原以為走過12月就意味著正式告別艱難的2020，然而尚未體驗到“劫后余生”的欣喜，房企們又栽倒在開年資本市場的暴擊中。

    1月4日，滬指在2021年首個交易日便站上3500點高位，創(chuàng)下2018年1月以來新高。此后兩個交易日接連上揚(yáng)，截至1月6日收盤，滬指再漲0.63%至3550.88點。

    股市一片飄紅的行情下，被稱為“大象股”的地產(chǎn)股則逆勢下行。

    Choice數(shù)據(jù)顯示，截至1月6日收盤，申萬一級28個行業(yè)中，有20個行業(yè)指數(shù)實現(xiàn)上漲，而地產(chǎn)板塊以2.02%的累計跌幅位列各行業(yè)板塊跌幅之首。

    多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)股當(dāng)前的走勢主要是受到近日監(jiān)管層再度加強(qiáng)房企融資管理的影響。

    2020年12月31日，監(jiān)管層發(fā)布了《銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》，對涉房貸款余額占比進(jìn)行限制，自2021年1月1日起正式實施。同時，1月5日，有媒體報道稱，房企融資“三道紅線”新規(guī)將有望再擴(kuò)圍，第二批房企將被納入其中。

    雙重“緊箍咒”之下，地產(chǎn)股前途未知。

    地產(chǎn)變“地慘”

    開年三個交易日里，地產(chǎn)股表現(xiàn)慘淡。

    1月4日，A股首日迎來開門紅，而當(dāng)日地產(chǎn)股幾乎集體飄綠。

    房地產(chǎn)（申萬行業(yè)）低開后一路走低，以2.37%的跌幅收盤。其中，金科股份跌7.05%，中南建設(shè)跌7.02%，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新城控股、招商蛇口、綠地控股等頭部房企也無一幸免。同日，在港上市的內(nèi)房股合景泰富、中梁控股、花樣年跌幅超過6%，旭輝控股、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)、恒大、中國奧園、碧桂園等跌幅也在5%以上。

    1月5日，地產(chǎn)股延續(xù)弱勢，房地產(chǎn)（申萬行業(yè)）盤中跌幅一度下探至1.99%。另據(jù)Choice數(shù)據(jù)，截至1月5日收盤，A股116家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，71家股價下跌，占比達(dá)61.2%，格力地產(chǎn)領(lǐng)跌，跌幅達(dá)5.33%；港股126家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，55家股價下跌，占比達(dá)43.7%，中國海外發(fā)展跌幅居前，達(dá)4.24%。

    據(jù)記者統(tǒng)計，以人民幣計，與2020年12月31日收盤市值相比，在截至1月5日收盤的前兩個交易日里，40家頭部上市房企總市值累計蒸發(fā)共約1085億元。

    市值縮水程度最高的三只地產(chǎn)股分別為碧桂園、中海和龍湖。其中，碧桂園市值蒸發(fā)近150億元位列榜首，中海、龍湖分別縮水109億元和96億元，三家合計總市值減少約354.12億元，萬科、保利、恒大、華潤、世茂等市值蒸發(fā)均超過50億元。

    中南建設(shè)、中梁控股、碧桂園股價累計跌幅位列前三，分別為8.27%、6.95%、6.81%。

    隨著市場情緒的逐漸消化，大跌了兩天的地產(chǎn)股終于在1月6日迎來些許溫暖。

    當(dāng)日，房地產(chǎn)（申萬行業(yè)）低開高走，以0.49%的漲幅收盤，但在128只成分股中，仍有79只在跌，其中新城控股、中南建設(shè)、華夏幸福、格力地產(chǎn)未翻紅。

    港股方面，多只內(nèi)房股走勢回暖，美的置業(yè)、合景泰富集團(tuán)、融創(chuàng)中國分別上漲3.58%、2.95%、2.69%。

    即便如此，依然有內(nèi)房股的跌幅仍在不斷擴(kuò)大。

    Choice數(shù)據(jù)顯示，在1月4-6日的三個交易日內(nèi)，中國海外發(fā)展累計跌幅達(dá)到9.85%，龍湖集團(tuán)跌4.29%，正榮地產(chǎn)跌4.28%，華潤置地跌4.06%。

    雙重“緊箍咒”

    地產(chǎn)股連續(xù)幾日的下跌主要源于2020年12月31日下午央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）。

    《通知》規(guī)定，從2021年1月1日起，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

    即對銀行在房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比上采取額度占比“雙管控”。越大型的銀行，上限越高。工農(nóng)中建交郵儲地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比，最高限為40%和32.5%；中型股份行占比為27.5%和20%；三四檔的城商行和縣域銀行地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比上限分別為22.5%、17.5%和17.5%和12.5%。占比限制最嚴(yán)的村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款比例和個人住房貸款比例不得超過12.5%和7.5%。

    根據(jù)各大銀行半年報，房地產(chǎn)貸款占比超過上限的招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)商行，而個人房貸占比超過上限的銀行有建設(shè)銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、成都銀行。

