2018年上半年，全國(guó)樓市調(diào)控大戲頻頻上演，讓人目不暇接。如今，時(shí)間的軌跡步入樓市下半場(chǎng)，走向如何？是否是入手最佳時(shí)機(jī)？身邊真實(shí)的購(gòu)房案例或許給你幾分啟發(fā)。

    證券時(shí)報(bào)記者王一鳴

    2018年已過(guò)半，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度未見(jiàn)絲毫放松。

    近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)密集整頓潮。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在北京、上海、廣州、深圳等全國(guó)30個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)后，僅7月上旬就有16個(gè)省市發(fā)布調(diào)控政策與執(zhí)法結(jié)果，“反炒房攻堅(jiān)戰(zhàn)”正式打響。就在上周，上海限購(gòu)政策再升級(jí)——嚴(yán)控企業(yè)購(gòu)房，提高了公司購(gòu)房的準(zhǔn)入門(mén)檻，也成為繼西安、長(zhǎng)沙和杭州暫停企業(yè)購(gòu)房后，首個(gè)出臺(tái)規(guī)范企業(yè)購(gòu)房規(guī)定的一線城市。

    以上海樓市為例，在近年來(lái)密集調(diào)控背景下，影響幾何，有哪些變化？筆者分享身邊一位“頗有頭腦”的友人在滬賣(mài)房、置換的故事，以供讀者近距離感受樓市的近況：小周是筆者多年好友，2008年碩士畢業(yè)的他獨(dú)自來(lái)上海打拼。2011年，懷揣著20萬(wàn)元積蓄以及在父母的幫助下，他在上海中環(huán)附近以約120萬(wàn)元總價(jià)購(gòu)入一套50平的一室一廳老公房，算在上海安了家。

    出于日后成家、接父母一起住等需要，2017年過(guò)年期間，工作小有所成、已成為新上海人的小周做了個(gè)決定，打算繼續(xù)在中環(huán)附近置換大面積住房。彼時(shí)經(jīng)歷2016年11月史上最嚴(yán)“滬九條”出臺(tái)后，上海樓市正在逐步降溫，部分買(mǎi)賣(mài)方均步入觀望，但仍有不少人處于慣性思維，認(rèn)為房?jī)r(jià)歇一歇還要繼續(xù)漲。

    在領(lǐng)會(huì)中央“房住不炒”表態(tài)后，從事金融工作、思維敏捷的小周當(dāng)機(jī)立斷——降價(jià)賣(mài)房。2017年2月底，其所在小區(qū)同類(lèi)型的房子掛牌價(jià)大多在320萬(wàn)元以上，小周決定降價(jià)至305萬(wàn)元掛牌出售，并且向房產(chǎn)中介表態(tài)價(jià)格還有商量余地。一時(shí)間，憑借誠(chéng)意的掛牌價(jià)格、裝修整潔，該套房源為多家中介所熱推，在整體樓市成交已開(kāi)始降溫背景下，上門(mén)看房者仍絡(luò)繹不絕。兩個(gè)月后，小周的一室戶以近300萬(wàn)的價(jià)格成交。當(dāng)年7月底，上海搖號(hào)買(mǎi)房細(xì)則出臺(tái)，這對(duì)于小周來(lái)說(shuō)又多了一個(gè)選擇——搖號(hào)買(mǎi)房。至9月下旬，出手房源的尾款已悉數(shù)匯入他的銀行賬戶，正值炎熱酷夏，此時(shí)該小區(qū)多數(shù)掛牌房源已開(kāi)始無(wú)人問(wèn)津，類(lèi)似的情況也出現(xiàn)在上海其他多數(shù)地區(qū)，小周暗暗慶幸自己的出手時(shí)機(jī)還算不錯(cuò)。

