01

    臨近春節(jié)，也到了關(guān)于上一年一些重要數(shù)據(jù)公布的時(shí)候。通過研讀這些數(shù)據(jù)，我們可以在宏觀上了解整個(gè)行業(yè)的發(fā)展情況，通過各項(xiàng)數(shù)據(jù)的對(duì)比，可以預(yù)判接下來一年大的脈絡(luò)走勢。

    昨天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年全國房地產(chǎn)投資和銷售情況。

    2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。

    商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

    而2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元；2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，商品房銷售額是117627億元。

    通過對(duì)比最近兩年的數(shù)據(jù)，我們可以看到，2018年，雖然房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大大小小400多次調(diào)控，但是縱觀全年的銷售情況，無論是商品房的面積還是金額方面都超過了認(rèn)為是行情最好的2016—2017年，刷新了新的歷史記錄。

    不僅如此，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。

    2018年的房地產(chǎn)市場不斷刷新各種歷史記錄，可以說有些出乎人們的意料。在很多人的印象里，2018年是個(gè)比較特殊的歷史節(jié)點(diǎn)，調(diào)控之多前所未有，而結(jié)果卻有這樣的成績。

    同時(shí)，也難免帶來一個(gè)疑問：2019年，房地產(chǎn)市場還會(huì)延續(xù)這種發(fā)展勢頭嗎？

    02

    和這份房地產(chǎn)投資開發(fā)情況幾乎同時(shí)間發(fā)布的還有2018年全國的GDP數(shù)據(jù)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值900309億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長6.6%，實(shí)現(xiàn)了6.5%左右的預(yù)期發(fā)展目標(biāo)。分季度看，一季度同比增長6.8%，二季度增長6.7%，三季度增長6.5%，四季度增長6.4%。

    和上面的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一樣，2018年全國GDP也創(chuàng)造了歷史新高，首次突破90萬億。

    值得一提的是，2018年第四季度GDP同比增長6.4%，這是近十年新低，與2009年第一季度GDP增速持平。

    而2018年全年GDP增速6.6%，也是自1992年以來的新低。

    GDP增速放緩，同時(shí)房地產(chǎn)銷售創(chuàng)新高，看似矛盾的數(shù)據(jù)背后，其實(shí)可以得出一個(gè)結(jié)論：樓市發(fā)展最火熱的時(shí)期趨于結(jié)束，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

    其實(shí)在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的這份房地產(chǎn)投資開發(fā)情況中，一些數(shù)據(jù)也可以看出目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)略顯疲態(tài)。

    比如，2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。投資數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)最低。

    另一方面，從市場走勢看，已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)漲幅明顯放緩的趨勢，12月雖然短期沖刺銷售有所上行，但從9-11月的同比看，已經(jīng)出現(xiàn)了成交面積的明顯同比下調(diào)。

    并且，進(jìn)入2019年以來，房地產(chǎn)銷售增速較12月明顯回落，再次進(jìn)入負(fù)區(qū)間。1月上半月，30個(gè)大中城市商品房銷售面積同比增速達(dá)-12.6%，較2018年12月的8.5%有較為明顯的回落。

    其中，一線城市銷售同比增速回落近8個(gè)點(diǎn)至11.2%，二線城市大幅回落超30個(gè)點(diǎn)至-34.5%，三線城市小幅改善5個(gè)點(diǎn)至29%。

    同時(shí)，在土地市場方面也呈現(xiàn)相同的趨勢。

    100個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，1月，土地供應(yīng)面積同比增速放緩近27個(gè)點(diǎn)至-16.4%，成交面積同比增速回落近50個(gè)點(diǎn)至-46.3%。其中，一二三線城市土地供應(yīng)和成交面積增速均放緩，土地溢價(jià)率方面，一線城市和三線城市土地溢價(jià)率有較為明顯的回落。

    03

    我們看到，2018年末到2019年1月這段時(shí)間從菏澤到青島，從廣州到珠海。這些城市部分松綁了調(diào)控政策，給樓市開了一條小口。

    而在最近地方“兩會(huì)”上，部分城市微調(diào)樓市調(diào)控內(nèi)容，提出“一城一策”方案，代表著房地產(chǎn)“因城施策”階段的開啟。

    比如，1月17日，河南省十三屆人大二次會(huì)議召開記者會(huì)，河南省住建廳副廳長張達(dá)表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。

    在福建，福建省省長唐登杰向福建省十三屆人大二次會(huì)議作政府工作報(bào)告。報(bào)告說，健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

    此外，浙江也表示將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。

    此外，就在昨天，1月21日，中央召開了《省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班》，對(duì)于房地產(chǎn)來說，這是特別重要的一次會(huì)議。

    房地產(chǎn)調(diào)控的政策口徑發(fā)生了一個(gè)微妙的轉(zhuǎn)變——“房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”后，這回多加了兩個(gè)字“方案”，建立/研究/構(gòu)建……長效機(jī)制的表述也調(diào)整成“穩(wěn)妥實(shí)施”。

    幾字之差，意味著政策信號(hào)的明確。

    一、房地產(chǎn)市場長效機(jī)制方案已經(jīng)從研究起草中的草案變成了方案，下一步應(yīng)該就能從行政程序和立法程序中窺到長效機(jī)制的身影。

    二、正式宣布房地產(chǎn)長效機(jī)制正式進(jìn)入了“實(shí)施”階段。政策信號(hào)再度明確。

    這其中最重要的是“穩(wěn)妥”，2019年在諸多不利因素下，“六穩(wěn)”，尤其是穩(wěn)預(yù)期成為重中之重，房地產(chǎn)長效機(jī)制的實(shí)施一定不是以破壞穩(wěn)定局面為代價(jià)的。

    04

    顯然，這不是炒房客所樂見的結(jié)果，眾所周知，房產(chǎn)投資最重要的，就是在利空因素下抄底，然后在大利好中拋出。而“穩(wěn)妥”的整體局面，房產(chǎn)的投資空間也就急劇縮小。

    指望著買房發(fā)大財(cái)?shù)南敕?，大部分人要落空了。就現(xiàn)在的情況而言，地產(chǎn)的黃金時(shí)代不在，對(duì)于房地產(chǎn)的投資屬性，也要有重新的認(rèn)識(shí)，未來的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)從創(chuàng)造財(cái)富最好標(biāo)的物，變?yōu)榉烙缘耐顿Y產(chǎn)品。

    現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)金流比杠桿更重要，投資門檻也會(huì)進(jìn)一步提升。