    這也意味著上述銀行如果想再放房貸需要壓降存量房貸的規(guī)模，以此釋放空間，或者增加對實體經(jīng)濟(jì)的貸款，通過做大體量來控制房貸的占比。

    某四大行信貸人員對《國際金融報》記者表示，今年整體要控制房貸規(guī)模，其所在的分行已經(jīng)明確壓縮個貸規(guī)模，總行今年的信貸主要將投向制造業(yè)、科創(chuàng)、基礎(chǔ)設(shè)施、普惠和供應(yīng)鏈等領(lǐng)域。另一家四大行的中層則直言，此舉將控制貸款集中度風(fēng)險，未來涉房貸款存在差異化定價的可能。

    房貸“五分檔”管理和此前針對房企融資端的“三道紅線”政策邏輯一致。

    去年8月，市場傳言監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長出臺新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”，目標(biāo)明確，指向清晰：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。根據(jù)“三道紅線”，將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對應(yīng)的有息負(fù)債增長，分別為：三項指標(biāo)全部過線，有息負(fù)債不得增加；兩項指標(biāo)過線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項指標(biāo)過線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過10%；全部達(dá)標(biāo)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過15%。以此倒逼房企去杠桿，降負(fù)債。

    隨后，“三道紅線”開始在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施。碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城12家房企需要在每月15號提交《試點房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計監(jiān)測表》，該表涉及8項財務(wù)指標(biāo)，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、權(quán)益口徑購地金額、權(quán)益口徑銷售金額、近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負(fù)、有息負(fù)債，其中涵蓋了融資“三條紅線”指標(biāo)。

    1月5日，有消息稱，融資“三道紅線”試點有望擴(kuò)圍。近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會，與會房企除了去年9月已參與融資新規(guī)試點的房企，亦包括部分去年未參與試點的房企?！秶H金融報》求證獲悉，1月1日開始試點已經(jīng)擴(kuò)圍。某此前并不在12家名單中、規(guī)模超2000億元的房企近日也參加了上述座談會，該房企內(nèi)部人士表示，“地產(chǎn)強(qiáng)監(jiān)管時代已經(jīng)到來。”

    受《通知》影響，不少地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者這個元旦過得并不輕松，有TOP20房企人員對記者坦言，假期大家都在討論房貸“五分檔”，團(tuán)隊士氣確實受到了監(jiān)管趨嚴(yán)的影響。

    在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“三道紅線”也好，房貸“五分檔”也好，與過去無序的融資窗口指導(dǎo)、周期性的“松緊循環(huán)”相比，最大的不同就是因企（房企）施策、因行施策，規(guī)則清晰且獎優(yōu)罰劣。李宇嘉認(rèn)為，新規(guī)則下，任何時候既有開發(fā)商被約束融資，也有開發(fā)商融資放行；既有銀行被約束放貸，也有貸款暢通無阻。如此，房地產(chǎn)貸款就不會周期性波動，地價、房價、樓市成交量也不會明顯波動。由此，也不會出現(xiàn)因地產(chǎn)明顯下行，拖累投資和經(jīng)濟(jì)，倒逼監(jiān)管層開閘放水的問題了。

    中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向記者分析，央行的監(jiān)管新規(guī)不僅會影響房企的融資，也對房貸產(chǎn)生影響，從而對房地產(chǎn)的供給端、需求端都形成了抑制，對房企的發(fā)展空間、市場空間產(chǎn)生了抑制，同時也提高了未來的業(yè)務(wù)發(fā)展難度，導(dǎo)致市場對地產(chǎn)股不看好。

    實際上，早在2020年12月下旬，花旗就下調(diào)了多家內(nèi)房股目標(biāo)價，將對內(nèi)房企信貸及對毛利率的擔(dān)憂反映在股價中。其中，時代中國目標(biāo)價下調(diào)35.13%、中國海外發(fā)展下調(diào)32%、融創(chuàng)中國下調(diào)22%、中國海外宏洋集團(tuán)下調(diào)20.91%、世茂房地產(chǎn)下調(diào)16.51%、中國恒大目標(biāo)價下調(diào)8%。

    甚至，有分析師更直白地對記者表示，“已經(jīng)不是調(diào)低不調(diào)低的問題了，現(xiàn)在基金經(jīng)理都不看地產(chǎn)股，跑去關(guān)注物業(yè)股了。”

    某基金經(jīng)理承認(rèn)了上述現(xiàn)象的存在，其所在的團(tuán)隊最近也都在推薦物業(yè)股。對于記者提出的目前地產(chǎn)股估值便宜，從股息率角度看具備投資價值，其表示認(rèn)可，但關(guān)鍵是“資本市場能否從高估值行業(yè)向低估值行業(yè)切換”。

    不太樂觀的情緒也傳導(dǎo)至投資者，有長期跟蹤房地產(chǎn)的投資者向記者表示，“棚改沒了、宏觀又降杠桿，地產(chǎn)板塊都是利空，要起來不容易。”