2020年對房地產(chǎn)行業(yè)來說異常艱難，挺過了年初疫情的沖擊，年中又迎來“三道紅線”融資新規(guī)。跌跌撞撞，房地產(chǎn)市場以“V”型反轉(zhuǎn)走過一年，表現(xiàn)超預(yù)期，2020年全國商品房銷售額仍有望創(chuàng)下新高，預(yù)計突破17萬億元。

    不過，在“房住不炒”的總基調(diào)下，監(jiān)管層對行業(yè)的調(diào)控并未放松。2020年最后一天，央行送來監(jiān)管“大禮包”，為銀行涉房貸款劃下“兩道紅線”，從銀行信貸端出發(fā)，與前期“三道紅線”等融資調(diào)控一脈相承。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2021年，從“十四五”規(guī)劃建議及中央經(jīng)濟工作會議表態(tài)來看，政策傾向仍舊是長效調(diào)控常態(tài)化，政策延續(xù)穩(wěn)定。其中重要的一點便是，房地產(chǎn)業(yè)要穩(wěn)杠桿、去金融化，精準(zhǔn)管控企業(yè)。

    對于依賴杠桿使用促進規(guī)模增長的房地產(chǎn)業(yè)來說，在高杠桿、高周轉(zhuǎn)開發(fā)時代已成為過去的當(dāng)下，2021年房地產(chǎn)市場又將走向何方？

    樓市延續(xù)分化

    2020年的樓市行情跌宕異常。

    一季度疫情影響下，各地售樓處暫停、工地停工，房地產(chǎn)市場成交低位徘徊；二季度隨著疫情威力減弱，以及各地頒布救市政策，市場逐漸復(fù)蘇。

    下半年，熱度回升、需求釋放使得部分城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，監(jiān)管層及時降溫，深圳祭出“深八條”、杭州為人才政策打補丁……樓市走向平穩(wěn)運行。

    房地產(chǎn)行業(yè)在2020年“V”形的走勢下，易居預(yù)計全年全國商品房銷售額將突破17萬億元，創(chuàng)下新高。

    具體來看，市場實則復(fù)蘇與分化并行。中指院數(shù)據(jù)顯示，一線城市疫情后市場快速回溫，2020年一線城市價格累計上漲3.93%，較2019年擴大3.32個百分點；二線城市價格累計上漲3.67%，較2019年收窄1.39個百分點；三四線代表城市價格累計上漲2.49%，漲幅較2019年收窄1.6個百分點。

    從各城市群來看，2020年長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較2019年均明顯擴大，其中長三角累計漲幅為近四年最高水平。

    不過，這樣的熱度在2021年或?qū)⒂兴禍亍?/p>

    “（長三角地區(qū)）2020年需求積極釋放，短期繼續(xù)提升空間相對有限。當(dāng)前長三角地區(qū)交易市場及土地市場熱度在調(diào)控政策影響下，均顯現(xiàn)高位回落態(tài)勢，預(yù)計2021年市場將保持嚴(yán)格調(diào)控。”中指院認(rèn)為，2021年長三角城市群房地產(chǎn)市場規(guī)模將有小幅增長，整體呈現(xiàn)量增價穩(wěn)格局。

    同時，盡管供需兩端均向好，粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模存增長空間，但鑒于目前地價、房價上漲仍存較大動力，中指院預(yù)計，2021年調(diào)控有進一步升級可能。

    具體到城市能級來看，“2021年，一線城市由于自身良好的經(jīng)濟基本面仍將保持其強勁的增長力，二線城市將保持穩(wěn)步增長，但是內(nèi)部城市表現(xiàn)‘良莠不齊’。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄預(yù)計，而三四線城市在疫情的沖擊下，疊加前幾年的需求透支，熱度下滑是大概率事件。

    同策研究院宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，三四線城市“棚改”改“舊改”，失去核心上漲動力。

    “2017年-2019年大部分三四線城市的火爆跟‘十三五’住房規(guī)劃提出的舊改計劃有直接關(guān)系。”宋紅衛(wèi)表示，當(dāng)前的情況顯示，主要的棚改任務(wù)已經(jīng)完成。而疊加人口持續(xù)流出，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等情況，部分三四線城市房地產(chǎn)市場的支撐進一步弱化。