    拿到300萬(wàn)巨款后，身邊不少人均敦促小周應(yīng)盡快買(mǎi)房“現(xiàn)在不買(mǎi)，明年再一漲怎么辦？”。但小周卻決定先觀望，他認(rèn)為一般樓市上漲和調(diào)整的周期相對(duì)其他投資市場(chǎng)要更長(zhǎng)，在政策嚴(yán)控背景下，應(yīng)有充足的時(shí)間進(jìn)行選擇和思考。同時(shí)，其將所得資金全部轉(zhuǎn)入短期銀行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)期年化收益約5%，然后一有空便頻繁走訪預(yù)算內(nèi)的一、二手樓盤(pán)。轉(zhuǎn)眼到了2018年3月，小周的300萬(wàn)資金已獲得了約7萬(wàn)元的利息，而原小區(qū)同類(lèi)型的房源最近一筆成交價(jià)已低至285萬(wàn)元。小周更加篤定并認(rèn)為當(dāng)初的研判是正確的。

    在這觀望和走訪樓盤(pán)的半年時(shí)間內(nèi)，小周的大致感受是，對(duì)于購(gòu)房者而言，目前一二手房都是可以考慮的目標(biāo)：二手房眼下是買(mǎi)方市場(chǎng)，有一定議價(jià)空間，不少樓盤(pán)還有筍盤(pán)出現(xiàn)。相比不少二手房拎包入住，一手新盤(pán)大多是一兩年后交房的期房，受到預(yù)售證調(diào)控影響，雖然整體開(kāi)盤(pán)價(jià)不高，但不是每個(gè)樓盤(pán)都是一二手明顯倒掛，也有新盤(pán)因?yàn)槎▋r(jià)和二手房相差無(wú)幾、抑或地段不佳等因素，去化率尚不理想，所以不應(yīng)看到新房就覺(jué)得是買(mǎi)到便宜，也需要多方對(duì)比，酌情選購(gòu)。

    在今年4月，雖然有些超預(yù)算，但小周咬咬牙決定加入了位于浦東前灘地區(qū)的某網(wǎng)紅一手樓盤(pán)的認(rèn)籌大軍，這是近半年來(lái)他第一次出手，光排隊(duì)認(rèn)籌就用了4個(gè)多小時(shí)。據(jù)了解，該樓盤(pán)憑借前灘、學(xué)區(qū)、相對(duì)低價(jià)等多重優(yōu)勢(shì)，最后吸引3000余位購(gòu)房者參與了搖號(hào)，而房源僅有400余套。最后，運(yùn)氣不佳的小周抽到的號(hào)碼排到2000開(kāi)外，無(wú)緣本次搖號(hào)。但他并未氣餒，繼續(xù)等待下一次心儀的新盤(pán)或二手房源出現(xiàn)。他相信，樓市寒冬中，給予了他這樣的買(mǎi)家有很多機(jī)會(huì)。截至目前，經(jīng)過(guò)近10個(gè)月的銀行理財(cái)，小周購(gòu)房本金已較最初多了10余萬(wàn)（除去認(rèn)籌相關(guān)成本），而他的置換之路仍在繼續(xù)，樓市的調(diào)整也在繼續(xù)。

    “熱門(mén)的一手房，多數(shù)是一二手價(jià)格倒掛，不僅吸引了該地段周邊的需求，也對(duì)二手房?jī)r(jià)形成了沖擊，購(gòu)房者也會(huì)以此作為和房東的談判籌碼。”小周分析認(rèn)為，這樣一來(lái)二手房的節(jié)奏也被打亂了。就在上周，小周告訴筆者，看中了一套品相不錯(cuò)的二手房，正在和賣(mài)家商談具體成交價(jià)，該小區(qū)最近一年的成交價(jià)格調(diào)整了約10%。

    目前的樓市環(huán)境對(duì)小周這樣手握重金的購(gòu)房者顯然是有利的。上海鏈家市場(chǎng)分析師趙葆根近日表示，今年上半年，全市共計(jì)成交二手住宅8.11萬(wàn)套，略高于去年同期的7.79萬(wàn)套，市場(chǎng)在成交量方面，基本保持了與去年相仿的水平。伴隨著越來(lái)越多置換型購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的下調(diào)，二手市場(chǎng)將逐漸形成量穩(wěn)價(jià)跌的局面。