18日，浙江澤大律師事務(wù)所（下稱“浙江澤大”）在報(bào)紙上刊登了一則《嚴(yán)正聲明》，對(duì)浙江東日11月4日披露的董事會(huì)決議公告進(jìn)行抗議。委托浙江澤大律師事務(wù)所發(fā)出上述聲明的陳建南、鄭英等人，在1999年交了10.05萬(wàn)元定金預(yù)購(gòu)東方花苑（東區(qū)）的房子，但該項(xiàng)目因種種原因到今年2月才動(dòng)工，導(dǎo)致歷史遺留問(wèn)題20年未能解決。

    雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于這68戶當(dāng)前應(yīng)以何種價(jià)格購(gòu)買(mǎi)新房。就這一歷史遺留問(wèn)題，證券時(shí)報(bào)·e公司記者分別采訪了爭(zhēng)議雙方。

    歷史遺留問(wèn)題

    1999年，陳建南、鄭英等68戶分別繳納了10.05萬(wàn)元的定金，預(yù)購(gòu)東方花苑（東區(qū)）的新房。按照這68戶預(yù)購(gòu)房戶的代表陳林（化名）向證券時(shí)報(bào)·e公司記者提供的信息，68戶當(dāng)時(shí)均已按照設(shè)計(jì)圖紙選好了具體房源，每戶平均建筑面積124.07平方米。

    然而，東方花苑（東區(qū)）并未能按計(jì)劃開(kāi)發(fā)，因道路規(guī)劃、拆遷、土地置換等原因，68戶預(yù)購(gòu)房者等了20年，溫州房?jī)r(jià)也早已不是當(dāng)年模樣。另一方面，正是由于東方花苑（東區(qū)）的歷史遺留問(wèn)題，浙江東日與間接控股股東溫州市現(xiàn)代集團(tuán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題遲遲未得到徹底解決。11月4日，浙江東日召開(kāi)董事會(huì)，審議通過(guò)《關(guān)于全資子公司東日房開(kāi)歷史遺留問(wèn)題解決方案》的議案。正是這一解決方案，遭到了預(yù)購(gòu)房者的強(qiáng)烈反對(duì)。

    公告顯示，浙江東日委托評(píng)估公司以不同時(shí)點(diǎn)分別對(duì)東方花苑（東區(qū)）原址建成及新址建成出售的住宅價(jià)格進(jìn)行評(píng)估咨詢。以2019年7月31日為基準(zhǔn)日，新址擬建成后出售的住宅銷售價(jià)格的評(píng)估結(jié)果為27580元/平方米；以1999年8月31日為基準(zhǔn)日，原址建成后出售的住宅銷售價(jià)格的評(píng)估結(jié)果為3930元/平方米。

    由此，浙江東日確認(rèn)東方花苑（東區(qū)）擬出售的均價(jià)在20年間的增值率為602%。浙江東日給出的解決方案是，對(duì)原68戶意向購(gòu)房戶所交定金10.5萬(wàn)元資金，視同其于1999年購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)面積的商品房，其歷時(shí)20年所實(shí)現(xiàn)的增值為10.5*602%=60.48萬(wàn)元。溫州房開(kāi)將與認(rèn)同此次補(bǔ)償方案的相關(guān)意向購(gòu)房戶簽署《補(bǔ)償協(xié)議》，補(bǔ)償其60.48萬(wàn)元，同時(shí)保留其定向銷售購(gòu)房資格，銷售價(jià)格將根據(jù)市場(chǎng)價(jià)確定。

    這一解決方案引起68戶預(yù)購(gòu)房者的強(qiáng)烈反彈。11月18日，浙江澤大在報(bào)紙上刊登《嚴(yán)正聲明》稱，浙江東日董事會(huì)通過(guò)的解決方案完全屬于浙江東日的單方意愿和行為，不論其尋求或訴諸包括股東會(huì)決議在內(nèi)的任何程序，對(duì)委托人等購(gòu)房戶均不產(chǎn)生任何拘束力；公告所涉內(nèi)容已違反浙江東日于2004年3月17日發(fā)布的《關(guān)于受讓浙江東方集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易公告》中所涉及、并作為關(guān)聯(lián)交易定價(jià)依據(jù)的“公司對(duì)1999年已預(yù)訂的客戶購(gòu)房時(shí)仍按原預(yù)訂時(shí)的售價(jià)銷售”的公開(kāi)承諾；公告所涉內(nèi)容亦已違背溫州市人民政府就東方花苑東區(qū)歷史遺留問(wèn)題作出的[2014]146號(hào)專題會(huì)議紀(jì)要所確認(rèn)的，溫州東日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)原購(gòu)房戶應(yīng)承擔(dān)的定向銷售的義務(wù)。