    不過，億翰智庫提出，2020年三四線城市同比其實也呈上升態(tài)勢，結(jié)構(gòu)性變化越來越明顯，“位于長三角的三四線城市表現(xiàn)更好。2020年，無論是北方房企、西南房企還是華南房企普遍向長三角地區(qū)的三四線城市布局便是這樣的道理。”

    億翰智庫稱，“2021年三四線城市結(jié)構(gòu)性分化的特征預(yù)計會更加明顯，位于長三角地區(qū)的三四線城市表現(xiàn)更好，珠三角和中西部地區(qū)的三四線城市市場表現(xiàn)呈依次衰減趨勢。”

    融資規(guī)模增速放緩

    除了疫情對銷售造成的直接沖擊，2020年，對房地產(chǎn)業(yè)影響最大的莫過于融資新規(guī)的出臺。

    2020年8月下旬，央行、住建部與12家房企在京座談，9月“三道紅線”融資新規(guī)在12家房企試點實施。

    2021年伊始，“三道紅線”試點有望擴圍的消息傳出。1月初，有媒體報道稱，近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會，除2020年9月已參與融資新規(guī)試點的房企外，還包括部分去年未參與試點的房企。另據(jù)記者求證，1月1日開始試點已經(jīng)擴圍。某此前并不在12家名單中、規(guī)模超2000億元的房企近日也參加了上述座談會。

    在某國資背景房企人士看來，“‘三道紅線’擴容不擴容的意義不太大，踩了線的房企都要降負(fù)債。”

    在直接給房企融資套上緊箍的同時，監(jiān)管層在2020年12月31日又發(fā)布新規(guī)，對銀行業(yè)金融機構(gòu)涉及房地產(chǎn)貸款及個人住房貸款的比例進行明確要求，給銀行業(yè)在涉房貸款方面劃下了新紅線。這被部分銀行業(yè)人士稱為最嚴(yán)“限貸令”。

    不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為新規(guī)的影響相對可控?？硕鹧芯繄蟾姹硎?，兩道融資余額紅線下，超標(biāo)銀行個數(shù)較少，并且有2年或4過渡期，對超標(biāo)較多的銀行亦有增減的靈活空間等。

    “鑒于此前對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管已經(jīng)較緊，此次出臺的政策舉措對受評中國開發(fā)商的總體信用影響應(yīng)為中等。”標(biāo)普發(fā)布的報告顯示，國內(nèi)開發(fā)商的總體債務(wù)增速已明顯放緩，2020年上半年同比增長約3%，而2019年和2017年同比分別增長16%和30%。

    另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全年，房企境內(nèi)外債券融資累計約12132億元，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但同比增速僅為3%。

    值得一提的是，2021年開年，房企融資呈井噴的現(xiàn)象。不完全統(tǒng)計顯示，截至1月10日，已有近30家房企發(fā)行債券，境內(nèi)外累計發(fā)行規(guī)模約550億元。其中碧桂園一筆擬發(fā)行的5億美元票據(jù)，票面利率低至為2.7%。

    陳霄表示，年初集中發(fā)債屬于歷年傳統(tǒng)，房企搶跑發(fā)債，一方面年初融資成本較低，另外，也是防止后期融資收緊所帶來的融資困難。

    在億翰智庫研究總監(jiān)于小雨看來，房地產(chǎn)業(yè)的融資新規(guī)是有條件的收緊，“不是不讓企業(yè)融資，是讓杠桿降下來、控風(fēng)險。”

    此前有消息稱，恒大、融創(chuàng)計劃首次在中國銀行間市場發(fā)債。某Top10房企人士向記者表示，“三道紅線”控制的是融資總量，并未針對某種具體融資方式，只要總量能得到控制，多元化融資反而是受到鼓勵的。

    從全年來看，標(biāo)普預(yù)計行業(yè)融資環(huán)境將延續(xù)2020年下半年中性偏緊的狀態(tài)。

    但房企的融資從緊態(tài)勢不會改變。“2021年房企短期償債的壓力并不小于2020年。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者分析，眾多房企一方面需要“借新還舊”，另一方面渠道費用和土地及建造成本的增加導(dǎo)致利潤不斷被侵蝕，都會推動房企融資需求提升。

