雖然國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年8月份一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有漲，但民間機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)卻顯示，不少熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了沖高回落，進(jìn)入漲跌互現(xiàn)，平穩(wěn)理性狀態(tài)。

    中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從典型城市的國慶長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，北京新建住宅國慶前6天網(wǎng)簽55套，二手房住宅網(wǎng)簽37套，上海網(wǎng)簽新建住宅553套，廣州583套，深圳191套。整體看，一線城市成交量延續(xù)了過去一年的低迷。

    而今年1~9月熱點(diǎn)一二線城市的新建住宅成交量出現(xiàn)了明顯的同比下調(diào)。9月份超過六成的城市成交量同比出現(xiàn)了下調(diào)的現(xiàn)象。2018年樓市金九成色不足。

    一二線城市新建住宅成交情況。資料來源：中原地產(chǎn)

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，國慶期間很多城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，所以數(shù)據(jù)缺失，但從最近的市場看，部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)。全國一二線城市，9月樓市成交量環(huán)比8月均無明顯上漲現(xiàn)象，樓市告別“金九”。包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。

    樓市調(diào)控重壓，信貸收緊，最近各地市場不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)從緊，公積金政策在全國多個(gè)城市也開始收緊，使得市場觀望情緒升溫。

    張大偉表示，多個(gè)城市樓市逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價(jià)調(diào)整開始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象。

    “熱點(diǎn)城市開始進(jìn)入賣不完時(shí)代，包括杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現(xiàn)了環(huán)比上升的現(xiàn)象，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行。”張大偉稱。

    市場整體成交數(shù)據(jù)較為低迷，這種形勢下，企業(yè)營銷層面的應(yīng)對顯得更為重要。張大偉表示，最近不少房企都在進(jìn)入促銷優(yōu)惠、加快回款的節(jié)奏中，這種情況下，打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能從個(gè)案由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散，未來售房糾紛與降價(jià)要補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象很可能明顯增加。

    樓市總體趨勢的變化也逐漸反映在土地市場上，近段時(shí)間以來，隨著樓市調(diào)控的深入，特別是各地調(diào)控政策持續(xù)加碼，一些熱點(diǎn)城市土地市場逐漸出現(xiàn)了流標(biāo)現(xiàn)象。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，二線城市連續(xù)兩個(gè)月土地流標(biāo)數(shù)量創(chuàng)新高，8月份單月流標(biāo)土地?cái)?shù)量高達(dá)71宗，超過7月的68宗。

    張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)土地流標(biāo)情況存在地塊本身的因素。當(dāng)下主流一二線城市都有針對土地限價(jià)、限面積、限配套的要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。有部分地塊掛牌價(jià)格過高，也是出現(xiàn)流標(biāo)的主要原因之一。

    而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力逐漸增大，客觀上也要求它們更加理性拿地。

    “從2016年9·30調(diào)控開始，全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。”張大偉說。

    他認(rèn)為，雖然目前看土地流標(biāo)依然不是主流，流標(biāo)土地的數(shù)量和面積占比依然較低，但隨著國內(nèi)樓市的繼續(xù)降溫持續(xù)，預(yù)計(jì)2018年下半年市場降溫下，土地流標(biāo)可能繼續(xù)增加。整體看2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。

    樓市初現(xiàn)沖高回落跡象，對房地產(chǎn)市場走勢影響最大的政策面是否會有所調(diào)整？

    央行10月7日宣布，自2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。降準(zhǔn)所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），這部分MLF當(dāng)日不再續(xù)做。除去此部分，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。

    央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，銀行體系流動(dòng)性總量基本穩(wěn)定，銀根是穩(wěn)健中性的，貨幣政策取向沒有改變。

    張大偉認(rèn)為，從過往歷史情況看，降準(zhǔn)對于房地產(chǎn)來說肯定有利好因素，能緩解資金面壓力。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金106682億元，同比增長6.9%，增速比1~7月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款15783億元，下降6.6%；利用外資35億元，下降68.3%；自籌資金34959億元，增長11.2%。

    “降準(zhǔn)能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，另外對于購房者來說也能夠相對獲得平穩(wěn)的信貸價(jià)格。”張大偉稱，央行這一輪降準(zhǔn)的目的很明確，就是保證市場的流動(dòng)性，主要是小微企業(yè)的流動(dòng)性，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注水，目的絕不是樓市、股市，但難免樓市會有所獲益。