    爭(zhēng)議雙方對(duì)決

    68戶預(yù)購(gòu)房者的訴求是按照1999年繳納定金時(shí)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)新房。“因?yàn)榻ò渤杀敬_實(shí)增加了，增加了多少可以評(píng)估。”陳林對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，“所以如果加上這部分成本，在不離開(kāi)公司承諾的原價(jià)基礎(chǔ)上，是可以坐下來(lái)商量的。”即便按照這一說(shuō)法，加上新增的建安成本，陳林等人能接受的價(jià)格與最新的評(píng)估結(jié)果27580元/平方米仍然差距巨大。

    陳林提供的兩份會(huì)議紀(jì)要顯示，溫州市政府2000年8月召開(kāi)專題會(huì)議，要求東方集團(tuán)落實(shí)已被預(yù)購(gòu)的商品房房源；溫州市政府2014年9月再次召開(kāi)專題會(huì)議，同意東日房開(kāi)原已銷售房源采用定向銷售方式，但由于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)均發(fā)生變化，多層變高層，需重新進(jìn)行定位。

    “我們是買(mǎi)房，不是把定金交給他們進(jìn)行投資。”陳林對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者說(shuō)，“我們當(dāng)時(shí)的約定很清楚，每個(gè)人定了哪套房子、多大面積、單價(jià)多少。”現(xiàn)在，浙江東日給出的解決方案是只能按原價(jià)購(gòu)買(mǎi)10.05萬(wàn)元對(duì)應(yīng)的面積，剩余面積還需按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。以120平方米的單位計(jì)算，10.05萬(wàn)元定金可原價(jià)購(gòu)買(mǎi)25.57平方米，剩余94.43平方米需要按市場(chǎng)價(jià)再支付260余萬(wàn)元，這是陳林等人無(wú)法接受的。此外，直接多拿60.48萬(wàn)元補(bǔ)償款放棄購(gòu)房資格也是一個(gè)比較大的損失，因?yàn)楫?dāng)前溫州市場(chǎng)火爆，新開(kāi)項(xiàng)目普遍需要搖號(hào)才能獲得購(gòu)房資格。

    作為爭(zhēng)議的另一方，浙江東日的董秘謝小磊接受了證券時(shí)報(bào)·e公司記者的采訪，對(duì)一些焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。

    對(duì)于預(yù)購(gòu)房者提及的“公司對(duì)1999年已預(yù)訂的客戶購(gòu)房時(shí)仍按原預(yù)訂時(shí)的售價(jià)銷售”的公開(kāi)承諾，謝小磊表示，這半句話出自2004年浙江東日收購(gòu)溫州房開(kāi)時(shí)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，當(dāng)時(shí)估計(jì)項(xiàng)目很快就會(huì)啟動(dòng)，這是給評(píng)估機(jī)構(gòu)作為定價(jià)依據(jù)的。謝小磊提醒記者，這里還有后半句，“若今后實(shí)際銷售中公司未按上述承諾操作，或已預(yù)訂的客戶未按原預(yù)訂意向購(gòu)房，則應(yīng)相應(yīng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果。”謝小磊認(rèn)為，從后半句可以看出，這并不構(gòu)成公開(kāi)承諾。

    謝小磊表示，溫州市政府2000年召開(kāi)的專題會(huì)議是要求落實(shí)已被預(yù)購(gòu)的房源，2014年的專題會(huì)議是要求明確定向銷售的方式，從來(lái)沒(méi)有明確定價(jià)的問(wèn)題，政府也不太可能干涉企業(yè)的定價(jià)。對(duì)于溝通是否順暢的問(wèn)題，謝小磊對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者說(shuō)，他們每次來(lái)訪，我們隨時(shí)接待，耐心做好解釋工作，前前后后溝通過(guò)很多次。關(guān)于項(xiàng)目投入成本，謝小磊回應(yīng)，不僅僅是建安成本的增加，1999年還沒(méi)有土地增值稅，現(xiàn)在相關(guān)稅費(fèi)成本要占到40%以上。“所有成本加起來(lái)，遠(yuǎn)不止6000元/平方米左右了。”謝小磊說(shuō)，“他們對(duì)成本的理解太簡(jiǎn)單了。”