    不過，對于一直仰賴高杠桿推動規(guī)模增長的房地產(chǎn)業(yè)來說，融資規(guī)模整體增速被限制之后，行業(yè)擴張速度也將被影響。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認(rèn)為，未來幾年銷售額可能還會繼續(xù)增長，但銷售面積預(yù)計會維持在16億平方米左右。

    中指院預(yù)計，2021年全年商品房銷售面積下降2.3%-3.8%，銷售均價則將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，漲幅在3.9%-5.4%之間。

    標(biāo)普則認(rèn)為，2021年全國銷售額與2020年總體持平，其中銷售均價可能會出現(xiàn)5%以內(nèi)的降幅，而銷售面積的增長基本能夠予以彌補。其預(yù)計，在融資環(huán)境收緊的背景下，開發(fā)商可能會降價促銷，以彌補現(xiàn)金流；同時大城市需求快速釋放后已顯疲態(tài)，而地方政府的限購、遏制炒房等措施也控制了房價上漲的勢頭。

    長三角地區(qū)受青睞

    市場熱度的分化，疊加融資新規(guī)，房企難以像過去一樣借用高杠桿四處“撒錢”。據(jù)東北證券分析師王小勇測算，2021年土地成交價款增速收窄至7%；“三道紅線”管控下房企拿地投資行為會更加審慎，預(yù)計土地購置面積小幅修復(fù)至-3%。

    資金有限的情況下，布局選擇的重要性也進一步提高。

    “從過往來看，無論是一二線城市還是三四線以下城市，由于全國樓市處于去庫存以及城市化進程之中，各地項目的去化難度普遍不高，甚至不少城市拿地成本偏高，也能在上一輪房價上漲過程中得到收益。”張波分析，“但在房企融資監(jiān)管精細(xì)化的階段，戰(zhàn)略布局尤其拿地層面出現(xiàn)一定比例失誤，對于企業(yè)的影響將可能變得十分明顯。”

    標(biāo)普認(rèn)為，“如果土地儲備分布在偏遠(yuǎn)地區(qū)，即使規(guī)模龐大，那么開發(fā)商的競爭力恐怕也會落后于布局在經(jīng)濟實力更強、市場更穩(wěn)定地區(qū)的同業(yè)。”

    因此，向經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)、需求旺盛的區(qū)域聚集成為許多房企的選擇。這一情況在2020年已有所體現(xiàn)。

    2020年初定下“南移西拓”戰(zhàn)略的遠(yuǎn)洋集團在拿地方面向華東、華南等區(qū)域進發(fā)。據(jù)其透露，在全年超40個新增項目中，“南移西拓”項目占比高達(dá)70%。大本營位于華南的龍光集團于2020年7月9日初以23.8億元總價摘得上海楊浦區(qū)一宗宅地，首進上海，并于年內(nèi)首次進入寧波、南京、昆山等城市。

    融信也堅持在包括上海在內(nèi)的長三角地區(qū)積極搶地。“在目前的環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年還是拿一二線（城市的地）。”融信管理層在2020年中期業(yè)績會上表示，2020年土地溢價比較高的主要還是集中在經(jīng)濟比較好的長三角地區(qū)，“這一帶的發(fā)展?jié)摿?、安全性特別高”。

    事實上，2021年剛過去的十余天里，長三角土地市場的熱度已得到明顯體現(xiàn)?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的報告顯示，近期徐州成交的2宗地溢價率均在120%以上；杭州、嘉興、寧波、金華等市場熱度也保持較高水平，溢價率均在20%以上。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，預(yù)計2021年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，未來房企關(guān)注度會集中于此；而三四線城市土地市場熱度會有所下降，土地市場逐漸轉(zhuǎn)冷。

    不過，也有三四線城市值得關(guān)注。億翰智庫認(rèn)為，2020年，位于長三角和珠三角地區(qū)的三四線城市表現(xiàn)較好，這也使得無論北方房企、西南房企還是華南房企普遍向長三角地區(qū)的三四線城市布局。

    于小雨表示，這一趨勢有望延續(xù)，“房企投資方向上偏向于高價值地區(qū)，諸如長三角、珠三角經(jīng)濟圈中的強三線城市成為房企布局的熱門區(qū)域。”