“去年遍地剛需，如今一夜消失。”中國證券報(bào)記者日前走訪了杭州拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)等多個(gè)中介公司了解到，在樓市調(diào)控政策收緊、房貸利率提高等多因素影響下，杭州二手房的購房需求正急劇減少。

    機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)“金九銀十”推盤和銷售旺季也未能挽救杭州樓市“頹勢(shì)”。杭州9月二手房僅成交3784套，創(chuàng)下2020年2月以來歷史新低。“十一”黃金周杭州市區(qū)僅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，創(chuàng)近六年來新低。

    市場冷卻速度比預(yù)想快

    “業(yè)主心理預(yù)期也在改變，主動(dòng)降價(jià)房源明顯增加，但是沒辦法，之前談的客戶，要不是購房資格沒了，要不就說不考慮了。”拱墅區(qū)一家德佑門店的經(jīng)紀(jì)人吳亞洲對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

    吳亞洲在杭州從業(yè)近十年，這是他近三年第一次在“十一”黃金周放假。“真的沒人看房了，信貸、限購嚴(yán)控下，市場的冷卻速度比預(yù)想的還要快。”他感慨道，現(xiàn)在買賣雙方的觀望情緒都很濃，如果源頭不放松，杭州二手房行情將繼續(xù)下行。

    從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，“金九銀十”似乎沒能挽救杭州樓市“頹勢(shì)”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州9月二手房僅成交3784套，是自去年2月以來的歷史新低。10月以“黃金周”開局，跌勢(shì)依舊，“十一”黃金周杭州市區(qū)僅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，創(chuàng)近六年新低。

    盡管目前各大平臺(tái)的掛牌價(jià)仍居高不下，但部分熱門板塊的次新房和學(xué)區(qū)房實(shí)際成交價(jià)格已出現(xiàn)大幅下跌。以此前的學(xué)區(qū)房明星樓盤“耀江文鼎苑”為例，10月6日成交了一套136平方米的房源，均價(jià)為60076元/平方米，在小區(qū)近一年成交房源中，低于61000元/平方米的僅有3套。另一個(gè)曾經(jīng)6萬人搖的紅盤“西溪公館”，10月8日有中介發(fā)布房源，總價(jià)急降180萬元。

    一位剛剛簽約購買拱墅區(qū)“養(yǎng)云靜舍”樓盤二手房的鄧女士告訴中國證券報(bào)記者，同戶型和樓層的房子在貝殼的掛牌價(jià)曾高達(dá)1300萬元，每平方米高達(dá)10萬元，現(xiàn)在房主降價(jià)到1100萬元。最終，她以1000萬元價(jià)格成交，每平方米大概7萬元左右。據(jù)了解，該樓盤處于申花板塊核心位置，也是剛交房不久的次新房，此前一直熱度很高。

    房價(jià)回落還將持續(xù)

    相比慘淡的二手房來說，新房登記和搖號(hào)情況也出現(xiàn)“冷熱分化”。數(shù)據(jù)顯示，杭州9月共有58盤10842套房源登記搖號(hào)，共有38498組家庭入圍搖號(hào)，平均中簽率為28%。其中，有8盤觸發(fā)社保入圍，檀映里和蒲荷蕓邸更是觸發(fā)了有房戶188個(gè)月的頂格社保。與此同時(shí)，流搖樓盤高達(dá)25個(gè)，占總量近一半，原來不少限售的板塊，也邁入了流搖的行列。比如，豐收湖板塊的長粼之宸。

    “面對(duì)嚴(yán)格的政策，無論是新房還是二手房，杭州樓市正在逐步砍掉泡沫，回歸理性，這個(gè)趨勢(shì)還將持續(xù)。”有房產(chǎn)觀察人士指出，杭州新盤的供應(yīng)量本身就很大，很多房子并不稀缺，加上前兩年投資客都是因?yàn)閮r(jià)格倒掛才去杭州炒房，等限售期限一過，就會(huì)先后踩踏出貨。如果碰上行情不好，二手房可能還會(huì)形成降價(jià)潮。

    與新房聯(lián)系緊密的土地市場方面，10月11日，浙江省杭州市規(guī)劃和自然資源局公告，17幅土地終止出讓，意味著原有31幅地塊縮減至14幅，距離此前規(guī)定的截止報(bào)價(jià)時(shí)間僅剩下1天。

    此前，杭州對(duì)第二批集中出讓地塊的競拍條件進(jìn)行了調(diào)整，競買人須具備一年以上開發(fā)資質(zhì)；同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競買（或聯(lián)合競買）同一地塊，除“競品質(zhì)”地塊，同一集團(tuán)成員企業(yè)最多參與5幅地塊競買。土地競價(jià)規(guī)則也有變化：一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)為15%，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%。

    落戶政策全面收緊

    值得關(guān)注的是，曾經(jīng)為了吸引人才而制定的寬松落戶政策也在全面收緊。10月9日，杭州公安官微發(fā)布《關(guān)于調(diào)整杭州市大學(xué)畢業(yè)生落戶政策的公告》。公告稱，經(jīng)市委研究同意，落戶政策調(diào)整為具有全日制普通高校本科以上學(xué)歷者，在杭州市區(qū)落實(shí)工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區(qū)。全日制普通高校博士研究生學(xué)歷者，可享受“先落戶，后就業(yè)”政策。

    與原來的大學(xué)畢業(yè)生落戶政策相比，取消了大專生落戶，落戶門檻變?yōu)楸究粕?。碩士以前享受的“先落戶，后就業(yè)”政策取消，現(xiàn)在與本科生同等待遇，需先工作后落戶。隨落戶調(diào)整政策一起發(fā)布的還有大學(xué)生補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼調(diào)整政策。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次相對(duì)收緊的落戶政策和此前杭州新落戶人員炒房等現(xiàn)象有很大關(guān)系。此前杭州人才政策相當(dāng)寬松，這也使得各類人才通過落戶的方式進(jìn)入杭州，進(jìn)而獲得了購房資格。類似情況下，杭州樓市炒作比較明顯。此次杭州對(duì)于此類人才政策進(jìn)行了堵漏，適當(dāng)收緊，能夠更好配合房地產(chǎn)政策的推進(jìn)，對(duì)于穩(wěn)定市場發(fā)揮積極的作用。從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，此類政策將有助于規(guī)范各類購房行為，各類通過違規(guī)落戶而騙取購房資格的操作將會(huì)減少。

    自2017年開始，杭州推出了一系列人才落戶鼓勵(lì)政策，一直都是人口流入的熱門城市。國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的《經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市7個(gè)，特大城市14個(gè)。杭州是14個(gè)特大城市之一。從房價(jià)角度看，杭州房價(jià)位居14個(gè)特大城市之首。

    “持續(xù)高增長的人口成為杭州樓市的助力，同時(shí)也增加了購房需求，這也是近幾年杭州樓市高溫不下的原因之一。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說，因?yàn)楹贾輼鞘谢鸨?，新房和二手房價(jià)差很大，也存在一些來落戶專門為了買房的‘炒房客’，一系列政策的收緊，會(huì)把杭州樓市的泡沫逐步擠壓出去，讓真正需要住房和改善的市民能夠以合理的價(jià)格買到房子。

    不少市場人士認(rèn)為，落戶政策的調(diào)整將進(jìn)一步調(diào)低杭州樓市的預(yù)期，加劇杭州樓市的下行。但從長期來看，對(duì)杭州的長遠(yuǎn)發(fā)展有利，可以吸引更多高層次人才。