在經(jīng)濟(jì)下行與樓市調(diào)控的雙面夾擊下，地產(chǎn)行業(yè)壓力漸顯。但從當(dāng)前已披露2018年年報(bào)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，各大房企的整體規(guī)模業(yè)績(jī)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，全國(guó)千億級(jí)房企數(shù)量已從2017年的17家，增加到現(xiàn)在的30家，包括金科、陽(yáng)光城、中國(guó)金茂（3.42+0.88%）等已成功晉級(jí)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，新晉千億房企實(shí)現(xiàn)百億向千億級(jí)跨越發(fā)展，基本具有共同規(guī)律：均衡布局、土儲(chǔ)充足、聚焦一二線城市等。隨著行業(yè)集中度提升，千億已成為未來(lái)參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的門(mén)檻，千億之外的企業(yè)則面臨被邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。而邁入千億門(mén)檻的房企往往也受擴(kuò)張過(guò)快、杠桿過(guò)高等困擾，同時(shí)負(fù)債水平高、利潤(rùn)率低等問(wèn)題也是未來(lái)需要調(diào)整的目標(biāo)。

    千億野心

    與行業(yè)整體放緩不同，2018年中國(guó)銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)千億級(jí)的房企數(shù)量依舊在增加。從目前已發(fā)布的房企年報(bào)來(lái)看，2018年行業(yè)新增千億房企13家，達(dá)到30家。而在去年初定下千億目標(biāo)的房企至少有46家，房企實(shí)現(xiàn)規(guī)?；膽B(tài)依舊迫切。

    新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)8-10年時(shí)間左右會(huì)進(jìn)入寡頭時(shí)代。一旦寡頭階段來(lái)臨，8強(qiáng)房企市場(chǎng)占有率將超70%。

    事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)集中度的確在今年大幅上升。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，2018年房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷(xiāo)售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。各梯隊(duì)市場(chǎng)份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。

    易居研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，從總體趨勢(shì)上看，龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢(shì)，快速進(jìn)入相對(duì)活躍的市場(chǎng)。通過(guò)合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性。尤其是在當(dāng)前行業(yè)下行、市場(chǎng)不穩(wěn)定的背景下，只有擁有持續(xù)穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，才能抵御市場(chǎng)寒流來(lái)襲時(shí)的變化。相對(duì)而言，中小房企則因地域限制，2018年業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大分化。

    “另一個(gè)與融資有關(guān)的背景也不能忽略。”一位地產(chǎn)行業(yè)觀察人士分析，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，千億房企抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，信用違約幾率較低，是優(yōu)良合作對(duì)象。這也造成了房企爭(zhēng)相沖擊千億門(mén)檻，搶奪資本市場(chǎng)入場(chǎng)。

    “從企業(yè)發(fā)展角度上看，高周轉(zhuǎn)是化解企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。”一家龍頭房企掌門(mén)人曾如此闡釋他對(duì)規(guī)模化的理解。而他的公司在短短幾年時(shí)間里，從數(shù)百億沖到數(shù)千億，并登上行業(yè)榜單的前列。

    新晉級(jí)千億的房企，幾乎都在復(fù)制領(lǐng)跑者的成功經(jīng)驗(yàn)。借助全國(guó)化布局和高周轉(zhuǎn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，包括陽(yáng)光城、金茂、中南置地等多數(shù)后崛起的房企銷(xiāo)售額幾乎每年都保持了高速增長(zhǎng)。

    千億后財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

    并非邁入千億門(mén)檻就萬(wàn)事大吉。

    實(shí)際上，為取得跨躍發(fā)展，新晉千億級(jí)企業(yè)無(wú)不以加杠桿的形式，尋求起飛，高負(fù)債率與高增長(zhǎng)長(zhǎng)期以來(lái)一直并行。嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的變化、地產(chǎn)行業(yè)下行，以及整體融資環(huán)境的收緊，房企高杠桿的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。依靠加杠桿來(lái)加速擴(kuò)張的模式比以往的風(fēng)險(xiǎn)加大不少。

    實(shí)際上，去年銀億股份因資金周轉(zhuǎn)困難，致使發(fā)行的公司債券“15銀億01”未能如期償付；以及佳源國(guó)際因深陷業(yè)績(jī)注水及債務(wù)兌付危機(jī)等傳聞導(dǎo)致股價(jià)閃崩等，都被認(rèn)為是因高杠桿擴(kuò)張所引發(fā)的危機(jī)。如何保持發(fā)展速度與財(cái)務(wù)杠桿的平衡，是擺在剛剛邁入千億規(guī)模和正在沖擊千億門(mén)檻房企們面前的課題。

