為223.06萬平方米，同比增長16%。

    克而瑞研報(bào)指出，深圳二手房市場表現(xiàn)可觀可點(diǎn)，成交量連續(xù)數(shù)月維持在較高水平，乃是為數(shù)不多的累計(jì)成交量實(shí)現(xiàn)正增長的城市。“2016年3月深圳升級(jí)限購政策后，房地產(chǎn)市場便步入調(diào)整期，成交量長期低位運(yùn)行，房價(jià)更是高位盤整。目前看來，深圳二手房市場現(xiàn)已調(diào)整到位，成交量低位回升，未來猶存一定的提升空間。”克而瑞續(xù)稱。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，深圳當(dāng)前房價(jià)去泡沫有較好的表現(xiàn)，深圳是本輪房價(jià)管控效果較好的城市，房地產(chǎn)市場的高房價(jià)特征有明顯減弱。

    另據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年第22周深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)錄得50.76%，較上周下調(diào)1.44%，連續(xù)三周下調(diào)。但報(bào)價(jià)指數(shù)依然位于50%以上，雖然業(yè)主報(bào)價(jià)有所下調(diào)但業(yè)主信心依然較足。

    “潛在上漲壓力還是較大，雖然市場穩(wěn)定了，但購房需求依然是強(qiáng)大的，這也是當(dāng)前此類市場需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱，同時(shí)對于深圳房地產(chǎn)市場來說，其實(shí)更主要的是要關(guān)注新的市場特點(diǎn)，類似租賃等業(yè)務(wù)，也有助于對沖高房價(jià)。

    龍光地產(chǎn)（12.56+0.48%）內(nèi)部一位負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，從公司營銷部門調(diào)研的情況看，政策高壓下的深圳樓市價(jià)格還會(huì)持續(xù)走向理性，預(yù)計(jì)這一趨勢將持續(xù)到2018年中期。“有的地區(qū)價(jià)格實(shí)際已經(jīng)停止上漲了，目前仍然穩(wěn)步上漲的除了學(xué)區(qū)房，還有就是有地鐵、大灣區(qū)等概念的樓盤。”上述人士分析說。

    近日，時(shí)代周報(bào)記者走訪了深圳的部分地產(chǎn)中介，華僑城片區(qū)鏈家一位中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，深圳市內(nèi)一手房基本都比二手房高，深圳關(guān)外（包括龍崗、寶安片區(qū)）會(huì)有一些二手比一手貴的情況出現(xiàn)。

    但該人士表示，目前市內(nèi)一手房要么緊缺，要么就是總價(jià)太貴了。“福田區(qū)新開樓盤只有大戶型，是因?yàn)殚_發(fā)商覺得小戶型劃不來。”他告訴記者。

    開發(fā)商撬動(dòng)城中村

    《意見》中不斷強(qiáng)調(diào)多主體供應(yīng)。其中，以房企為主提供商品住房、安居型商品房。

    一個(gè)不可忽略的事實(shí)，在四大一線城市中腹地最小的深圳，面臨著新增建設(shè)用地基本枯竭的問題。

    根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全年，深圳市總共出讓土地42宗，占地面積106.7萬平方米，成交金額754.9億元。值得注意的是，深圳的供地明顯向租賃用地傾斜。在這在這42宗地塊中，僅有一幅為住宅用地，其余都是商業(yè)和工業(yè)用地。

    中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向時(shí)代周報(bào)記者表示，除了在商品房方面發(fā)力，房企可以在保障房里面尋找機(jī)會(huì)，參與到租賃住房建設(shè)中。

    風(fēng)向的改變早已發(fā)生。2017年10月，深圳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)“城中村”通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。

    拐點(diǎn)來臨，住房租賃被視為深圳房地產(chǎn)市場“最后的紅利”。越來越多的本地品牌房企進(jìn)入租賃市場角力，大范圍的城中村改造成為開發(fā)商增加住房供應(yīng)的一種主要方式。

    接近萬科的相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，其將通過城中村綜合整治來發(fā)展租賃，內(nèi)部啟動(dòng)了“萬村計(jì)劃”，通過“統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理+綜合整治”方式，參與城中村內(nèi)村民自建房或村集體自有物業(yè)的改造。

    目前，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田、羅湖、光明等9個(gè)片區(qū)拓展城中村改造項(xiàng)目已陸續(xù)參與城中村改造項(xiàng)目。華強(qiáng)北玉田村、坂田新圍仔村崗等城中村，均是“萬村計(jì)劃”的試點(diǎn)。

    “以目前深圳的供應(yīng)情況，決定了城中村的改造將成為一段時(shí)間內(nèi)重要的新增開發(fā)用地來源，招商蛇口一直積極參與其中；另一方面，為承接深圳樓市的需求外溢，公司會(huì)加大在臨深區(qū)域的拿地力度。”招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示。

    稀缺的土地資源有限，城中村的爭奪也越發(fā)激烈。

    南山區(qū)的白石洲是深圳最大的城中村之一，舊改進(jìn)展一直備受市場關(guān)注。早在2011年綠景便參與白石洲城市更新項(xiàng)目。與此同時(shí)，深業(yè)集團(tuán)與綠景同一時(shí)間介入白石洲。近日，有媒體報(bào)道，華潤置地（31.15+0.16%）已經(jīng)在白石洲（南區(qū)）設(shè)立綜合治理與城市更新辦公室，未來將參與此舊改項(xiàng)目。

    樓市調(diào)控以及嚴(yán)苛的拿地政策未能阻止外地房企扎堆進(jìn)入深圳樓市的腳步，眾多外來房企也一直尋求進(jìn)入深圳市場的機(jī)會(huì)。

    新力地產(chǎn)一位高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司一直很想進(jìn)入深圳市場，但目前深圳公開出讓的土地非常少，短時(shí)間內(nèi)還難以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)被問及是否會(huì)選擇舊改或者并購的方式進(jìn)入深圳時(shí)，該人士表示，公司內(nèi)部一直在討論合適的方式。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，該房企已在廣州、惠州等多個(gè)珠三角城市布局，其中惠州公司今年對內(nèi)銷售目標(biāo)達(dá)300億元。

    “未來租賃市場勢必有大發(fā)展，所以開發(fā)商積極研究此類租賃業(yè)務(wù)變得很關(guān)鍵。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前深圳土地制度改革力度大，未來對于部分農(nóng)民用房、小產(chǎn)權(quán)住房的積極研究變得很關(guān)鍵，開發(fā)商既要研究存量用地，也要研究增量用地，這樣才可以形成更為全面的租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。