    陽(yáng)光城是近年來(lái)被行業(yè)貼上了高增長(zhǎng)加高負(fù)債兩個(gè)標(biāo)簽的房企。據(jù)該公司年報(bào)顯示，“加大去化量、保證供貨量、追回款”是陽(yáng)光城一年來(lái)的工作重點(diǎn)。保持規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，多方強(qiáng)化財(cái)務(wù)杠桿合理運(yùn)用。截至2018年底，陽(yáng)光城凈負(fù)債率下降至182.22%，同比下降了70個(gè)百分點(diǎn)，雖然負(fù)債率仍高于行業(yè)平均水平，但財(cái)務(wù)狀況改善明顯。

    另一家剛跨躍千億門(mén)檻的公司中國(guó)金茂，2018年財(cái)務(wù)杠桿也呈下降狀態(tài)。報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂的凈負(fù)債率為71%，較2017年下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)，貨幣資金258億元，同比增長(zhǎng)14%，資金增長(zhǎng)讓企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)下降。

    降負(fù)債之外，對(duì)千億級(jí)房企而言，盈利能力同樣十分關(guān)鍵。

    從目前以發(fā)布年報(bào)的房企來(lái)看，并非所有的千億級(jí)公司在企業(yè)利潤(rùn)方面都表現(xiàn)優(yōu)異。統(tǒng)計(jì)顯示，包括富力、遠(yuǎn)洋、綠城這些名企2018年度利潤(rùn)均有所下降，甚至“腰斬”。外界分析，富力受之前收購(gòu)大量酒店資產(chǎn)帶來(lái)的影響仍在持續(xù)。而綠城則是因?yàn)槟陜?nèi)計(jì)提的物業(yè)減值虧損撥備增加明顯所致。2018年遠(yuǎn)洋凈利潤(rùn)為35.74億元，同比減少30.12%，被外界分析為因重倉(cāng)調(diào)控區(qū)域所致，未來(lái)需調(diào)整投資結(jié)構(gòu)以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2018年房企利潤(rùn)率出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于資金成本相比2017年明顯上漲。2018年隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度越來(lái)越大。

    質(zhì)量還是速度

    盡管當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，但在“以穩(wěn)為主”的政策大環(huán)境下，尋求有質(zhì)發(fā)展、效益與規(guī)模并重已經(jīng)成為諸多房企的共識(shí)。

    萬(wàn)科在發(fā)布2018年業(yè)績(jī)報(bào)告同時(shí)發(fā)布的《致股東》中指出，在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，市場(chǎng)單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴(kuò)張的紅利期已經(jīng)結(jié)束。

    億翰智庫(kù)研究報(bào)告顯示，各大房企目前公布的銷(xiāo)售目標(biāo)已直觀體現(xiàn)了房企“降速求穩(wěn)”的初衷。從梳理的數(shù)十家房企業(yè)績(jī)目標(biāo)來(lái)看，2019年目標(biāo)對(duì)比2018年銷(xiāo)售增幅均值為21%，相比去年的數(shù)據(jù)下降了逾20個(gè)百分點(diǎn)。

    需要注意的是，對(duì)于“降速求穩(wěn)”各梯隊(duì)企業(yè)間還存在些許差異。統(tǒng)計(jì)顯示，2000億元規(guī)模及以上房企2019年目標(biāo)多處于10%-15%區(qū)間。因?qū)σ?guī)模提升已不迫切，在市場(chǎng)前景仍不明朗的情況下，多數(shù)主動(dòng)放緩業(yè)績(jī)?cè)鏊?，如碧桂園（8.35+0.00%）提出提質(zhì)控速，萬(wàn)科表態(tài)要收斂聚焦、鞏固基本盤(pán)。千億規(guī)模及以上房企2019年目標(biāo)多處于15%-20%區(qū)間。該類(lèi)房企在達(dá)千億規(guī)模后，有意識(shí)地放慢速度，為匹配自身規(guī)模開(kāi)始著力優(yōu)化各方面的能力。這也是這些千億房企同比增幅下滑的原因。如陽(yáng)光城、雅居樂(lè)等都表示，千億之后將會(huì)更關(guān)注品質(zhì)，而在投資上都顯示出審慎態(tài)度。

    但千億規(guī)模以下的房企，尤其是沖擊千億的公司在2019年目標(biāo)多處于20%-30%區(qū)間，依舊保持積極擴(kuò)張心態(tài)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，“千億軍團(tuán)”擴(kuò)容，與近年來(lái)增量市場(chǎng)擴(kuò)大有關(guān)。2010年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為1萬(wàn)億元，到2017年已達(dá)到13萬(wàn)億元，七年時(shí)間增長(zhǎng)了13倍。這也是萬(wàn)科用了數(shù)十年才實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模，但近幾年來(lái)一些中型企業(yè)僅花費(fèi)了幾年時(shí)間就跨越了千億門(mén)檻。但現(xiàn)在的問(wèn)題是，隨著整個(gè)行業(yè)進(jìn)入下行通道，未來(lái)的空間能不能容納更多的千億公司。